Higasa Properties: po pierwsze lokalizacja

Świetną lokalizacją może być nawet puste pole, a zupełnie nietrafioną modna ulica w centrum metropolii. Wyjaśniamy, jak spojrzeć na mapę i co przeanalizować przy wyborze lokalizacji na nieruchomość komercyjną – pisze Marcin Rudziński, członek zarządu Higasa Properties.

Ruch jest wszystkim. W przypadku nieruchomości komercyjnych liczy się przepływ klientów – im mocniejszy i szerszy jest ten strumień, tym łatwiej przekonać najemców do długofalowej współpracy. I właśnie pod tym kątem patrzymy na potencjał lokalizacji obiektów handlowych.

Czy najlepsze są lokalizacje w centrum?

Marcin Rudziński, członek zarządu Higasa Properties

W ścisłych centrach miast koncentruje się życie i przewija się najwięcej ludzi. Dlatego może się wydawać, że dla nieruchomości komercyjnych najlepsza jest lokalizacja przy głównych, najbardziej rozpoznawalnych ulicach, tzw. High Street. Jednak w ostatnich kilkunastu latach struktura handlowa w polskich miastach przeszła głęboką przemianę. Na do niedawna najlepsze adresy w mieście lepiej spojrzeć chłodnym okiem.

Pod jakimi warunkami lokalizacja przy High Street rzeczywiście jest najlepsza?

· Gdy mamy do czynienia tylko ze ścisłym centrum, jak np. ul. Długa w Gdańsku czy ul. Piotrkowska w Łodzi. Jednak trzeba bardzo dokładnie przeanalizować najbliższe otoczenie, ponieważ czai się tu pewne ryzyko. Np. ul. Świdnicka we Wrocławiu, kiedyś salon wystawowy miasta, dziś mocno podupadła, a handel w centrum w znacznej mierze skoncentrował się w nowoczesnych, dużych galeriach handlowych.

· Gdy w danym mieście nie ma już wolnych gruntów na wybudowanie parku handlowego lub galerii handlowej przy głównych ciągach komunikacyjnych lub w dużej bliskości większych osiedli z zabudową wielo- lub jednorodzinną.

· Gdy najemcą ma być firma usługowa lub, w największych i najzamożniejszych miastach, butiki marek z najwyższej półki.

Jeśli nie w centrum, to blisko lub „po drodze”

Pod uwagę trzeba wziąć przede wszystkim cztery elementy: gęstość zaludnienia, charakter otoczenia handlowego, warunki komunikacyjne danej lokalizacji oraz, w przypadku retail parków, również usytuowanie lokalu wewnątrz obiektu.

· Dla najemców atrakcyjne są obiekty zlokalizowane w obszarach gęstej zabudowy – mogą to być dzielnice w obwarzanku wokół centrum, mogą to być również osiedla bardziej oddalone. Ale warto przyglądać się  również relatywnie niewielkim miejscowościom położonym z dala od metropolii, zwłaszcza jeśli nie ma tam jeszcze sklepu jednej z dużych sieci. Taki obiekt może funkcjonować samodzielnie, wokół niego może też z powodzeniem funkcjonować mały lub średni rental park.

· Bezpośrednie otoczenie handlowe ma bardzo duże znaczenie, ponieważ zwykle działa jak magnes. Klienci chętniej odwiedzają miejsca, w których mają do dyspozycji wiele sklepów, dostęp do usług, a także szerszy wybór i korzystają z tego nawet konkurujące ze sobą sieci.

Niezłym pomysłem może być inwestycja w nieoficjalnym sercu lokalnego handlu, gdzie w niewielkiej odległości od siebie funkcjonują niewielkie punkty usługowe, warzywniaki, apteka czy piekarnia. Tam można liczyć na większy przepływ klientów i fakt, że są do danej lokalizacji przyzwyczajeni. Dobrym sąsiadem może być też chętnie odwiedzana stacja benzynowa

· Przejdźmy do warunków komunikacyjnych – najlepsze są lokalizacje przy ulicach i drogach, którymi codziennie przemieszcza się dużo osób. Szczególnie pożądane są miejsca przy skrzyżowaniach takich tras. Największy potencjał mają te miejsca, do których łatwo dojść lub wygodnie dojechać, przy których można wygodnie zaparkować, a w dużych miastach również w pobliżu węzłów komunikacji zbiorowej lub szczególnie ruchliwych przystanków. Ważne jest to, by obiekt znajdował się, z punktu widzenia klientów, „po drodze”.

· Dlatego może się okazać, że strzałem w dziesiątkę będzie lokalizacja nawet w szczerym polu. Tym bardziej, że we wszystkich dużych polskich miastach przedmieścia lub podmiejskie miejscowości rozbudowują się bardzo szybko. Rośnie więc ruch pomiędzy centrum lub obszarami aktywności gospodarczej a tego rodzaju obszarami zamieszkania.

· A jak duże znaczenie ma usytuowanie lokalu w budynku? Przyjrzyjmy się inwestycji w lokal znajdujący się w większym obiekcie. Czy lepiej być na parterze, czy na piętrze? Okazuje się, że jeśli mówimy o typowych retail parkach, to 90 proc. najemców wybiera jedynie lokale usytuowane na parterze. Na piętrze funkcjonują właściwie tylko usługi.

Autorem tekstu jest Marcin Rudziński, członek zarządu Higasa Properties. Całość zostanie opublikowana w lipcowym numerze Shopping Center Forum Magazine.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl