Savills: po dwóch stronach handlowej barykady

scf-2017-cee-rozmowy-poziome

Choć razem pracują w firmie Savills, na co dzień stoją po dwóch stronach barykady. Agata Witkowska specjalizuje się w doradztwie najemcom, a Anna Roguska – właścicielom nieruchomości. Wspólnie próbują znaleźć odpowiedź, w którym kierunku zmierza branża retail w Polsce.

Savills jest wystawcą Shopping Center Forum 2019 Exhibtion & Conference

Wprowadzony na początku 2018 roku częściowy zakaz handlu w niedzielę negatywnie odbił się na wynikach odwiedzalności w centrach handlowych. Jak najemcy i zarządcy centrów handlowych radzą sobie z tym wyzwaniem?

agata-witkowska-savills
Agata Witkowska, Associate, dział doradztwa i wynajmu powierzchni handlowych, Savills

Agata Witkowska, Associate, dział doradztwa i wynajmu powierzchni handlowych, Savills: Faktycznie odwiedzalność centrów handlowych była niższa, niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, (według raportu PRCH spadła o 4 proc.) ale obroty generowane przez najemców pozostały w wielu miejscach na takim samym poziomie, a w niektórych przypadkach możemy mówić nawet o lekkich wzrostach. Wszystko zależy oczywiście od branży. Najmniej na nowych przepisach ucierpiał sektor  dom i wnętrze, a najbardziej branża modowa. Do tej pory to właśnie niedziele kojarzyły się wielu klientom z rodzinnymi zakupami. Teraz są skonfundowani, często nie wiedzą w które niedziele sklepy będą otwarte i z góry odpuszczają wizytę w centrum handlowym. To siłą rzeczy musi negatywnie odbijać się na wynikach odwiedzalności.

Jak temu zapobiec?

AW: Nie ma prostych rozwiązań. Wydłużenie godzin otwarcia galerii często niestety niewiele daje, ponieważ prawie nikt nie chce robić zakupów po nocach, zwłaszcza z dziećmi. Problem będzie się pogłębiać, bo niehandlowych niedziel będzie systematycznie przybywać. Tym samym stosunek obrotów generowanych przez najemców do wysokości płaconych przez nich czynszów będzie się pogarszał, a to oznacza jedno – możemy spodziewać się poważnych rozmów na temat renegocjacji umów.

Anna Roguska, starszy konsultant, dział doradztwa i wynajmu powierzchni handlowych, Savills: Z faktami  się nie dyskutuje, warunki rynkowe rzeczywiście uległy zmianie. W mojej ocenie obecna sytuacja ma jednak jedną, niezaprzeczalną zaletę: wynajmujący i najemcy zaczęli ze sobą rozmawiać i szukać wspólnych rozwiązań satysfakcjonujących obie strony. Widzimy chęć współpracy. To oczywiste, że wszyscy chcą i muszą na tym zarabiać, inaczej ten biznes nie będzie miał sensu. Ważne jest jednak realne spojrzenie na potrzeby i wymagania drugiej strony.

anna-roguska-savills
Anna Roguska, starszy konsultant, dział doradztwa i wynajmu powierzchni handlowych, Savills

Z pewnością głównym przedmiotem tych rozmów są kwestie związane z umowami najmu?

AR: To oczywiście jeden z najgorętszych tematów. Najbardziej uwidacznia się zwłaszcza przy podpisywaniu umów z nowymi najemcami. Oczekują oni bardzo mocnych zabezpieczeń i zastrzegają dla siebie możliwości rozwiązania umowy w zasadzie w każdej chwili, jeżeli ich obroty spadną o określony procent. Dla wynajmujących stanowi to duże ryzyko biznesowe. Ciężko bowiem  budować stabilną przyszłość centrum handlowego, w momencie gdy najemca może niemal w każdym momencie wypowiedzieć obowiązującą umowę, niezależnie od tego czy jest ona podpisana na 5 czy 10 lat. Kiedyś takie obostrzenia były rzadkością, teraz spotykamy się z nimi coraz częściej.

AW: Do tej pory takie postanowienia pojawiały się przede wszystkim w przypadku dużych sieci handlowych, które budowały footfall i decydowały o atrakcyjności danego centrum handlowego i tym samym miały mocną pozycję negocjacyjną.

AR: To prawda. Poza tym duże sieci planują swój biznes długofalowo. Jeżeli przedłużają umowę z danym centrum, to zazwyczaj wiążę się to z odświeżeniem sklepu, czyli dodatkowymi kosztami. W ich przypadku podpisanie umowy krótszej niż na 5 lat nie ma sensu, biorąc pod uwagę amortyzację tych wydatków. Nie zmienia to faktu, że coraz częściej najemcy żądają w umowach postanowień  dotyczących możliwości jednostronnego skrócenia okresu najmu. Z drugiej strony wynajmującemu takie prawo nie przysługuje , co tworzy pewną nierównowagę w obustronnych relacjach.

AW: Postanowienia o których rozmawiamy są moim zdaniem ryzykowne dla obu stron, to obosieczna broń. Sama byłam świadkiem, jak jedna z sieci zagwarantowała sobie w umowie płacenie czynszu od obrotów z możliwością skrócenia umowy, o ile sprzedaż spadnie poniżej określonego progu. Stało się wręcz odwrotnie. Sprzedaż szła świetnie, a czynsz od obrotów kilkukrotnie przekroczył wysokość czynszu bazowego. Oczywiście firma chciała renegocjować umowę, ale na to nie zgodziła się już druga strona. Dlatego trzeba ostrożnie podchodzić do tych zagadnień, a każdą sytuację i lokalizację rozpatrywać indywidualnie.

Rozmawiał: Łukasz Izakowski

Zapis całej rozmowy można przeczytać w kwietniowym numerze SCF Magazine.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl