Emil Domeracki, Colliers: kierunek projekty multi-use

Strategia inwestorów na rynku powierzchni handlowych przesuwa się w kierunku projektów multi-use (wielofunkcyjnych). Z reguły są to projekty o mniejszej skali, z urozmaiconą ofertą, które powstają na obrzeżach miast, w pobliżu ciągów komunikacyjnych i osiedli mieszkaniowych. Bardzo dobrze uzupełniają się z dużymi galeriami handlowymi – mówi Emil Domeracki, Dyrektor ds. Gruntów w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International.

Jaką część transakcji gruntami inwestycyjnymi w 2018 roku stanowiły grunty o przeznaczeniu handlowym?

Według szacunkowych danych wolumen transakcji gruntami inwestycyjnymi w 2018 roku kształtował się na poziomie 6 mld zł, z czego aż 65 proc. przeznaczono na inwestycje mieszkaniowe, 25 proc. na magazyny, biura i hotele, a zaledwie 10 proc. stanowiły inwestycje handlowe.

Jak zatem wygląda rynek gruntów inwestycyjnych pod obiekty komercyjne, a w szczególności handlowo-usługowe?

Nie da się ukryć, że zaczyna brakować gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach. Rosnący wciąż popyt na takie działki zarówno inwestorów z segmentu mieszkaniowego, jak i komercyjnego spycha ich w kierunku realizacji projektów mixed-use, czyli łączących ze sobą różne funkcje: biura, hotelu, przestrzeni handlowo-gastronomicznej, mieszkania czy akademiku. W kręgu ich zainteresowań są również tereny zabudowane, przemysłowe, gdzie można zrewitalizować lub wyburzyć obiekt.

Strategia inwestorów na rynku powierzchni handlowych przesuwa się w kierunku projektów multi-use (wielofunkcyjnych). Z reguły są to projekty o mniejszej skali, z urozmaiconą ofertą, które powstają na obrzeżach miast, w pobliżu ciągów komunikacyjnych i osiedli mieszkaniowych. Bardzo dobrze uzupełniają się z dużymi galeriami handlowymi. Taki projekt powstaje, przy obwodnicy Siedlec. Immofinanz Group buduje tam park handlowy Stop Shop, który doskonale wkomponuje się w tkankę miejską. Patrząc na nową podaż gruntów inwestycyjnych pod zabudowę handlową, widzę zawahanie w dół. Od 2–3 lat głównym celem deweloperów są rozbudowy, modernizacje i rekomercjalizacje istniejących galerii. W 2019 roku oddano do użytku tylko jedno duże centrum – Galerię Młociny w Warszawie. Na horyzoncie nie widać kolejnych takich obiektów handlowych. Natomiast w następnych latach podaż będzie kreowana przez małe multifunkcyjne projekty handlowe w miejscowościach o zaludnieniu około 100 tys. mieszkańców.

Jakiej wielkości grunty są w kręgu zainteresowań firm specjalizujący się w budowie mniejszych formatów handlowych, jak convenience center, strip mall?

Deweloper, który zamierza wybudować multifunkcyjny projekt typu convenience center, potrzebuje dla takiej inwestycji teren od 1 do 3 hektarów. Natomiast przy rozgrzanej gospodarce gruntami inwestycyjnymi, w zurbanizowanych obszarach miejskich, trudno jest znaleźć działki pod zabudowę handlową. Ponadto inwestorzy nie są w stanie wygrać ceną z rozpędzonym boomem na budownictwo mieszkaniowe i biurowe. Tym bardziej że segment mieszkaniowy przeżywa wierzchołek rozkwitu biznesowego. Od kilku lat każdy grunt inwestycyjny, który w prosty sposób nie może zostać przekształcony w funkcję komercyjną lub przemysłową, jest adaptowany pod mieszkalnictwo. Dlatego segment mieszkaniowy dziś jest najbardziej dochodową gałęzią rynku gruntów inwestycyjnych w kraju.

Z drugiej strony, malejąca podaż atrakcyjnych gruntów skupia uwagę inwestorów na terenach poindustrialnych, zabudowanych obiektami wymagającymi wyburzenia lub rewitalizacji. Popularne
stają się wielofunkcyjne obiekty, w których i tak zdecydowaną przewagę ma element mieszkaniowy. Takie inwestycje realizowane są w Warszawie, aglomeracji śląskiej, Krakowie, we Wrocławiu i w Łodzi.

Czy w poszukiwaniu terenów pod zabudowę handlową, inwestorzy schodzą już nie tylko do małych miasta, ale kilkutysięcznych miasteczek?

Zdecydowanie. Inwestorzy zmieniają swoje kryteria pod względem wielkości miasta czy liczby mieszkańców. Natomiast większość z nich poszukuje terenów na obrzeżach miast, gdzie w strefie oddziaływania potencjalnego projektu przewidziane są inwestycje mieszkaniowe. Podam przykład, może nie kilkutysięcznego miasteczka, ale miasta poniżej 50 tys. mieszkańców. W Jaśle, które charakteryzuje się bardzo dojrzałym rynkiem i posiada dużą galerię handlową, prowadzimy proces sprzedaży gruntu inwestycyjnego. Teren zlokalizowany jest w odpowiednim ciągu komunikacyjnym, przy głównej drodze wyjazdowej, w sąsiedztwie działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Te czynniki przyciągają potencjalnych inwestorów. Kłopot w tym, że nie jesteśmy w stanie wypełnić handlem 6-hektarowego terenu. Dlatego podjęliśmy strategiczną decyzję o podzieleniu gruntu na klastry. W ten sposób udostępniony zostanie obszar dla mniejszych, multifunkcyjnych projektów.

Jak wygląda popyt na grunty inwestycyjne pod zabudowę handlowo-usługową w dużych miastach?

W dużych miastach wciąż zauważalny jest popyt inwestycyjny na grunty pod zabudowę handlową. Nawet w aglomeracji warszawskiej, największym rynku centrów handlowych w Polsce, gdzie funkcjonują 52 galerie handlowe o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 1,7 mln mkw., czy katowickiej o zasobach powyżej 1,2 mln mkw. Natomiast główną barierą dla apetytów inwestorów z segmentu handlowego, jest brak spojrzenia planistycznego włodarzy miejskich i samorządowców. W studium zagospodarowania przestrzennego nie uwzględnia się tkanki miejskiej, która może kreować handel. Pomimo, że największe miasta posiadają grunty, na których mogą powstać wielkokubaturowe projekty handlowo-usługowe, skupiające także inwestycje mieszkaniowe i biurowe. Warszawa dysponuje takimi terenami m.in. na Wilanowie i obszarze Sadyba-Siekierki. Uważam, że podczas uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego, urzędnicy, planiści i deweloperzy powinni ze sobą współpracować, żeby lepiej kreować nową przestrzeń miejską.

Czy w dalszym ciągu widoczne jest zainteresowanie zagranicznych inwestorów gruntami handlowymi w Polsce?

Polska jest nadal jednym z najatrakcyjniejszych krajów w Europie dla zagranicznych inwestorów. Działają tutaj fundusze z różnych stron świata, a to oznacza, że na rynku handlowym jest kapitał i są chęci do inwestowania. Prym wiodą inwestorzy z południowej Afryki, a także z Azji i firmy powiązane z rządem Malezji. Tacy gracze chętnie inwestują w projekty handlowe, bo to są bardzo stabilne produkty o wysokich przychodach.

Na jakim poziomie są średnie ceny za 1 mkw. gruntów, które mogą być przeznaczone pod zabudowę handlowo-usługową?

Obecnie średnia cena gruntów pod zabudowę handlową utrzymuje się na dość stabilnym poziomie. Oczywiście w tym sektorze są wahania cenowe, ale zdecydowanie kontynuowany jest trend widoczny od dwóch lat. Natomiast jeśli na rynku pojawi się odpowiednio przygotowany teren pod inwestycje handlowe – wówczas możemy spodziewać się astronomicznych kwot. Ceny mogą poszybować do kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy. Najwyższe stawki w dużych miastach, zarejestrowane przez firmę Colliers International, wyniosły między 4,5 tys. a 5 tys. zł za powierzchnię handlową (GLA). A to oznacza, że cena 1 mkw. gruntu może kosztować nawet 6–7 tys. zł. W centrum Warszawy 1 mkw. gruntu pod projekty handlowe osiąga wartość od 1750 do 5 tys. zł, w innych dzielnicach wynosi od 1250 do 2 tys. zł. Poza stolicą, w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców, te ceny są bardziej zróżnicowane od 350 do 1,2 tys. zł za 1 mkw. GLA. Im mniejsze miasto i większa podaż gruntów pod zabudowę handlową, tym niższe są koszty zakupu.

Rozmawiał: Wojciech Wojnowski

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.

Newsletter
SCF News | Retailnet.pl