BOIG 15 lat na rynku. Zawsze o krok przed trendami [WYWIAD]

W.Cieślak, T.Rydlewski, G.Augustyn, zarząd BOIG

– Najwięcej satysfakcji przynoszą nam chwile tuż po otwarciu centrum, kiedy widać, że ludzie czekali na pojawienie się w okolicy nowego obiektu i chętnie robią w nim zakupy.

O tym skąd wzięła się nazwa BOIG, jak pozyskać Inditex i Grupę H&M do mniejszej miejscowości i ile to kosztuje – rozmawiamy z Wojciechem Cieślakiem – CEO oraz Tomaszem Rydlewskim i Grzegorzem Augustynem – Współzałożycielami i Członkami Zarządu Grupy BOIG

BOIG działa na rynku nieruchomości komercyjnych od kilkunastu lat. Jak zaczynaliście ?

Wojciech Cieślak: Firma została założona dokładnie 15 lat temu przez grupę przyjaciół. Zaczęliśmy dynamicznie się rozwijać, kiedy dołączyli do nas Tomasz Rydlewski i Grzegorz Augustyn. Zwiększyliśmy liczbę pracowników i zakres działalności. Ten podstawowy skład już od lat się sprawdza i pozostaje bez zmian.

Początkowo jednak działaliście pod szyldem międzynarodowej firmy Lambert Smith Hampton?

Tomasz Rydlewski: Na początku naszej działalności byliśmy niepewni rynku, więc zdecydowaliśmy się na franczyzę. Lambert Smith Hamptonto brytyjska firma, która wówczas udzieliła nam niezbędnego zaplecza do funkcjonowania i pod jej logo działaliśmy przez kilka lat. LSH jest dużym pośrednikiem nieruchomości w Anglii, działającym w segmencie residential. Po dwóch latach współpracy nabraliśmy pewności, że mamy już wystarczająco dużo doświadczenia, by zacząć działać samodzielnie. Postanowiliśmy więc stworzyć niezależną firmę pod własnym logo.

Skąd wzięła się nazwa firmy?

WC: W tamtych latach byłem pod dużym wrażeniem książki The Blue Ocean Strategy – popularnej publikacji grupy ekonomistów z USA, którzy udowadniali, że poprzez odpowiednią strategię nawet w wyjątkowo trudnych branżach można stworzyć firmę, która będzie odnosić sukcesy. Jednym z przykładów jest branża cyrkowa, która od wielu lat nie ma dobrego PR-u i traci zwolenników. Jednak Cirque De Solei odniósł wielki sukces właśnie dzięki zastosowaniu strategii Blue Ocean. Uznaliśmy, że my również możemy pójść nową drogą i znaleźć swój błękitny ocean. Naszym założeniem było wykorzystanie trendów, które wówczas przychodziły do Polski z Europy Zachodniej i pokazanie innych standardów niż te, które oferowali dotychczas kluczowi agenci na rynku nieruchomości w Polsce.

Od początku oferowaliście pełen zakres usług związanych z rynkiem nieruchomości komercyjnych?

Grzegorz Augustyn: Dołożyliśmy wszelkich starań, by obsłużyć potencjalnego klienta na każdym etapie inwestycji. Zaoferowaliśmy zatem nie tylko usługę komercjalizacji, ale znacznie szersze spektrum działań. Mogliśmy odpowiadać za projekt od jego stworzenia, aż po otwarcie i funkcjonowanie.

WC: Nie miałem doświadczenia w pracy agencyjnej, wcześniej pracowałem tylko dla deweloperów – Plaza Centres i Apsys. Miałem jednak pewność, że klientom trzeba zaoferować obsługę kompleksową. Jeśli pojawi się firma zainteresowana inwestycją w rynek nieruchomości komercyjnych, to naszym obowiązkiem jest zapewnienie jej obsługi na każdym etapie: doradzenie w jakiej wielkości miasta celować, jaki format obiektu wybrać i w końcu skalkulować ile na tym zarobi. Tak stworzyliśmy działy, które zajmują się finansowaniem, budową, zarządzaniem, marketingiem i komercjalizacją.

Wtedy też pojawiły się na rynku centra convenience i zaczęto inwestować również w mniejszych miastach.

WC: To prawda. Możemy pochwalić się tym, że byliśmy prekursorami w realizacji tego formatu. Naszą siłą był fakt, że nie czekaliśmy na to, co przyniesie rynek, jak wówczas większość agencji w Polsce, ale przyglądaliśmy się trendom z zagranicy i przenosiliśmy je na nasz grunt. Tłumaczyliśmy inwestorom, że w mniejszych miastach także potrzebna jest oferta modowa, restauracyjna, rozrywkowa.

TR: Przekonywaliśmy inwestorów i najemców do zaistnienia w nowych formatach, które w Polsce dopiero zaczynały się pojawiać. Wiedzieliśmy np., że Polacy lubią markową odzież, ale często ich na nią nie stać. Jako pierwsi dostrzegliśmy potencjał w centrach wyprzedażowych iskomercjalizowaliśmy ponad 50 proc. dzisiejszego rynku outletowego w Polsce. Pracowaliśmy między innymi przy Fashion House w Sosnowcu, Gdańsku i Piasecznie, które dziś funkcjonują jako Designer Outlet oraz Ptak Outlet, obiektach w Białymstoku i ostatnio w Gliwicach, gdzie wspólnie z 6B47 oddaliśmy do użytku Silesia Outlet. Mamy na swoim koncie 11 funkcjonujących centrów convenience sieci Dekada, 7 obiektów tego typu sieci Atut i jeszcze nie powiedzieliśmy ostatniego słowa.

Inwestorzy już wtedy dostrzegli potencjał mniejszych miast. Zaczęły pojawiać się m.in. centra Dekady. A jak było z najemcami? Ciężko było ich przekonać?

TR: Początki były trudne, ale mamy w swoim portfolio wprowadzenie marki H&M do Żyrardowa, czy brandów Grupy Inditex do Bydgoszczy. To był w tamtych czasach ewenement. H&M otwierał sklepy tylko w miastach liczących powyżej 100 tys. mieszkańców. Nam udało się zaprosić ich do Dekady w 40-tysięcznym Żyrardowie. To była pierwsza taka umowa tego najemcy.

WC: Podobnie było z Grupą Inditex. Założyłem się z prezesem, właścicielem firmy Parkridge, Jonem Cutsem, o butelkę szampana „mojej wielkości”, że uda mi się ich pozyskać dla projektu Focus Mall w Bydgoszczy. Udało się. Po raz pierwszy weszli do miasta liczącego mniej niż pół miliona mieszkańców i to ze wszystkimi swoimi brandami. Szampan pokaźnych rozmiarów dotarł do mnie prywatnym samolotem.

Jak to się udało?

WC: Wsiadłem w samolot i wylądowałem w La Coruna, w Hiszpanii. Spotkałem się osobiście z Dyrektorem ds. Ekspansji. Przedstawiłem twarde dane demograficzne, a on to docenił. Po jakimś
czasie przyleciał nawet do Polski i zaprezentowaliśmy mu wszystkie obiekty Focus Mall.

Inaczej negocjowało się wtedy i dziś?

TR: Bywało różnie. Największym problemem było to, że firmy nie wierzyły w potencjał naszego rynku i w większości nie miały w Polsce swoich przedstawicielstw. Z czasem udało się to zmienić. Dziś mogę śmiało powiedzieć, że naszą siłą jest relacja z najemcami. Obserwowanie ich ekspansji i dostarczenie optymalnej dla nich powierzchni jest największą satysfakcją.

Poza komercjalizacją, BOIG oferuje także usługi project managementu i budowy. Jak teraz projektuje się centra handlowe?

GA: Główny trend to odejście od wielkich supermarketów i inwestowanie w centra convenience. Coraz ciekawszym formatem staje się też mixed-use, łączący wiele funkcji: od handlu poprzez rozrywkę czy funkcje mieszkalne i biurowe.

WC: Na uwagę zasługuje fakt, że przy takim nasyceniu rynku, jakie widzimy obecnie, coraz większa liczba inwestorów orientuje się, że pomyliła się co do szacunków i możliwości generowania czynszów w obiektach handlowych. Wiele projektów jest zamykanych, a jeszcze więcej ma kłopoty z obsługą długu. Część projektów nawet nie powstaje, pomimo włożonych już środków. I tu znów przychodzimy z pomocą, przygotowując analizy obecnego stanu i potencjału nieruchomości. Doradzamy, co w takiej sytuacji zrobić – jak sprawić, aby obiekt znów mógł zyskać na popularności i osiągać zyski. Nasza strategia polega na realizowaniu tylko rentownych projektów i nikt jeszcze nie stracił na powierzonych nam inwestycjach. Niestety, skutkiem takiej polityki jest to, że czasem musimy odmówić współpracy, jeśli naszym zdaniem projekt nie ma szans powodzenia.

Co doradzacie najczęściej?

TR: Czasem niezbędna jest całkowita zmiana profilu centrum handlowego, czego przykładem może być Galeria Podlaska czy Galeria Rumia, dla których najlepszym rozwiązaniem jest przekształcenie w outlet. Czasem wystarczy rozbudowa, poszerzenie strefy restauracyjno-rozrywkowej lub wprowadzenie do obiektu kina. Zdarza się także, że obiekt musi zupełnie zmienić funkcję na np. biurową.

Który z etapów przygotowywania inwestycji jest najciekawszy?

WC: Najwięcej satysfakcji przynoszą chwile tuż po otwarciu centrum, kiedy widać, że ludzie czekali na pojawienie się w okolicy nowego obiektu i chętnie robią w nim zakupy. Tak było w przypadku otwarcia Silesia Outlet – z tym projektem wyszliśmy o oczko wyżej niż obowiązujące standardy. To widać w zastosowanych tam rozwiązaniach, kolorystyce, oświetleniu. W pierwszym
dniu działania obiekt odwiedziło o 60 proc. klientów więcej, niż szacowali eksperci. To też dobrze wróży mu na przyszłość.

Który z projektów jest panów ulubionym?

WC: Kwintesencją naszych wieloletnich doświadczeń jest nasze „najmłodsze dziecko”, czyli Silesia Outlet w Gliwicach. Piękny, funkcjonalny obiekt precyzyjnie wpisujący się w lokalny rynek i potrzeby klientów. W kategorii obiektów śródmiejskich moim ulubionym jest Dekada Żyrardów. Projekt mały, ale bardzo atrakcyjny. W tkankę starej części Żyrardowa, gdzie Filip de Girard
stworzył własną fabrykę i domy dla mieszkańców, udało się wbudować obiekt, który doskonale wkomponował się w przestrzeń miejską. Współgra z fasadą z czerwonej cegły, ma bardzo dobre proporcje i pasuje do otoczenia. Odpowiada też potrzebom mieszkańców, którzy chętnie z niego korzystają. Dobrze wspominam ten projekt również ze względu na to, że od niego zaczęła się nasza współpraca z marką H&M.

TR: Wierzymy także, że najciekawsze i najambitniejsze projekty są jeszcze przed nami.

Jakie plany ma BOIG na najbliższy czas?

GA: Aktualnie przygotowujemy kilkanaście projektów, o różnym charakterze, na terenie całego kraju. Do najciekawszych zaliczyć można najnowszy, multifunkcyjny projekt realizowany wspólnie ze spółką Dekada. Znacznie różni się on od dotychczasowych realizacji spółki i będzie największą inwestycją w portfolio Dekady. Projekt został po raz pierwszy zaprezentowany podczas kwietniowych targów Shopping Center Forum 2019 Exhibition & Awards i spotkał się z bardzo dużym zainteresowaniem branży. Dużo uwagi poświęcamy też obecnie Galerii Handlowej Dekada w Nysie. Będzie to najnowocześniejszy z dotychczasowych obiektów Dekady, liczący 19 tys. mkw. GLA, z doskonałą lokalizacją w samym sercu miasta, nieopodal Rynku i dworców – autobusowego i kolejowego. Jego otwarcie planowane jest na drugą połowę 2020 roku.

WC: Kolejne obiekty pod szyldem Dekada, nad którymi pracujemy, to zintegrowane centra handlowo-komunikacyjne w Koninie i Mińsku Mazowieckim, realizowane w ścisłym centrum miast, wraz z nowymi dworcami. W Koninie posiadamy pozwolenie na budowę i w wakacje rozpoczynamy realizację, do której przygotowujemy się już od blisko 4 lat.

TR: Pracujemy też nad kolejnymi obiektami dla KG Group: centra convenience sieci Atut pojawią się w Wieliczce, Bełchatowie i Suchej Beskidzkiej. W tym roku w stolicy Małopolski rusza także budowa Cracovia Outlet – centrum wyprzedażowego zintegrowanego z convenience shopping center Atut, które komercjalizujemy. Natomiast już w czerwcu tego roku otwarte zostanie centrum handlowo-rozrywkowe Tkalnia w Pabianicach, dla którego stworzyliśmy tenant mix. Dzięki temu obiekt stanie się nie tylko ważnym punktem handlowym, ale także centrum rozrywki i spędzania wolnego czasu dla mieszkańców miasta. W międzyczasie przygotowujemy kilkanaście innych projektów, których realizację chcemy rozpocząć w ciągu najbliższych dwóch lat.

Rozmawiała Katarzyna Łabuz

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl