Rafał Fabisiak: wynajmujący odwołają się do konstytucji i umów międzynarodowych

Specustawa powinna być dodatkowym impulsem dla samoregulacji wewnątrz naszego środowiska najemców, wynajmujących, developerów i inwestorów, bo jak widać w przeciwnym razie państwo podejmie decyzje za nas, niekoniecznie w sposób uwzględniający specyfikę branży i wyważający interesy stron – w rozmowie z SCF News Retailnet.pl mówi Rafał Fabisiak, Managing Partner w kancelarii KPRF Law Office.

W piątek Sejm przyjmie zapewne rozwiązanie wprowadzające 90 procentową redukcję czynszu dla najemców, którzy nie mogą prowadzić działalności w centrach handlowych.

 Z jednej strony jest to regulacja, z której cieszyć się będą najemcy bardzo dotknięci skutkami zamknięcia lokali dla klientów z powodu koronawirusa. Przecież od 14 marca praktycznie nie mogą handlować.  Z drugiej jednak strony, w przypadku większych obiektów handlowych niemalże cały efekt ekonomiczny przerzucony zostanie na wynajmujących, którzy w wyniku redukcji czynszu z dnia na dzień pozbawieni zostaną dochodów z tytułu najmu.  Tymczasem projekt ustawy milczy w kwestii jakiejkolwiek rekompensaty. Trochę to przypomina niesławny tzw. Dekret Bieruta w odniesieniu do nieruchomości w Warszawie.  A z trzeciej strony w najgorszej sytuacji są i tak najemcy, którzy mają lokale w galeriach, ale prowadzą działalność nie objętą zakazem jej prowadzenia w czasie trwania epidemii, czyli m.in. sklepy spożywcze, drogerie, optycy, sklepy z artykułami dla zwierząt.  Od nich oczekuje się prowadzenia działalności – a więc i płacenia czynszu w pełnej wysokości. Problem jednak w tym, że już po dwóch tygodniu od zamknięcia większości sklepów w centrach handlowych wiemy, że obroty w lokalach tych najemców spadły o 60 a nawet 90 procent! Po prostu nikt nie jedzie na zakupy do galerii, która jest prawie w całości nieczynna.

Według projektu sądy będą mogły inaczej oznaczyć wysokość redukcji czynszu.  

Ta regulacja bardzo przypomina mi klauzulę rebus sic stantibus, czyli art. 3571 kodeksu cywilnego, który daje możliwość skierowania przez jedną ze stron umowy na drogę sądową roszczenia o zmodyfikowanie lub nawet rozwiązanie umowy  w przypadku, gdy dalsze jej wykonywanie jest niemożliwe albo jest bardzo trudne i skutkuje znacznymi stratami dla jednej ze stron. Kodeks cywilny dopuszcza takie rozwiązanie  z powodu wystąpienia nadzwyczajnych okoliczności, a z takimi mamy do czynienia dzisiaj. Zgodnie z kodeksem cywilnym sądy mają podstawę prawną do rozwiązania lub modyfikacji umowy i to nawet bez wprowadzenia specustawy antykryzysowej.  Problem polega na tym, że sądy bardzo niechętnie korzystają z tego przepisu uznając, że nadrzędną zasadą jest reguła pacta sunt servanda.

Czy na rynku nieruchomości komercyjnych były postępowania w których strony powoływały się na ten przepis? 

Były takie próby, ale według mojej wiedzy, one nigdy nie przedostały się do wyższych instancji tworząc powszechnie znane precedensy.  Strony porozumiewały się w toku sporu, w wyniku czego powództwa te były cofane. Artykuł 3571 kodeksu cywilnego jest więc w praktyce martwy.

Nawiązuję do tego, ponieważ w ustawie antykryzysowej mamy wcześniej już omówiony ustęp 3 artykułu 15ze, który jakby tylnymi drzwiami wprowadza na nasz rynek alternatywę dla regulacji kodeksu cywilnego.  Według mnie ta specjalna regulacja stanowi przepis prawa materialnego, którym można się posługiwać wprost i na jego podstawie formułować roszczenia.  Najemca może więc na przykład powiedzieć: zwolnijcie mnie w 99 procentach z czynszu. Z drugiej strony wynajmujący może stwierdzić, że czynsz powinien być obniżony, ale nie o 90 procent lecz dajmy na to o 20 procent.

Skoro sądy krzywym okiem patrzyły na powództwa z artykuł 357 kodeksu cywilnego, to podobnie może być z tym nowym przepisem. 

Nie sądzę, aby tak było. Sądy będą zmuszone do głębszej refleksji. Mamy bowiem do czynienia z sytuacją bezprecedensową jakiej nasze pokolenie nie zaznało do tej pory. Ona stworzyła realny problem nie dla pojedynczej jednostki, tylko dla całego społeczeństwa, w tym dla ekosystemu najemcy-wynajmujący.  Tego nie da się zamieść pod dywan i sądy zmuszone będą do znalezienia jakiegoś rozwiązania.. Poza tym ten nowy artykuł jest mniej rozbudowany i w związku z tym jest łatwiejszy w zastosowaniu. Wystarczy tylko wskazać „względy słuszności’ i „rozważyć interesy stron” i wziąć pod uwagę „zasady współżycia społecznego” czyli są to tak zwane klauzule generalne, które dają sędziemu bardzo dużą swobodę. Innymi słowy mamy więc instrument pozwalający tak sformułować prośbę do sądu: drogi sędzio zachowaj się jak człowiek i rozsądź tak żeby było uczciwie. Bez oglądania się na interpretacje i kruczki prawne. Przy założeniu sprawiedliwego sądu, rozważenie tych interesów będzie możliwe i łatwiejsze do przeprowadzenia niż w oparciu o jakieś ściśle zdefiniowane przesłanki czy kalkulacje. Powiem więcej: dobrze, że jest taki przepis, bo oznacza on że ustawodawca zauważył, że mogą być sytuacje nie do końca czarno-białe, w których trzeba będzie znaleźć alternatywne rozwiązanie i zadanie to powierzył we właściwe ręce, tj. wymiarowi sprawiedliwości.

Jak ocenia Pan skalę ewentualnych powództw? 

Wydaje mi się, że wynajmujący sięgną po działania na wyższym poziomie. Mam na myśli to, że będą próbowali dowieść, iż ustawowa redukcja czynszu jest sprzeczna z konstytucją lub odwołają się do umów międzynarodowych.  Poza tym wyobraźmy sobie sytuację, że wynajmujący ma w jednym projekcie 200 najemców, z których 195 jest zamkniętych.  Czyli potencjalnie musi przygotować 195 pozwów. Przy większym portfelu to tysiące pozwów. To wielkie wyzwanie i wielkie koszty. Poza tym procesy będą trwać lata. Czy jest to więc możliwe? Wątpię.

Ze strony wynajmujących pojawia się zarzut nierównego traktowania stron. 

Oczywiście, że powstaje pytanie czy taka ingerencja ustawowa, która zabiera komuś automatycznie 90% przychodów, jest fair.  Wynajmujący mają prawo zapytać, dlaczego ustawodawca nie powiedział, że koszty kryzysu  muszą  być poniesione w stosunku 50/50. Istnieje więc podstawa by wynajmujący próbowali wykorzystać ten przepis na swoja korzyść. Tutaj oczywiście otwiera się pole do popisu dla kancelarii prawnych.

Mówimy cały czas o ścieżce procesowej. Pańska kancelaria pracuje dla wynajmujących ale również dla najemców. Z tej perspektywy jak Pan widzi możliwość osiągnięcia jakiegoś konsensusu? 

Od początku tego kryzysu wywołanego koronawirusem wskazywałem klientom, że ta sytuacja nie jest tymczasowa i że dotkliwie poturbuje wszystkich uczestników rynku, dlatego należy myśleć o rozwiązaniach kompromisowych i kompleksowych zarazem.  Do tego trzeba jednak pewnej odwagi i myślenia szachisty – przewidywania trzech ruchów do przodu. Widzę, że powoli najemcy i wynajmujący zaczynają rozumieć, że nie stoją po dwóch stronach barykady, tylko jadą na tym samym wózku.

Czy widzi Pan szanse na to, by modelowym rozwiązaniem było takie, w którym wynajmujący otrzymuje wakacje na spłatę rat kredytów i w związku z tym udziela wakacji czynszowych? 

Marzę o tym by tak było, ale obawiam się, że to marzenie może się nie spełnić.  Spójrzmy wstecz na kryzys na naszym rynku z lat 2008-2009. Już wtedy były postulaty, żeby wynajmujący zaktywizowali banki, żeby współdziałały i wzięły udział w zapobieganiu skutkom obniżonej konsumpcji.  Nic takiego się nie wydarzyło.  Ale wtedy była też inna skala zagrożenia – każdy z czegoś rezygnował, ktoś ustępował z czynszu, najemcy zacisnęli pasa i jakoś przez tamten kryzys przeszliśmy.  Teraz tak nie będzie. Nieśmiało wspomina się o szerszym konsensusie z udziałem banków, ale póki to nie ma przełożenia na realne działania na rynku nieruchomości komercyjnych.

Wśród wynajmujących mamy też takich, którzy idą bardzo daleko i zawieszają czynsze. Na przykład INGKA. 

Tak, ale to wyjątki potwierdzające regułę. Nota bene to, co zrobiła INGKA jest niesamowite i rynek, a w szczególności najemcy, tego nie zapomni.   Oczywiście ktoś może powiedzieć, że INGKA ma wyjątkową sytuację, bo jest na silnych fundamentach finansowych, prawdopodobnie bez kredytów. No dobrze, może nie każdy musi być rycerzem na białym koniu, ale przynajmniej staraj się coś zrobić!

INGKA rzeczywiście ma wyjątkowe możliwości, ale mamy kolejny przykład z dzisiaj. To łódzka Sukcesja. 

Tak, ale generalnie mówimy o wyjątkach. A czasami ważna jest sama transparentność, jasne zakomunikowanie swoich możliwości czy ich braku. Ja póki co nie słyszałem, żeby któryś z wynajmujących stanął przed najemcami i powiedział, że wystąpił do swojego banku o zawieszenie rat kredytów, w związku z czym jak tylko coś dostaniemy od banku to zaproponujemy wam obniżki czynszów.

Zachowanie banków i funduszy będzie kluczowe. 

Dzisiaj wynajmujący powinni szybko pisać pisma do swoich instytucji finansujących z informacją, że mają kolosalny problem i nie jest to problem, który rozejdzie się po kościach za miesiąc, czy kilka miesięcy. Brakuje świadomości skali tego problemu i nie dotyczy to tylko lokalnie polskiego rynku. Każdy wciąż patrzy na swoje podwórko, na swoje wyniki. A tymczasem zaraz może być takie tsunami, że nie będzie czego zbierać.

Jest bardzo źle a będzie gorzej?

Tak. My jesteśmy dopiero na początku tego procesu, w którym gospodarki dopiero łapią wirusa.

Na koniec taka trochę pesymistyczna refleksja: czy kompromis jest możliwy w sytuacji gdy mamy z góry mamy nakaz 90 proc, redukcji czynszów? Czy to nie oznacza likwidacji przestrzeni do kompromisu. 

Hmm. Trudne pytanie…Rzeczywiście teraz ta przestrzeń jest znacząco ograniczona.  Ale powinien to być dodatkowy impuls dla samoregulacji wewnątrz naszego środowiska najemców, wynajmujących, developerów i inwestorów, bo jak widać w przeciwnym razie państwo podejmie decyzje za nas, niekoniecznie w sposób uwzględniający specyfikę branży i wyważający interesy stron.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.