Ewolucja na rynku centrów handlowych – co dalej?

Centra handlowe V generacji to znacznie więcej niż tylko centrum handlowe. To też albo może i przede wszystkim miejsce, w którym się po prostu żyje. Czyli mieszka, pracuje, spędza wolny czas i robi zakupy. To miejsca z apartamentami, biurami, sklepami spożywczymi w tym również klasycznymi targowiskami, bardzo rozbudowaną funkcją usługową (od przysłowiowego szewca aż do aquaparków) i wszelkimi formatami handlowymi (od lokalnych przedsiębiorców aż po szeroko znane marki sieciowe) – mówi Jakub Jarczewski, Dyrektor Działu PR i Rozwoju Biznesu, Metro Properties.

Rynek centrów handlowych w Polsce, powstał w drugiej połowie lat dziewięćdziesiątych. Wczesne lata dziewięćdziesiąte odznaczały się dominacją lokalnego handlu, który całkiem nieźle funkcjonował- wg. danych GUS w okresie 1990-2001 liczba wszyst­kich sklepów w Polsce uległa podwojeniu. Jednak konkurencyjność ówczesnych placówek handlowych była daleka od tego co obserwujemy teraz. Z początkiem nowe­go wieku rozpoczął się silny proces konsolidacji na rynku detalicznym, co oznaczało spadek liczby sklepów tradycyjnych a w kolejnych latach coraz śmielej zaczęły pojawiać się centra handlowe,  sklepy typu „convenience store” i dyskonty.

Po fali mającego miejsce na początku roku 2000 intensywnego rozwo­ju, po roku 2003 rynek centrów handlowych odnotował przejściowe spowolnienie, by następnie od 2007 roku wejść w kolejny etap silnego rozwoju branży. W roku 2005 istniało 220 cen­trów handlowych, które oferowały niecałe 5 mln m kw. po­wierzchni handlowej. Dziś w Polsce działa już 831 obiektów handlowych o sumarycznej powierzchni handlowej rzędu 14,5 mln. metrów kwadratowych na którą składają się min. 422 centra handlowe o łącznej powierzchni najmu wynoszącej ponad 10 milionów mkw. i 114 parków handlowych, których sumaryczna powierzchnia przekroczyła 1,6 miliona mkw. oraz 16 centrów wyprzedażowych o sumarycznej powierzchni najmu 264 tys. mkw.

Od centrów handlowych I generacji po centra V generacji

Na przestrzeni czasu nie zmieniała się tylko ilość obiektów handlowych ale też same centra. Pierwszymi budowanymi były galerie I generacji. Charakteryzowały się dominacją hipermarketu (przeszło 70 proc. powierzchni centrum) a sklepy były tylko handlowym dodatkiem. Wynikało to z historycznych upodobań zakupowych Polaków- większość odwiedzała centra głównie w celu zrobienia zakupów spożywczych.

Wkrótce potem pojawiły się centra II generacji wyróżniające się większą częścią galeryjną. Proces ten był naturalną konsekwencją rozwoju rynku i oczywiście odpowiedzią na ewoluujące potrzeby konsumenta, który zaczął interesować się również zakupami w pasażu.  Nadal jednak hipermarket, zajmujący ok. połowy powierzchni obiektu, stanowił najważniejszy punkt galerii. Co ciekawe, II generacja centrów jest dla polskiego rynku przełomowa- to właśnie w nich nastąpiła zmiana polaryzacji potrzeb Polaków ze stricte zakupowych na te, wiążące się z rodzinną potrzebą spędzania wolnego czasu.

Następnie, głównie w dużych aglomeracjach, gdzie siła nabywcza jest największa, nastąpił intensywny rozwój centrów generacji III, w których hipermarket jest już tylko jednym z wielu sklepów wielkopowierzchnio­wych a funkcję magnesu przejęły sklepy modowe czy te oferujące elektronikę i AGD.  Tutaj znów możemy mówić o dostosowaniu się do zmieniających się potrzeb klientów, którzy zaczęli interesować się jak najbardziej zróżnicowaną ofertą kategorii handlowych ale też prestiżem czy atmosferą galerii. Nowe centra zaczęły bić rekordy wielkości, odwiedzalności oraz rywalizować pod względem atrakcyjności architektury i wartości dodanych takich jak akcje marketingowe, poszerzony wachlarz usług czy nawet wydarzenia kulturalne.

Ponieważ rynek ciągle się rozwija i nie znosi próżni, wkrótce nastąpiła era centrów handlowych generacji IV, która od trzynastu lat trwa do dzisiaj. Ich najważniejszym wyróżnikiem jest roz­winięta część rozrywkowo restauracyjna – nie tylko kina, ale i kręgielnie, siłownie, place zabaw, ogromne ogrody dachowe oraz funkcje usługowe (w tym np. cen­tra medyczne). W centrum IV generacji, hipermarket zajmuje już tylko około 25% powierzchni. Obiekty te częstokrotnie pełnią funkcje publiczne jak Galeria Katowicka czy Centrum Handlowe Wileńska, które są połączone z dworcami kolejowymi czy stacjami metra. Bardzo często zdarza się też, że na etapie budowy inwestor deklaruje chęć poprawy np. infrastruktury drogowej przyległej do realizowanej inwestycji w wyniku czego powstają nowe poprawiające jakość życia mieszkańców ciągi komunikacyjne. Takie obiekty to prawdziwe wizytówki miast w których się znajdują.

Ale i to się zmienia.

Centra V generacji czyli współczesne, samowystarczalne miasta w miastach

W krajach rozwiniętych powstają już centra generacji V czyli współczesne, samowystarczalne miasta w miastach, gdzie w sposób atrakcyjny można nie tylko spędzać czas wolny ale po prostu żyć.

Czym zatem są centra handlowe V generacji? W zasadzie nazwa jest myląca, bo część handlowa jest w tym przypadku jedynie jednym z funkcjonalnych elementów wynikającym z potrzeb użytkowników. Przede wszystkim tego typu przedsięwzięcia to prawdziwe perełki architektury. Mogą to być całkowicie nowe obiekty lub na przykład zrewitalizowane kwartały ulic albo zagospodarowane puste poprzemysłowe działki i obiekty do tej pory całkowicie pozbawione funkcji publicznych. Śmiało można zatem powiedzieć, że V generacja to wielka szansa rozwoju dla miast borykających się z problemami niszczejącej i opuszczonej infrastruktury czy dysponujących olbrzymimi, pustymi choćby post industrialnymi terenami wewnątrz tkanki miejskiej.

V generacja to znacznie więcej niż tylko centrum handlowe. To też albo może i przede wszystkim miejsce, w którym się po prostu żyje. Czyli mieszka, pracuje, spędza wolny czas i robi zakupy. To miejsca z apartamentami, biurami, sklepami spożywczymi w tym również klasycznymi targowiskami, bardzo rozbudowaną funkcją usługową (od przysłowiowego szewca aż do aquaparków) i wszelkimi formatami handlowymi (od lokalnych przedsiębiorców aż po szeroko znane marki sieciowe).

Jakie zatem są perspektywy rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce?

Warunki makro i mikro ekonomiczne są dobre co zachęca zagranicznych inwestorów. Pojawiają się nowi zagraniczni sieciowi najemcy. W ciągu ostatnich dwóch lat nastąpił prawdziwy boom związany z otwarciami nowych inwestycji, przejęciami właścicielskimi czy rozbudowami dotychczasowych obiektów. Pod koniec IV kwartału 2018 roku w budowie znajdowało się blisko 400 000 mkw. powierzchni centrów handlowych z czego większa część wciąż nie została otwarta.

Centra handlowe w przeważającej większości nadal budowane są w największych aglomeracjach (aż 55 proc. powierzchni) oraz w miastach małych, tych poniżej 100 000 mieszkańców. Nadal obserwujemy również trend związany z rozbudowami i modernizacjami istniejących obiektów, które stanowią około 20 proc. podaży.

Jednak na horyzoncie widać pewne bariery. Podstawową z nich jest nasycenie powierzchnią handlową, a tu ze średnim poziomem 311 mkw. na 1000 mieszkańców dogoniliśmy już zachód. Oznacza to, że rynek jest już dojrzały. Na mapie Polski są miasta takie jak Poznań (863 mkw./1000 mieszkańców), Lublin (1137m2 na 1000 mieszkańców) czy Wrocław (923 mkw. na 1000 mieszkańców), w których trudno sobie wyobrazić otwarcie  kolejnego dużego obiektu. Stąd oczy inwestorów powoli kierują się na nowe obszary i formaty- wyraźnie widać dynamiczny rozwój szeroko pojętej branży logistycznej, rozwija się rynek prywatnych akademików i pojawiają się debiuty dyskontów niespożywczych.

Czy te trendy nadal zostaną utrzymane? Czy planowane, już budowane, wspominane galerie staną się łącznikiem pomiędzy generacjami centrów, czy może jednak staną się tak modnymi obecnie „galeriami społecznościowymi”? Czy boom będzie trwał? Jaki wpływ na branżę będzie miał bardzo mocno rozwijający się e-commerce i zmiany legislacyjne takie jak wprowadzony niedzielny zakaz handlu, którego wymiernym efektem był wyraźnie widoczny zeszłoroczny spadek odwiedzalności centrów handlowych? Nad rynkiem wisi też wciąż widmo zapowiadanego nowego podatku od powierzchni handlowej. A może doczekamy pierwszych poważniejszych zamknięć lub przełożenia ciężaru handlu na tak popularne na zachodzie ulice handlowe, które nad Wisłą wciąż pozostają na marginesie handlu?

Najlepszą odpowiedzią na te pytania jest statystyka. Pod koniec pierwszej połowy 2019 roku w budowie wciąż było 360 tys. mkw. powierzchni handlowej, część zostanie otwarta do końca bieżącego roku. Ale niektórzy eksperci twierdzą, że w 2020 roku wolumen podaży nie przebije tegorocznego wyniku na poziomie około 400 tys. mkw. Wynika to głównie z braku dużych projektów będących w budowie- tylko trzy planowane obiekty przekroczą 20 tys. mkw. Zatem rynek, z najniższą odnotowaną od 20 lat podażą wyraźnie zwalnia. Co więcej średnia wartość pustostanów niezmiennie oscyluje w granicy 4 proc. ale jest to złudna wartość, bo wyraźnie widać, że w aktywach o gorszej kondycji ten wskaźnik wyraźnie rośnie a jest wiele obiektów, które posiadają niewynajęte od lat tzw. pustostany strukturalne.

Z drugiej strony łączna wartość transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w I połowie 2019 r. wyniosła prawie 2,7 miliarda euro. Jest to bardzo wysoki wynik, zdecydowanie lepszy niż w analogicznych okresach z lat 2015 – 2017. Rok 2018 był szczególny- to właśnie wtedy miała miejsce historycznie największa transakcja portfelowa zawarta w sektorze handlowym na nieodnotowaną wcześniej w Polsce kwotę 1 mld euro- jednak jak zauważają eksperci, znaczna część obecnego wolumenu sprzedaży jest pompowana kontynuacją tamtejszej transakcji. Można zatem spodziewać się utrzymania tego trendu ale z zastrzeżeniem, że oczy inwestorów będą skupiały się na najlepszych aktywach bądź takich, które posiadają wysoki potencjał inwestycyjny, na przykład możliwość rozbudowy lub nawet dodatkowej zabudowy.

Nie wiem czy znajdzie się ktoś, kto odważy się sięgnąć wzrokiem poza 2020 rok i powie z całą pewnością co się będzie wtedy działo. Jedno jest pewne, na rynku nudy nie ma, obiekty zmieniają właścicieli jak w kalejdoskopie, czasem wręcz trudno się połapać w gęstwinie newsów, nowe obiekty są przepiękne i w pełni funkcjonalne a nasz rodzimy rynek wciąż jest i jeszcze jakiś czas będzie łakomym kąskiem dla wielu zagranicznych inwestorów.

Autorem artykułu jest Jakub Jarczewski, Dyrektor Działu PR i Rozwoju Biznesu, Metro Properties.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl