Marek Paczuski, Savills: aktywność inwestorów w sektorze nieruchomości handlowych

Zgodnie z danymi Savills, łączny wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych wyniósł w ciągu ostatnich piętnastu lat ponad 20 mld euro, co stanowiło niemal 43 proc. wartości wszystkich transakcji inwestycyjnych przeprowadzonych w Polsce. Tym samym sektor nieruchomości handlowych przyciągnął najwięcej kapitału inwestycyjnego spośród wszystkich klas nieruchomości – mówi Marek Paczuski, Dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego, Savills.

Rok 2018 był pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych rekordowy, zarówno w sektorze handlowym, jak i w sektorach biurowym i magazynowym. Całkowita wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych przekroczyła wtedy 7,2 mld euro, czyli blisko 44 proc. więcej niż rok wcześniej. W nieruchomości handlowe zainwestowano 2,5 mld euro. Choć pod względem wolumenu transakcji był to rok rekordowy, to już głębsza analiza zawartych transakcji pokazuje, że zainteresowanie inwestorów obiektami handlowymi wyraźnie wyhamowało. Udział sektora nieruchomości handlowych w całkowitym wolumenie transakcji spadł do 34 proc., a ponad połowę wolumenu w sektorze handlowym stanowiły dwie transakcje portfelowe obejmujące zakup 28 nieruchomości o łącznej wartości miliarda euro przez grupę Chariot Top oraz niemal natychmiastową odsprzedaż części portfela (czterech centrów handlowych o wartości 358,7 mln euro) do EPP.

Pierwszy kwartał 2019 roku

Bieżący rok na rynku inwestycyjnym rozpoczął się w Europie dość ospale. Z pewnością czynniki takie, jak spowalniający wzrost gospodarczy i odczuwalna w wielu krajach niepewność polityczna mają pewien wpływ na sentyment wśród inwestorów. Źródeł spowolnienia należy upatrywać też w samym rynku nieruchomości – w obliczu wydłużonej fazy wzrostu w bieżącym cyklu koniunkturalnym i rekordowo wysokiego popytu inwestycyjnego w ostatnich latach, dostępność na rynku atrakcyjnych produktów inwestycyjnych uległa wyraźnemu ograniczeniu. Sygnały mogące zwiastować nadchodzące spowolnienie kierują kapitał inwestycyjny w stronę nieruchomości generujących stabilny dochód w długim okresie (głównie w sektorach biurowym i magazynowym) oraz w stronę alternatywnych klas nieruchomości, takich jak hotele, mieszkania na wynajem, domy studenckie, domy opieki i spokojnej starości.

Alternatywne sektory jako jedyne odnotowały wzrost aktywności inwestorów na arenie europejskiej w pierwszym kwartale bieżącego roku.

Nastroje inwestorów pozostają jednak nadal optymistyczne – kapitału inwestycyjnego jest na rynku dużo, stopy procentowe z dużym prawdopodobieństwem utrzymają się na niskim poziomie w krótkim i średnim okresie, co pozycjonuje rynek nieruchomości jako obszar znacznie atrakcyjniejszy w porównaniu do rynku niskooprocentowanych obligacji czy też znacznie bardziej podatnej na fluktuacje giełdy, co wyraźnie obrazuje globalny przepływ kapitału inwestycyjnego – w szczególności napływ kapitału do Europy z regionu Azji i Pacyfiku.

Spowolnienie w sektorze handlowym było w pierwszym kwartale 2019 roku szczególnie odczuwalne. Według statystyk Real Capital Analytics, wolumen transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych w tym okresie w Europie odnotował spadek o 62 proc., osiągając jednocześnie poziom najniższy od 10 lat. W Polsce w pierwszym kwartale w sektorze nieruchomości handlowych odnotowano zaledwie trzy transakcje o łącznej wartości nieprzekraczającej 40 mln euro.

Rynek powierzchni handlowych znalazł się w punkcie, w którym tradycyjne przekonania przestały się sprawdzać.

Źródła spowolnienia w sektorze handlowym

Zdolność adaptacji do głębokich zmian strukturalnych i zwyczajów zakupowych konsumentów stała się fundamentalna zarówno dla detalistów, jak i właścicieli obiektów handlowych. Pomimo pojawiających się coraz głośniejszych haseł o bankructwie kolejnych sieci, zamykanych sklepach i ogólnym zmierzchu tradycyjnego handlu, klienci nadal odwiedzają centra handlowe, choć zakupy nie są już jedyną motywacją do wyjścia z domu. Centra handlowe muszą obecnie oferować nową płaszczyznę doświadczeń zakupowych i okołozakupowych, na poziomie, na którym handel elektroniczny nie może konkurować.

Jak się okazuje, według badań Ipsos, 70 proc. kupujących online woli robić zakupy w sieciach, które posiadają fizyczne sklepy. Sprzedaż offline i online należy rozpatrywać jako jeden organizm, w którym salony sprzedaży mają przełożenie na poziom sprzedaży w Internecie, a z drugiej strony liczba odwiedzających (tzw. footfall) nie zawsze przekłada się bezpośrednio na obroty sklepu. Zjawisko to komplikuje sieciom handlowym analizę opłacalności poszczególnych placówek, w szczególności, gdy tradycyjne wskaźniki sprzedaży detalicznej wykazują mniej zadowalające rezultaty, a przełożenie konkretnej placówki na sprzedaż online jest trudne do oszacowania, pomimo możliwości skorelowania sprzedaży z lokalizacją kupującego.

To wszystko wymaga ciągłego dostosowania strategii sprzedaży, w tym sieci placówek, do zachodzących zmian, a charakter tych zmian jest na tyle rewolucyjny, że potrzeba czasu, aż rynek osiągnie nową równowagę, w której również inwestujący w obiekty handlowe odzyskają komfort zakupu. Z drugiej strony, głębokie zmiany w sektorze stwarzają ogromne możliwości dla wyspecjalizowanych inwestorów z dużym doświadczeniem i długofalowym horyzontem inwestowania, zdolnych do wyselekcjonowania obiektów z potencjałem rozwoju. Przypuszczalnie, należy również pogodzić się z myślą, że dla części obiektów handlowych nadchodzi czas na głębszą metamorfozę lub całkowitą zmianę funkcji użytkowania – co również można rozpatrywać w kategorii szansy dla kapitału inwestycyjnego.

Dodatkowo w ujęciu krajowym warto wspomnieć o zmianach legislacyjnych, które również mają przełożenie na wyhamowanie popytu inwestycyjnego, ponieważ rzeczywisty wpływ zakazu handlu w niedziele na wskaźniki sprzedaży był trudny do oszacowania, zwłaszcza że ustawa ma charakter progresywny i jej finalny wpływ na wskaźniki sprzedaży będziemy mogli ocenić po 2020 roku.

Obecne zmiany szansą dla inwestorów

Inwestycje w sektorze handlowym wymagają dużego doświadczenia, zrozumienia zachodzących zmian w kontekście globalnym oraz różnic regionalnych. Niezbędna jest również długofalowa strategia, a jednocześnie elastyczne podejście i zdolność do szybkiego reagowania na zachodzące zmiany, co często wiąże się z istotnymi nakładami kapitałowymi.

Obecna metamorfoza krajobrazu na rynku powierzchni handlowych ma największą jak dotychczas skalę, co może wywołać pewne turbulencje na rynku inwestycyjnym. Pamiętajmy jednak, że to właśnie zachodzące zmiany generują największe szanse. Zarówno właściciele nieruchomości, jak i inwestorzy poszukujący produktu w sektorze handlowym, którzy dobrze rozumieją podłoże i kierunek transformacji, mają duże szanse na wykorzystanie obecnej sytuacji do budowy zrównoważonego portfela generującego stabilny dochód.

Prognozy dla inwestorów

Analiza transakcji inwestycyjnych zawartych w ostatnich dwóch latach w sektorze nieruchomości handlowych na rynku globalnym wykazuje pewną pozytywną korelację pomiędzy wielkością aktywów a ceną osiągniętą w punkcie sprzedaży. Popiera to tezę dotyczącą polaryzacji rynku na obiekty pożądane przez inwestorów, czyli głównie dominujące, duże centra, dobrze skomunikowane, o zasięgu regionalnym, coraz częściej łączące różne funkcje, w których najemcy chcą być i są skłonni płacić wyższy czynsz, oraz obiekty drugorzędne, z których, w zależności od strategii sieci handlowych, część najemców bądź rezygnuje, bądź decyduje się pozostać pod warunkiem bardzo korzystnej oferty najmu. Od powyższej reguły są oczywiście wyjątki, atrakcyjność nieruchomości handlowej jako produktu inwestycyjnego zależy od szerokiego spektrum czynników, począwszy od lokalizacji, wieku budynku, jego jakości, układu funkcjonalnego czy też możliwości rozbudowy bądź adaptacji na inne funkcje, poprzez mix najemców i wszelkie parametry determinujące dochód operacyjny netto, po otoczenie rynkowe, w szczególności istniejącą i potencjalną konkurencję.

Popyt inwestycyjny na obiekty o pozycji dominującej ma szansę utrzymać się zatem na wysokim poziomie. Pamiętajmy jednak, że na każdym z rynków regionalnych jest miejsce dla co najwyżej kilku obiektów o regionalnym zasięgu, a zatem podaż tej klasy nieruchomości pozostanie ograniczona. Mówiąc o tej grupie obiektów, warto wspomnieć o obiektach typu mixed-use, które poprzez miastotwórczy charakter i pod warunkiem dobrego projektu i aktywnego zarządzania, powinny na stałe wpisać się w tkankę miejską. Kolejną grupę produktów będą stanowiły centra z potencjałem wzrostu odwiedzalności, a zatem w lokalizacjach, gdzie dynamicznie rośnie populacja i siła nabywcza. Dotyczy to również obiektów, w których dotychczasowe obroty mogły nie osiągać zadowalających poziomów, ale wielowymiarowa strategia obejmująca modernizację, rekomercjalizację i repozycjonowanie obiektu ma szansę wykreować solidny produkt generujący stabilny
dochód. Rozwój lokalnej społeczności jest też podstawowym determinantem sukcesu mniejszych obiektów handlowych typu convenience których dynamiczny rozwój możemy nadal obserwować, a które przyciągają też zainteresowanie kapitału inwestycyjnego. Ostatnią grupą obiektów handlowych są centra wyspecjalizowane, np. wyprzedażowe – ten sektor rynku ma dobre perspektywy rozwoju i również budzi zainteresowanie inwestorów.

Sektor nieruchomości handlowych przechodzi obecnie głęboką metamorfozę, pojawia się wiele znaków zapytania, które odwróciły uwagę inwestorów w kierunku innych klas aktywów. Zachodzące zmiany kreują jednocześnie duże możliwości dla wyspecjalizowanych podmiotów, doskonale rozumiejących podłoże i kierunek zmian. Mamy do czynienia z wyjątkowo ciekawymi czasami dla branży retail, jednak z całą pewnością to nie koniec tradycyjnego handlu, a przede wszystkim nowy rozdział pod hasłem konwergencji tradycyjnych kanałów sprzedaży z nowymi technologiami.

Autor: Marek Paczuski, Dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego, Savills.

Firma Savills jest partnerem merytorycznym Shopping Center Forum 2019 CEE.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl