P. Nowakowski, Cresa: polski rynek może konkurować z niemieckim i francuskim

Kapitał nad Wisłę przyciągają bezpieczne inwestycje i, mimo kompresji, nadal wysokie stopy kapitalizacji. Inwestorzy zmienili swoje myślenie o Polsce, postrzegając nasz kraj jako rynek dojrzały i rozwinięty – mówi Paweł Nowakowski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Cresa Polska.

Cresa była Partnerem merytorycznym jesiennej edycji Shopping Center Forum organizowanego przez Evigo.com – wydawcę miesięcznika Shopping Center Poland Magazine i portalu Retailnet.pl.

Stopy zwrotu z inwestycji na rynku biurowym w Warszawie przekroczyły magiczną barierę 5 proc., następny w kolejce ma być rynek centrów handlowych. Czy inwestowanie w nieruchomości w Polsce staje się mniej opłacalne?

Paweł Nowakowski: Kompresja stóp kapitalizacji jest naturalną konsekwencją wzrostu cen transakcyjnych, wynikających z kolei z rosnącego popytu oraz oczekiwań sprzedających. W porównaniu z krajami Europy Zachodniej, nadal są to jednak stosunkowo wysokie stopy zwrotu. Dla przykładu, stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w Niemczech wynoszą około 4 proc., podczas gdy w Polsce – około 5 proc.

Niemcy, Francja czy Hiszpania to jednak inna liga. Czy możemy z nimi konkurować?

PN: Zdecydowanie tak. Stabilny wzrost gospodarczy i stały rozwój rynku nieruchomości w Polsce zmienił postrzeganie inwestorów i umiejscowił nasz kraj w grupie rynków dojrzałych i rozwiniętych. Kapitał nad Wisłę przyciągają bezpieczne inwestycje, generujące stały i długoterminowy dochód. Rosnące zainteresowanie inwestorów widoczne jest w każdym segmencie rynku – w pierwszej połowie tego roku zrobili w Polsce zakupy za ponad 3,2 miliarda euro, to ponad dwa razy więcej, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Nawet wyłączając z tego miliardową transakcję sprzedaży portfela 28 centrów handlowych, które Griffin Real Estate kupił od konsorcjum Apollo Rida / Axa / Ares, obecny wynik jest znacznie lepszy od zeszłorocznego. Wszystko wskazuje na to, że cały rok 2018 zamknie się kwotą przekraczającą 5,5 miliarda euro.

Obok klasycznych aktywów, jak biurowce i centra handlowe, całkiem nieźle radzi sobie rynek magazynowy…

PN: To prawda. Sektor logistyczny od dawna znajduje się na radarach inwestorów. Rosnąca konsumpcja prywatna, rozwój handlu elektronicznego oraz produkcji, a także zwiększony napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych to główne czynniki rozwoju branży magazynowej w Polsce. Ten rynek ciągle rośnie, a stopy kapitalizacji oscylują na poziomie 6,5 proc.

To ciekawe, jakie jeszcze trendy pojawiły się w Polsce?

PN: Od pewnego czasu obserwujemy ciekawy trend w segmencie handlowym. Grupa zagranicznych funduszy inwestycyjnych jest zainteresowana zakupem w Polsce całych portfeli parków handlowych. Na rynku nie ma w tej chwili takich produktów. Dlatego deweloperzy i inwestorzy skupiają się na budowaniu skali, czemu mają służyć między innymi, nowe projekty deweloperskie oraz obserwowane na rynku, pojedyncze transakcje z udziałem parków handlowych. Po zbudowaniu odpowiedniej wielkości portfela, sprzedadzą go funduszom.

Powiedział Pan, że w Polsce rośnie liczba bezpiecznych inwestycji, generujących stały dochód. Czy to przyciąga określony typ inwestorów?

PN: Rzeczywiście, na rynku nie brakuje odpowiednich produktów inwestycyjnych dla inwestorów typu „core” i „core plus”. Należą do nich m.in. fundusze emerytalne, które poszukują najlepszych aktywów, gwarantujących bezpieczeństwo i dywersyfikację dochodu z nieruchomości oraz umożliwiających w miarę płynne wyjście z inwestycji. Tacy inwestorzy najczęściej kupują duże obiekty biurowe i handlowe w centrach miast. Na naszym rynku są zainteresowani powstającymi i wynajmującymi się właśnie nowymi biurowcami w Warszawie oraz w miastach regionalnych, centrami handlowymi, portfelami parków handlowych oraz parków magazynowych, a także hotelami działającymi pod znanymi, międzynarodowymi markami.

A inwestorzy bardziej oportunistyczni, czy mają szansę na dobry biznes w Polsce?

PN: Tutaj sytuacja nie jest taka oczywista. Na rynku nie ma dzisiaj prostych projektów, gdzie kupujemy nieruchomość z problemem, naprawiamy ją i szybko sprzedajemy z zyskiem. Dla inwestorów oportunistycznych źródłem takich projektów mogą być obecnie banki, w których portfelach znajdują się również projekty, które nie spełniły oczekiwań i z różnych powodów zakończyły się niepowodzeniem. Dlatego też współpracujemy z wieloma bankami i pomagamy im „wyjść” z problematycznych inwestycji, dostarczając jednocześnie ciekawe projekty dla inwestorów oportunistycznych. Przy tego typu projektach ważna jest bliska współpraca pomiędzy wszystkimi stronami procesu – bankiem, dłużnikiem i nowym inwestorem. Wspierająca dla tego typu inwestycji jest zmiana w prawie upadłościowym z 2016 roku oraz wprowadzenie nowych narzędzi, takich jak pre-pack, czyli przygotowana likwidacja przedsiębiorstwa. Nowe przepisy znacznie ułatwiają oraz przyspieszają proces nabywania „niedziałających” projektów.

Czy na rynku nieruchomości nadal dominują duże międzynarodowe fundusze?

PN: Na razie tak. Wynika to z wysokiej kapitałochłonności inwestycji, szczególnie w segmencie komercyjnym. Oprócz funduszy niemieckich, amerykańskich, brytyjskich i z RPA, w ostatnich kwartałach odnotowaliśmy wzrost zainteresowania naszym rynkiem ze strony podmiotów z Dalekiego Wschodu, w tym Chin, Malezji i Singapuru. Udział polskiego kapitału na rynku inwestycyjnym, w zależności od badań, waha się między 3 a 5 proc. Jednak od pewnego czasu obserwujemy wzrost aktywności inwestorów indywidualnych. Są to tzw. „High Net Worth Individuals”, czyli zamożni ludzie, którzy działają w różnych, niezwiązanych z nieruchomościami, segmentach biznesu, a nadwyżki gotówki ze swojej podstawowej działalności inwestują w nieruchomości. HNWI inwestują bezpośrednio albo za pośrednictwem platform i wehikułów, grupujących kapitał mniejszych inwestorów, co z kolei przy odpowiedniej skali umożliwia im konkurowanie z międzynarodowymi graczami i zakup dużych obiektów handlowych albo biurowych.

O ile dla dużych międzynarodowych graczy polski rynek nieruchomości jest atrakcyjny, bo zapewnia relatywnie wysokie zwroty z inwestycji w porównaniu z ich rodzimymi rynkami, o tyle dla mniejszych krajowych inwestorów jest on dobrą alternatywą dla obligacji skarbowych czy korporacyjnych. Ostatnie zawirowania na rynku finansowym związane z działalnością jednej z największych firm windykacyjnych, potwierdzają, że rynek nieruchomości był, jest i będzie bezpieczną przystanią rynku inwestycyjnego.

Z naszej rozmowy wynika, że rynek jest rozgrzany do czerwoności. Czy ten trend ma szansę utrzymać się w dłuższej perspektywie czasu?

PN: Wszystko na to wskazuje. Od zakończenia światowego kryzysu finansowego rynek inwestycyjny w Polsce rozwijał się w średnim rocznym tempie ok. 14 proc. Jest to jeden z najlepszych wyników w Europie Środkowo-Wschodniej. Zakładam, że w przypadku braku dużych zawirowań na globalnych rynkach finansowych, wynikających ze wstrząsów gospodarczych albo politycznych, powinniśmy pozostać na ścieżce wzrostu. Wpływ na to mają trzy główne i przenikające się czynniki: sytuacja gospodarcza kraju, percepcja inwestorów i atrakcyjność lokalnego rynku nieruchomości.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl