Colliers: ulice handlowe w największych miastach

nowy-swiat-warszawa-shutterstock

Ulice handlowe w Polsce są rynkiem jeszcze bardzo młodym. W walce o uwagę najemców mierzą się z wieloma aspektami utrudniającymi ich rozwój, np. zakupami online. Na szczęście nie brakuje czynników, które ten rozwój mogą przyspieszyć – mówi Krzysztof Wyrzykowski, Ekspert w Dziale Powierzchni Handlowych, Colliers International.

Jesteśmy świadkami ogromnych zmian, które zachodzą na rynku ulic handlowych. W największych miastach Europy, takich jak Londyn, Paryż, Monachium czy Praga, gdzie na ulicach królują jeszcze gastronomia i znane marki modowe, przesyt operatorów restauracyjnych i barowych powoduje potrzebę zdywersyfikowania grupy najemców. W Polsce w tym momencie ponad 33 proc. powierzchni handlowej na ulicach stanowi gastronomia i wydaje się, że ten kierunek rozwoju utrzyma się przez kolejne lata. Niestety, nadal nie możemy pochwalić się konsekwentnie zaprojektowanymi strefami handlowymi, zróżnicowan strukturą najemców, a tętniące życiem, nowoczesne ulice handlowe – poza kilkoma wyjątkami – wydają się być wizją przyszłości.

Ostrożnie z ulicami

W Polsce istotnym aspektem wpływającym na mniejszą niż w pozostałej części Europy różnorodność najemców na ulicach jest wysoka ostrożność znanych operatorów sieciowych (poza segmentem
FMCG) przy wyborze lokalizacji ulicznych. Powodów takiego stanu rzeczy jest wiele, ale jako najważniejszy należy wymienić rozdrobnioną strukturę właścicielską na ulicach handlowych, która bezpośrednio przekłada się na brak spójnej wizji, synergii działań i rozwoju tego segmentu rynku.

Specyfika rynku handlowego w Polsce (który ze względu na swój młody wiek i możliwości deweloperskie, które pojawiły się w latach 2000–2018, w dużej mierze oparty został na obecności dużych obiektów handlowych w ścisłych centrach miast) sprawiła, że ulice handlowe zostały postawione w trudnej sytuacji. Polacy polubili centra handlowe, które w przeciwieństwie do ulic zarządzane są w sposób spójny i czytelny. Dzięki swojej jednolitej strukturze właścicielskiej mogą oferować najemcom atrakcyjną formę, czytelną strategię marketingową i leasingową, wysoką odwiedzalność odporną na warunki pogodowe, a do tego kuszą szerokim wachlarzem zachęt, tzw. Incentives, jak: kontrybucje finansowe czy wakacje czynszowe. Warto zaznaczyć, że choć czynsze na ulicach handlowych wahają się w dużych przedziałach, to na najważniejszych ulicach handlowych w kraju, takich jak: ul. Nowy Świat, ul. Floriańska, ul. Chmielna, czynsze osiągają już pułap 70-75 euro/mkw., a na ulicach z pierwszej piątki w kraju, jak ul. Półwiejska w Poznaniu, 50–55 euro/mkw. Jeżeli mówimy zatem o lokalizacjach atrakcyjnych i perspektywicznych z punktu widzenia operatora, stawki czynszu nie stanowią przewagi nad rynkiem centrów handlowych.

Zakaz handlu

Wprowadzony w zeszłym roku zakaz handlu w niedziele nie poprawił sytuacji ulic handlowych. Popularna opinia głosi, że uderzył w głównej mierze w centra handlowe i ich najemców. Jednak według Związku Pracowników i Pracodawców, szczegółowe dane pokazują, że bezpośrednio w wyniku wprowadzenia zakazu handlu w niedziele w samym 2018 roku na ulicach zamkniętych zostało kilkanaście tysięcy małych sklepów. ZPP podaje, że szacunki Biura Analiz Sejmowych wskazują na spadki nawet o 20–30 proc. W wielu miastach europejskich zakaz handlu w niedziele na tzw. high streetach nie obowiązuje i jest to kierunek rozwoju tego sektora, który należałoby bardzo mocno wziąć pod uwagę.

Online nie pomaga

Kolejnym z wyzwań stojących przed rynkiem ulic handlowych są zakupy dokonywane w Internecie. Według ostatnich badań Eurostat, już ponad 45 proc. Polaków przynajmniej części zakupów dokonuje w online. Wynik ten wpływa bezpośrednio na spadek obrotów zwłaszcza małych sklepów na ulicach handlowych. Internautów wciąż przybywa, ponadto zwiększa się wiek osób, które z Internetu aktywnie korzystają. Rośnie zatem grono klientów internetowych, generując kilkunastoprocentowe wzrosty tego segmentu rok do roku. Wyraźnie zmieniają się także nasze przyzwyczajenia i zachowania zakupowe. Wygoda, brak skomplikowanych procesów, oszczędność czasu, ceny niższe niż w sklepach tradycyjnych są poważnymi zaletami wpływającymi na taki stan rzeczy. Z drugiej jednak strony, internetowi giganci tacy jak Amazon wkraczają na ulice handlowe. W październiku 2018 na Baker Street w Londynie otwarto pierwszy sklep tymczasowy Amazon Fashion. W czerwcu tego roku natomiast, w Manchesterze swoje podwoje dla klientów otworzył pierwszy sklep sieci Clicks and Mortar. Amazon ma w planach otwarcie łącznie 10 lokali pod tą marką.

Nowość w sektorze

Ulice handlowe, ze względu na dojrzałość rynku centrów handlowych i wraz z rosnącym nasyceniem nowoczesną powierzchnią będą stanowić jednak coraz poważniejszą alternatywę rozwoju dla wielu marek. Atrakcyjność i uniwersalność ulic handlowych podnoszą dodatkowo nowo powstające projekty typu mixed-use oraz food hall (Centrum Praskie Koneser, Dawna Fabryka Norblina, Browary Warszawskie, Elektrownia Powiśle). Projekty te przenikają rynek ulic handlowych, czyniąc go bardziej wartościowym i zróżnicowanym dla potencjalnych najemców i zwiększają jego atrakcyjność. Kreują nowe obszary miejskie i stanowią tzw. community hubs, angażując lokalną społeczność. Obecnie wiele tego typu projektów jest w fazie budowy lub przygotowania. Z dużą ekscytacją należy spoglądać w nieodległą przyszłość, kiedy zostaną włączone w struktury miejskie, oferując mieszkańcom ciekawe możliwości spędzenia wolnego czasu, pracy w ramach przestrzeni co-workingowej, a także szereg usług i możliwość realizowania swoich codziennych potrzeb.

Nowe pokolenie

Przewiduje się, że w roku 2019 liczba osób reprezentujących tzw. generację Z przewyższy po raz pierwszy liczbę osób określanych mianem milenialsów. Klienci tej kategorii poszukują indywidualności, wysoce spersonalizowanych produktów, poczucia wyjątkowości. Skupiają się na doświadczeniu, a nie samym produkcie, rozważają skutki ekonomiczne, ekologiczne i społeczne swoich zakupów i zachowań. Jeszcze nigdy hasło mówiące, że liczy się jakość, a nie ilość, nie było tak prawdziwe. Wraz z zachodzącą obecnie zmianą pokoleniową, a co za tym idzie z rosnącą siłą nabywczą pokolenia Z oraz zmianą przyzwyczajeń zakupowych Polaków, w naturalny sposób wzrastać będzie atrakcyjność kompaktowych, unikalnych sektorów tkanki miejskiej. Ponieważ przez cały czas ewoluuje charakterystyka ich pracy, członkowie generacji Z do jej wykonywania szukać będą miejsc ekscytujących i wyjątkowych.

Rewitalizacja tkanki miejskiej

Ogromną szansą dla ulic handlowych są z pewnością projekty rewitalizacji tkanki miejskiej. Wystarczy wspomnieć o odświeżeniu rejonu oraz zmianie funkcji pl. Pięciu Rogów w Warszawie czy terenów położonych wokół pl. Defilad, jak również Projekcie Centrum w Poznaniu, mającym na celu rewitalizację i przywrócenie dawnych funkcji ul. św. Marcin. Są to inicjatywy, które znacząco wpływają na pozytywny odbiór sektora ulic handlowych w naszym kraju. Spójna wizja podnosi atrakcyjność nie tylko w oczach użytkowników, ale także profesjonalnych operatorów, którzy w przyszłości mogą być bardziej skłonni do otwarć na ulicach handlowych.

Przestrzenie tymczasowe

Z pomocą borykającemu się z problemami rynkowi ulic handlowych w Europie przychodzą coraz popularniejsze przestrzenie tymczasowe. Doskonałym tego przykładem jest otwarty niedawno przez eBay tymczasowy sklep w Wolverhampton w Wielkiej Brytanii. Funkcjonuje on w ramach akcji rewitalizacji handlu detalicznego “Retail Revival Programme”, w ramach której 40 firm zmieniających się co tydzień wykorzysta przestrzeń do zaoferowania kupującym interaktywnych doświadczeń, takich jak warsztaty, czy kursy. Do śledzenia wyników i miary sukcesu programu posłużą specjalne kody QR, natomiast cała akcja ma zapoczątkować dyskusję o tym, w jaki sposób eBay może być wykorzystany do pobudzenia lokalnego biznesu i połączenia dwóch światów: ulicy handlowej i internetowego. Tendencja ta stale rośnie, ponieważ jest to doskonała forma i sposób eksperymentowania i kształtowania produktów przez przedsiębiorstwa. Oprócz stymulowania zainteresowania miejscami, pop-upy wnoszą dynamizm i świeżość w obszary dotychczas niezagospodarowane oraz pustostany. Również w Polsce powstają przestrzenie tymczasowe, a do już istniejących można zaliczyć między innymi Pokój Na Lato w Warszawie, 100cznia w Gdańsku czy poznański KontenerArt. Szacuje się, że przestrzenie tymczasowe mogą stanowić doskonałe remedium dla borykającego się z wyzwaniami rynku ulic handlowych.

Choć rynek ulic handlowych stawia czoło wielu wyzwaniom, jest wciąż rynkiem młodym i rosnącym. Rewitalizacje, nowo powstające projekty, zmiana przyzwyczajeń zakupowych nowego pokolenia, inteligentne wykorzystanie przestrzeni zielonych stwarzają wiele ciekawych możliwości, a w obliczu nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową w Polsce, coraz częściej stwarzać będzie ciekawą alternatywę rozwoju dla wielu marek.

Autor: Krzysztof Wyrzykowski, Ekspert w Dziale Powierzchni Handlowych, Colliers International

Firma Colliers Inetrnational jest partnerem merytorycznym Shopping Center Forum 2019 CEE.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl