CEO Trei Real Estate: aktualna wartość naszych projektów w budowie to ok. 500 mln euro

– Zakładamy, że wartość naszego międzynarodowego portfela wyniesie w kolejnych latach 1,8–2 mld euro, z czego około 60 proc. będą stanowiły nieruchomości handlowe, a pozostałą część inwestycje mieszkaniowe realizowane w kilku krajach. – mówi Pepijn Morshuis, CEO Trei Real Estate, który będzie gościem specjalnym Shopping Center Forum 2019 CEE. Wystąpienie Prezes Trei Real Estate dotyczące perspektyw i kształtu rynku handlowego na świecie w perspektywie najbliższych 10 lat będzie oficjalnym otwarciem konferencyjnej części jesiennej edycji Forum.

Retailnet.pl: Trei Real Estate działa na kilku rynkach, nie tylko europejskich. Jakie są, z perspektywy inwestora i dewelopera, największe różnice pomiędzy poszczególnymi krajami?

Pepijn Morshuis: Jest ich wiele. To jednak sprawia, że jesteśmy zainteresowani inwestycjami na różnych rynkach, ponieważ każdy z nich ma swoje zalety. Z drugiej strony, w każdym kraju natrafiamy na bariery, które są charakterystyczne dla poszczególnych rynków. Na przykład jeżeli mówimy o rynku niemieckim, to z inwestycyjnego punktu widzenia jest on po prostu drogi. Dodatkowo panuje na nim duża konkurencja, a w rezultacie stopa zwrotu z inwestycji jest stosunkowo niska. Ciężko również znaleźć w Niemczech grunty pod nowe inwestycje. Z kolei w przypadku Czech, gdzie posiadamy zarówno projekty handlowe, jak i mieszkaniowe, trudno jest uzyskać niezbędne zezwolenia na budowę. Cały proces jest długotrwały. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zajmuje kilka lat, natomiast czas oczekiwania na pozwolenie na budowę wynosi około roku. To duże wyzwanie z punktu widzenia inwestora.

A jak na tym tle wygląda sytuacja w Polsce?

W Polsce nie napotykamy aż tylu trudności. To jeden z powodów, dla których jesteśmy tak aktywni na tym rynku. Co więcej – w małych i średnich miejscowościach istnieje bardzo duże zapotrzebowanie na parki handlowe. W Polsce relatywnie łatwiej jest znaleźć nie tylko ziemię pod nową inwestycję, ale również zdobyć pozwolenie na budowę oraz decyzję o warunkach zabudowy. Dotyczy to zarówno sektora nieruchomości handlowych, jak i mieszkaniowych, gdzie zapotrzebowanie na nowe lokale jest wysokie. To daje nam szerokie możliwości ekspansji. Nie można zapomnieć również o aspekcie makroekonomicznym. Polska to bogacący się kraj, z rosnącą gospodarką, co oczywiście dobrze rokuje na przyszłość.

Obecnie posiadacie portfolio 12 Vendo Parków. Jakie są plany ekspansji na kolejne miesiące i lata?

Tak jak wspominałem, Polska jest dla nas jednym z kluczowych rynków. Po pierwsze, ze względu na dynamicznie rozwijającą się gospodarkę, a po drugie, mamy tutaj wysoki popyt na nowe obiekty handlowe, zwłaszcza w formacie parków handlowych. Wciąż istnieje wiele lokalizacji, gdzie mogą powstać tego typu obiekty. Powód jest prosty: w małych miejscowościach brakuje nowoczesnej infrastruktury handlowej, której poszukują obecnie najemcy. Jeżeli w takim mieście wybuduje się dominujący obiekt zakupowy, to w zasadzie można zmonopolizować cały lokalny handel. Chcemy to wykorzystać, dlatego planujemy szybkie tempo ekspansji. Obecnie posiadamy w portfolio 12 Vendo Parków, kolejnych 5 jest w budowie, a dodatkowo zabezpieczyliśmy 12 lokalizacji pod przyszłe inwestycje. Planowane obiekty są obecnie na różnym etapie uzyskiwania niezbędnych pozwoleń na budowę. Co miesiąc, dwa miesiące kupujemy kolejne tereny inwestycyjne. Trzeba działać szybko i korzystać z okazji. Za kilka lat również ten rynek się nasyci. Prawdopodobnie to kwestia najbliższych 5–10 lat.

Ile Vendo Parków ma powstać docelowo?

Naszym długofalowym celem jest zbudowanie portfolio co najmniej 50 Vendo Parków w Polsce, Czechach i na Słowacji. To nie oznacza oczywiście, że nie powstanie ich więcej. Zakładamy, że wartość naszego międzynarodowego portfela wyniesie wówczas 1,8–2 mld euro, z czego około 60 proc. będą stanowiły nieruchomości handlowe, a pozostałą część inwestycje mieszkaniowe realizowane w kilku krajach. Natomiast aktualnie wartość projektów w budowie wynosi około 500 mln euro. Budowa mieszkań to sposób na dywersyfikację naszych przychodów. Popyt na nowe lokale będzie duży, nawet za 50 lat. To stale rozwijający się rynek, dlatego patrząc perspektywicznie i strategicznie, chcemy być na nim obecni. Pierwsze inwestycje są już realizowane. W tym roku zadebiutowaliśmy projektem we Wrocławiu, gdzie aktualnie budujemy osiedle mieszkaniowe. Trzy kolejne projekty mieszkaniowe powstaną w Łodzi, Poznaniu i Warszawie, obecnie są na etapie planowania i uzyskiwania pozwoleń na budowę. Łącznie w tych czterech lokalizacjach dostarczymy 1,6 tys. mieszkań.

Jaką część obecnych przychodów realizujecie z wynajmu powierzchni w lokalach handlowych zlokalizowanych w Polsce?

Obecnie około 1/3 przychodów z najmu pochodzi z polskiego rynku. To stabilny przychód, bo nie posiadamy właściwie żadnych pustostanów. Obecnie tylko 1 lokal o powierzchni 50 mkw. stoi pusty. Zainteresowanie najemców jest bardzo duże. Chodzi zarówno o sieci supermarketów, jak i takie marki, jak TEDi, Pepco i Hebe. Zawieramy długoterminowe umowy, które dają nam gwarancję stałych przychodów.

Coraz częściej w parkach handlowych zaczynają pojawiać się także najemcy z branży fashion.

To zrozumiały trend, który ma podłoże ekonomiczne. Obecność w centrach handlowych jest kosztowna, nie tylko z uwagi na sam czynsz, ale również dodatkowe koszty. A marże najemców spadają. Borykają się oni z coraz większymi trudnościami, aby utrzymać rentowność na zadowalającym poziomie. Centra convenience są dla nich dobrym rozwiązaniem i alternatywą.

Jak ocenia Pan przyszłość rynku handlowego w perspektywie kolejnych lat?

Nie ma co ukrywać, że dla centrów handlowych nadchodzą ciężkie czasy. Powstało ich o wiele za dużo – to po pierwsze. Po drugie, nie da się ukryć, że uderzył w nie również rozwój e-commerce. Co więcej, będziemy obserwować dalszy rozwój handlu internetowego i rosnącą popularność zakupów w modelu click & collect, w którym sklepy są miejscem odbioru towarów zamawianych w sieci. Dlatego obiekty z punktami odbioru, zlokalizowane blisko domu, mają szansę na większy udział w rynku ze względu na ich wygodę i funkcjonalność. W tym modelu działają Vendo Parki. Kolejny czynnik, który ma duży wpływ na rynek centrów handlowych, to zakaz handlu w niedziele. W najmniejszym stopniu wpłynął on jednak na parki handlowe, po prostu handel przesunął się na piątki i soboty. Nasi najemcy dostrzegają wręcz pozytywne efekty tej sytuacji. Sprzedają tyle samo, a nie ponoszą wyższych kosztów za pracę w niedziele. W centrach handlowych tak to nie działa, dlatego muszą one iść w stronę szeroko rozumianej rozrywki: kin, restauracji, klubów fitness. To dla nich jedyna szansa na przetrwanie.

W ostatnim czasie Trei Real Estate zdecydował się również na wejście na rynek amerykański. Skąd taka decyzja?

Wejście na rynek nieruchomości mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych było jednym z założeń rozwoju naszej strategii. W USA koncentrujemy się na rozwoju inwestycji w Karolinie Północnej i Południowej, Georgii i Tennessee, ponieważ właśnie tam najlepiej widać silne trendy gospodarcze i demograficzne. W Europie widoczne są, niestety, odwrotne kierunki, liczba ludności spada, a sytuacja gospodarcza jest mniej przewidywalna. Pierwszą inwestycją Trei w Stanach jest projekt wielorodzinny w Północnej Karolinie. Inwestycja jest zlokalizowana w Matthews, południowej dzielnicy miasta Charlotte. Na działce o powierzchni około 60,7 tys. mkw. powstanie osiedle o łącznej powierzchni najmu 32670 mkw. z 359 mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Projekt przewiduje apartamenty jedno-, dwu- lub trzypokojowe. Całkowity koszt inwestycji wynosi 53 mln euro. Budowa rozpoczęła się w grudniu zeszłego roku, jej zakończenie planowane jest na początek 2020 roku.

Rozmawiali: Łukasz Izakowski i Wojciech Wojnowski Retailnet.pl

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl