[KOMENTARZ] Barbara Kozyra: siła wyższa, a może renegocjacja umowy

Tarcza antykryzysowa wprowadziła rozwiązania osłonowe umożliwiające najemcom zwolnienie z czynszu przez okres obowiązywania zakazu. Ulga dotyczy jednak tylko najemców lokali w centrach handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 mkw. Na pytanie jak w takiej sytuacji powinni postępować najemcy, których pominął ustawodawca odpowiada mec. Barbara Kozyra.

Spowodowany epidemią zakaz prowadzenia określonych rodzajów działalności, niemalże z dnia na dzień pozbawił wielu przedsiębiorców źródła przychodów. Mowa głównie o przedsiębiorcach z branży gastronomicznej, zakładach fryzjerskich czy klubach fitness w obiektach o mniejszych powierzchniach. Tymczasem przedsiębiorcy prowadzący biznesy w najmowanych lokalach, nadal obowiązani są do uiszczania czynszu. 

Siła wyższa

W związku z nałożeniem zakazu prowadzenia działalności w dyskusji przedsiębiorców od wielu dni przewija się termin „siły wyższej”. Pojęcie to, choć wielokrotnie używane zarówno w aktach prawnych, jak i w umowach, nie posiada definicji w przepisach. Za siłę wyższą powszechnie uznaje się zdarzenie nadzwyczajne, zewnętrzne, któremu nie można zapobiec oraz którego nie dało się przewidzieć. Pandemię, z którą obecnie mamy do czynienia, niewątpliwie można zakwalifikować do takiego zdarzenia. Czy najemca może zatem uniknąć płacenia czynszu lub żądać jego obniżenia z uwagi na obecną sytuację? O tym de facto decyduje treść umowy. Aby móc powołać się na instytucję siły wyższej w pierwszej kolejności najemcy powinni sięgnąć do zapisów zawartej umowy. Powołanie się na „siłę wyższą” jest bowiem możliwe jedynie wtedy, gdy strony zawarły w umowie odpowiednią klauzulę dotyczącą „siły wyższej”. Klauzule regulujące „siłę wyższą” zazwyczaj zwalniają strony od obowiązków umownych z uwagi na wystąpienie „siły wyższej”. To jednak czy jej wystąpienie ma rzeczywiście wpływ na sytuację prawną najemcy wymaga w każdym przypadku zbadania umowy oraz konkretnych okoliczności towarzyszących jej realizacji. Co ważne, niektóre umowy najmu mogą zawierać własne definicje siły wyższej odbiegające od tych „standardowych” oraz w różny sposób mogą kształtować sytuację najemcy w przypadku jej wystąpienia.

Następczą niemożliwość świadczenia

W przypadku, gdy najemca nie może powołać się na zaistnienie siły wyższej konieczne może okazać się sięgnięcie do przepisów Kodeksu cywilnego. Wydaje się, że zakaz prowadzenia działalności pozwala na zastosowanie art. 495 k.c. mówiącego o następczej niemożliwości świadczenia. Jak wspomniana „niemożność świadczenia” ma się do sytuacji najemców? Otóż zgodnie z przywołanym przepisem, jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a   w przypadku, gdy już je otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Przekładając treść tego przepisu na realia, w których znaleźli się najemcy, można uznać, że w związku z wprowadzeniem odgórnego zakazu prowadzenia określonych działalności z perspektywy wynajmujących niemożliwe stało się udostępnienie lokali przedsiębiorcom objętych ww. zakazem. Niewątpliwie jest to okoliczność, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Dlatego też najemca powołując się na ww. przepis może twierdzić, że wynajmujący nie ma prawa żądać od niego świadczenia wzajemnego w postaci zapłaty czynszu.

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Innym rozwiązaniem jakie umożliwiają przepisy prawa cywilnego jest tzw. klauzula rebus sic stantibus (art. 357(1) k.c.) Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Nie ulega wątpliwości, że niezależny od najemcy spadek jego przychodów związany z epidemią i wprowadzonymi ograniczeniami jego działalności, pozwala uznać konieczność zapłaty czynszu w pełnej wysokości jako zdarzenie grożące najemcy rażącą stratą. Żądanie obniżenia czynszu czy rozwiązanie umowy mogłoby zostać jednak ustalone tylko na mocy wyroku sądowego. Nie ma jednak przeszkód, aby najemcy powołali się na okoliczność nadzwyczajnej zmiany stosunków jeszcze przed wniesieniem powództwa. Podjęcia renegocjacji postanowień umowy wymaga niekiedy nawet sama umowa, kiedy wykonanie wynikającego z niej zobowiązania jest nadmiernie utrudnione właśnie z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków.

Najemcy pozostawieni bez pomocy

Tarcza antykryzysowa wprowadziła daleko idące ulgi, ale tylko dla najemców lokali w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, pomijając całkowicie sytuację innych najemców, których działalność także została ograniczona w związku z wprowadzeniem zakazu. Specustawa milczy także na temat lokali wolnostojących jak np. kioski lub takich, które znajdują się w budynkach mieszkalnych. Spora liczba małych firm prowadzi działalność właśnie w tego typu lokalach. Wygląda zatem na to, że najemcom, dla których specustawa nie przewiduje żadnych ulg pozostało liczyć na renegocjacje umowy z wynajmującym albo podjęcie kroków sądowych. Niewątpliwie korzystniejszym rozwiązaniem, będzie szybkie porozumienie się z wynajmującym, tym bardziej, że pandemia nie pozostaje bez wpływu na funkcjonowanie sądów. 

Autorką komentarza jest Barbara Kozyra, radca prawny w kancelarii Kopeć Zaborowski Adwokaci i Radcowie Prawni Sp.p.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.