Małe obiekty handlowe na oku inwestorów – tekst ekspercki Colliers

Zainteresowanie inwestorów centrami zakupów codziennych jest z roku na rok wyższe. Mając na względzie ograniczenia w postaci gruntów dostępnych pod nowe inwestycje, rynek spodziewa się zakupów zarówno pojedynczych, jak i portfeli nieruchomości – mówi dla Retailnet Monika Bronicka, Associate Director, Dział Wycen Nieruchomości i Doradztwa z Colliers International.

Centra zakupów codziennych i parki handlowe w Polsce mogą stanowić atrakcyjny produkty inwestycyjny, pod warunkiem, że spełniają kilka kluczowych kryteriów.

Na polskim rynku handlowym funkcjonuje ponad 1,8 mln mkw. centrów zakupów codziennych i parków handlowych, z czego te ostatnie zajmują ok. 1,2 mln mkw., co stanowi ponad 10 proc. całej powierzchni najmu obiektów handlowych w Polsce o powierzchni  najmu większej niż 5 tys. mkw. Oba typy obiektów powstają zwykle w miastach o populacji powyżej 30 tys. mieszkańców, a ich powierzchnia najmu brutto wynosi około 2-10 tys. mkw. Nasycenie tego typu powierzchnią handlową wynosi 47 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Wskaźnik ten jest niewielki w porównaniu ze średnim nasyceniem obiektów handlowych o powierzchni powyżej 5 tys. mkw. (314 mkw. na 1 tys. mieszkańców). Może to oznaczać, że w wielu miastach Polski jest jeszcze miejsce dla małych obiektów handlowych. Ich atrakcyjność wynika z oferty handlowej i bliskości do miejsca zamieszkania. Dzisiaj bowiem całodzienna wyprawa do centrum handlowego nie stanowi już dla wielu osób atrakcji. Chcemy kupić niezbędne produkty blisko domu, a czas spędzać z rodzina i przyjaciółmi. Oprócz analizy nasycenie powierzchnią handlową ważnym wskaźnikiem lokalizacji nowych obiektów jest siła nabywcza mieszkańców danej miejscowości oraz konkurencyjność lokalnego rynku.

Ograniczenia rozwoju

Perspektywy rozwoju sklepów codziennych zakupów i parków handlowych w Polsce wydają się być korzystne, co potwierdza popyt zarówno ze strony klientów, jak i najemców chętnych do rozpoczęcia działalności w mniejszych miejscowościach. Ograniczeniem w rozwoju inwestycji mogą być ceny działek, miejscowe plany zagospodarowania, uzyskanie pozwolenia na budowę, a przede wszystkim rosnące koszty budowy. Wymienione czynniki ważne są w kontekście rynkowych czynszów najmu, jakie mogą uzyskać właściciele nieruchomości przy komercjalizacji. Możliwe do uzyskania przychody z tytułu najmu muszą przewyższyć koszty, a przynajmniej pozostać na ich poziomie, aby inwestycja była opłacalna.

Na rynku działa kilkunastu profesjonalnych deweloperów budujących niewielkie obiekty handlowe zarówno w małych miastach, jak i na osiedlach mieszkaniowych miast średniej wielkości i dużych. Prócz nich w Polsce funkcjonują fundusze inwestycyjne i prywatni inwestorzy, dla których obiekty handlowe w miejscowościach o małej konkurencyjności są atrakcyjnym produktem inwestycyjnym.

Co ma znaczenie

Czynnikami, które w największym stopniu wpływają na atrakcyjność produktu są: lokalizacja, dominująca pozycja obiektu na lokalnym rynku, dobór najemców, warunki zawartych umów najmu. Inwestorzy zwracają szczególną uwagę na średnioważony pozostały okres trwania umów najmu. Dodatkowym czynnikiem jest zabezpieczenie umów najmu gwarancjami bankowymi lub kaucją gwarancyjną. Elementem korzystnie wpływającym na atrakcyjność zawartych umów najmu jest waluta, w jakiej podpisywane są umowy najmu. Zdecydowanie, umowy denominowane w euro są korzystniejsze niż w zł.

Inwestorzy zwracają uwagę również na koszty operacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości, które są niższe w przypadku gruntów będących przedmiotem własności. Użytkowanie wieczyste gruntu podnosi koszty operacyjne. Często zdarza się tak, że koszt podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu pozostają po stronie właściciela nieruchomości, najemcy nie pokrywają ich w opłatach serwisowych. Zatem czynnikiem wpływającym na atrakcyjność nieruchomości jest ponoszenie w pełni kosztów operacyjnych przez najemców.

Ważną kwestią jest także standard techniczny obiektów. Nowe obiekty, objęte gwarancjami wykonawców, są bardziej pożądane przez inwestorów, gdyż nie generują kosztów związanych z nakładami inwestycyjnymi na remonty. Nabywcy starszych obiektów muszą liczyć się z kosztami na nakłady inwestycyjne zakładanymi w budżecie funkcjonowania obiektu.

Nie bez znaczenia dla nabywcy nieruchomości jest populacja miejscowości, w której zlokalizowany jest obiekt oraz siła nabywcza mieszkańców. Im wyższa siła nabywcza, tym produkt będzie bardziej atrakcyjny.

Ważnym czynnikiem branym pod uwagę przez inwestorów są także rozmieszczenie i dobór najemców obiektu handlowego. Najbardziej pożądane są obiekty w pełni skomercjalizowane, generujące przychód gwarantowany przynajmniej pięcioletnimi umowami najmu, zlokalizowane w miastach o populacji powyżej 25 tys. mieszkańców oraz o powierzchni GLA ok. 5 tys. – 9 tys. mkw.

Kupują małe

Z dostępnych danych wynika, że w latach 2016-2019 zostało zawartych 35 transakcji sprzedaży łącznie 53 nieruchomości handlowych (lub udziałów w nich) o charakterze małych centrów i parków handlowych. 4 transakcje dotyczyły zakupów portfelowych.

Łączny wolumen tych transakcji w analizowanym okresie wyniósł blisko 270 mln euro. Wartość transakcji zawartych w 2018 r. osiągnęła poziom 83 mln euro, natomiast tylko w pierwszym półroczu 2019 podpisano umowy sprzedaży na ok. 48,5 mln euro, co wskazuje na tendencję wzrostową wartości sprzedaży.

Jeżeli chodzi o udział wolumenu transakcji obiektami typu park handlowy i centra zakupów codziennych w przychodach ze sprzedaży wszystkich obiektów handlowych w latach 2016-2018, jest on na stałym poziomie ok. 3 proc. Wyjątek stanowi rezultat z ostatniego półrocza, gdzie udział wyniósł ponad 10 proc.

Wśród inwestorów przeważają fundusze inwestycyjne i duzi zagraniczni gracze. Jednak, polskie firmy są coraz bardziej aktywne na rynku inwestycji w parki handlowe.

Trzy typy inwestorów

Motywy zakupów inwestorów są różne. Analizując rynek zawartych dotychczas transakcji, inwestorów można podzielić na trzy główne grupy:

  • Inwestorów długoterminowych, zainteresowanych obiektami bardzo dobrze i dobrze skomercjalizowanymi, z atrakcyjnym doborem najemców, gwarancją najmu, średnioważonym okresem najmu powyżej 5 lat, obiekty zlokalizowane w miejscowościach powyżej 25 tys. mieszkańców. Inwestorzy ci oferują najniższe stopy zwrotu z inwestycji ok. 7,4 proc.-8,5 proc.
  • Fundusze oportunistyczne – inwestują w projekty z potencjałem wzrostu wartości poprzez zarządzanie zakupionym produktem, tak by wydłużyć okres najmu, podpisać umowy na korzystniejszych warunkach i w pełni skomercjalizować obiekt. Inwestorzy z tego segmentu oferują stopy zwrotu powyżej 9 proc.
  • Inwestorów zainteresowanych projektami z potencjałem do rozbudowy, szukających okazji na podniesienie wartości nieruchomości przez zainwestowanie w projekt rozbudowy, komercjalizację i dłuższą perspektywę posiadania nieruchomości. Stopy zwrotu powyżej 9 proc.

Część inwestorów zauważa, że segment rynku handlowego obejmujący parki handlowe jest odporny na zmianę przyzwyczajeń konsumenckich, a w szczególności rozwój handlu internetowego. Parki handlowe są traktowane jako centra zakupów codziennych, a według inwestorów ten typ nieruchomości jest dobrze przygotowany do konkurowania z rosnącym udziałem e-commerce. Wpływają na to m.in. niskie czynsze i opłaty serwisowe, łatwa dostępność, dobry parking i dogodne lokalizacje. Najbardziej narażone na ryzyko rozwijającego się rynku zakupów internetowych są natomiast obiekty handlowe średniej wielkości. Klienci bowiem chcą kupować albo w największych centrach handlowych, albo w niewielkich obiektach blisko domu.

Atuty dla inwestorów

Jako, że parki handlowe powstają obecnie w mniejszych miejscowościach (około 15 tys. mieszkańców), nie ma tam miejsca dla więcej niż jednego obiektu handlowego, co daje inwestorowi dominującą pozycję. Inwestorzy mają jednak na względzie, że lokalny rynek jest wrażliwy na wyludnianie się oraz zmniejszenie siły nabywczej.

Przesłanką dla popularności parków handlowych jest także zależność relatywnie niskich kosztów budowy oraz zainteresowania względnie stałego zestawu najemców. Projekty tego typu mają bowiem szansę być wynajęte w całości jeszcze przed ukończeniem inwestycji. Relatywnie prosty proces deweloperski, niższe poziomy stawek czynszowych umożliwiają inwestorom kupno projektów po atrakcyjnej stawce za mkw. Nowi właściciele liczą także na tzw. dodanie wartości (value add) poprzez przebudowę, rozbudowę lub zmianę najemców (inwestorzy oportunistyczni).

Fundusze instytucjonalne są zainteresowane transakcjami portfelowymi, których dotychczas na rynku było zaledwie kilka. Pojedyncze zakupy są interesujące dla funduszy oportunistycznych, prywatnych inwestorów, ze względu na niewielką skalę projektu i cenę transakcyjną. Na rynku trudno znaleźć jest produkty portfelowe, większość deweloperów buduje swój portfel, z którego sprzedaje tylko poszczególne nieruchomości. Mimo ograniczonej podaży popyt wskazuje tendencję wzrostową.

Zainteresowanie inwestorów centrami zakupów codziennych jest z roku na rok wyższe. Mając na względzie ograniczenia w postaci gruntów dostępnych pod nowe inwestycje, rynek spodziewa się zakupów zarówno pojedynczych, jak i portfeli nieruchomości. Inwestorzy wskazują w swoich strategiach zainteresowanie rozwojem swoich portfeli. Szacuje się, że poziom popytu na obiekty handlowe wykaże trend rosnący, ale poziom możliwych na rynku transakcji w najbliższych latach utrzyma się na poziomie odnotowanym w ostatnich 3 latach. By tendencja została zachowana, na rynku powinny znaleźć się produkty odpowiadające oczekiwaniom potencjalnych inwestorów. W ofercie sprzedaży znajdują się bowiem produkty, które od ok. 2 lat nie mogą znaleźć nabywcy, co związane jest z dużym nasyceniem lokalnego rynku, przeciętnym okresem zawartych umów najmu i wiekiem obiektu.

Autorką artykułu jest Monika Bronicka, Associate Director, Dział Wycen Nieruchomości i Doradztwa z Colliers International.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl