Knight Frank: sposób na kanibalizację obiektów handlowych

Polski rynek centrów handlowych, szczególnie w większych miastach, stoi w obliczu wysokiego nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową. W konsekwencji deweloperzy ostrożnie podchodzą do realizacji nowych projektów wielkoskalowych, a na popularności zyskują bardziej kameralne formaty typu mixed-use czy convenience. Tymczasem coraz ostrzejsza konkurencja pomiędzy dużymi obiektami może niekiedy doprowadzić do kanibalizacji niektórych z nich – mówi Magdalena Czempińska, Dyrektor w Dziale Badań Knight Frank.

Kanibalizacja centrów handlowych

Duże nasycenie powierzchnią handlową powoduje, że istniejące obiekty handlowe o podobnych profilach zaczynają rywalizować ze sobą. Skrajną formą tej konkurencji jest kanibalizacja, co w praktyce oznacza odbieranie najemców, i w konsekwencji tego również klientów, jednemu centrum handlowemu przez inne centrum handlowe. Korzystniejsza lokalizacja, nowocześniejszy
design i rozwiązania techniczne (które zaczynają grać ważną rolę przy wyborze obiektu handlowego zarówno przez najemców jak i klientów), oferowanie nowym najemcom atrakcyjniejszych
warunków finansowych i tworzenie dzięki temu lepszego zestawu najemców czy szerszej oferty rekreacyjno-kulturalnej, bardziej dopasowanej do aktualnych potrzeb konsumentów, mogą pogłębiać zjawisko kanibalizacji.

Przyczyny kanibalizacji

Przyczyny występowania kanibalizacji są równie złożone jak sam proces. Nadrzędną przyczyną jest jednak zbyt duże nasycenie powierzchnią handlową lokalnego rynku. Kanibalizujące obiekty najczęściej zlokalizowane są w bliskim sąsiedztwie, niemniej jednak w szczególnych przypadkach obiekt kanibalizujący wpływa na działalność również pozostałych centrów handlowych w danej
części miasta. Istotne jest, że kanibalizacja centrum handlowego nie musi być związana z wiekiem obiektu i nie zawsze to starsze centra handlowe tracą na pojawieniu się nowych obiektów.

Jak uniknąć pożarcia?

Nie ma jednego uniwersalnego rozwiązania problemu kanibalizacji. Najlepiej oczywiście zapobiegać jego wystąpieniu, obserwując działania konkurencji i dopasowując strategię działalności
do zmieniających się warunków rynkowych i wymagań klientów. W przypadku jednak zauważenia objawów kanibalizmu, np. zanotowania odpływu najemców czy klientów centrum handlowego, konieczne jest jak najszybsze wdrożenie odpowiednich rozwiązań, takich jak np. weryfikacja tenant mix i rekomercjalizacja czy nowa koncepcja marketingowa.

Spóźniona reakcja na objawy czy zastosowanie nieefektywnych narzędzi mogą doprowadzić centrum handlowe do sytuacji niemal podbramkowej. Rozwiązaniem może być jednak wtedy przeprowadzenie analizy highest and best use (HBU), która pozwoli zidentyfikować najbardziej dochodowe sposoby użytkowania nieruchomości obecnie i w przyszłości. Analiza HBU powinna
uwzględniać ogólny klimat i potencjał biznesowy miasta, badanie potencjalnych projektów konkurencyjnych i chłonności lokalnego rynku, a także analizę samej nieruchomości. Szczegółowe badanie zwłaszcza stanu technicznego obiektu jest niezbędne, aby oszacować możliwości i koszty adaptacji powierzchni dla niektórych potencjalnych funkcji. Wyniki tych analiz muszą finalnie zostać skonfrontowane z założeniami finansowymi, w konsekwencji czego możliwe jest nakreślenie alternatywnych scenariuszy działania przedstawiających np. wyburzenie naniesień, i realizację
nowych funkcji w nowej tkance, kontynuację obecnej funkcji czy modyfikację przeznaczenia obiektu. Przykłady ze świata pokazują, że dobrze wdrożone pomysły, takie jak lodowisko, akademik, biblioteka czy nawet muzeum, osiągają czasem lepsze rezultaty finansowe niż słabo zarządzane centrum handlowe.

Autor: Magdalena Czempińska, Dyrektor w Dziale Badań Knight Frank.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl