[WYWIAD, część I] Kinga Barchoń, Krzysztof Badowski, PwC: współdzielenie kosztów powinno być korzystne dla wszystkich

Jak będzie wyglądał rynek centrów handlowych “po koronawirusie”, jakim zmianom poddane zostaną sieci handlowe i wreszcie jaka będzie rola instytucji finansowych w procesie wychodzenia rynku handlowego z kryzysu – z tymi pytaniami retailnet.pl zwrócił się do ekspertów PwC: Kingi Barchoń, Partnera, Lidera Zespołu Real Estate oraz Krzysztofa Badowskiego, Partnera, Lidera Zespołu Retail & Consumer. W pierwszej części wywiadu pytamy o nowy ład, w jakim po kryzysie funkcjonować będą centra handlowe i ich najemcy. Niebawem druga część wywiadu, której tematem będą wyzwania stojące przed sieciami handlowymi.

Tarcza Antykryzysowa przenosi ciężar kryzysu na wynajmujących. Jaki to będzie miało wpływ na rynek w perspektywie najbliższych miesięcy, a jaki w kolejnych latach?

Kinga Barchoń: Obecna Tarcza Antykryzysowa wprowadziła jedynie zawieszenie opłat najemców – zarówno czynszowych, jak i kosztów wspólnych i przerzucenie problemu płynności na właścicieli centrów. Co więcej, zapisy są na tyle niejasne, że wprowadzają wiele wątpliwości interpretacyjnych. Z pewnością jest to ulga dla najemców – szczególnie mniejszych lokali, którzy płacą relatywnie wysokie czynsze stałe, niezależnie od wypracowanego obrotu.  Natomiast nie rozwiązuje to ich podstawowych problemów – zazwyczaj nie są to mikroprzedsiębiorstwa, więc nie dysponują wystarczającym wsparciem państwa dla utrzymania zatrudnienia. 

Gigantycznym problemem są też niesprzedane zapasy starych kolekcji i brak kapitału obrotowego na zakup nowych – sezonowych, jak również dostosowanie się do zmienionych kryzysem potrzeb konsumentów.

Rozliczenie kosztów wspólnych też staje się problematyczne – są to opłaty ponoszone solidarnie przez wszystkich najemców, w części odzwierciedlające koszty stałe np. przeglądy i konserwacja, czy podatki od nieruchomości i opłatę za użytkowanie wieczyste.

Zrezygnowanie z ich pobierania przez kilka miesięcy spowoduje zwiększone obciążenia w pozostałym okresie rozliczeniowym. Koszty te i tak muszą być ponoszone, by zachować bezpieczeństwo i możliwość eksploatacji obiektu. 

Właściciele, oprócz utraty przychodów czynszowych w trakcie stanu epidemicznego, muszą się liczyć z przyszłą długofalową redukcją przychodów z najmu: niższych czynszów obrotowych, utratą przychodów z najmu krótkoterminowego, oraz zwiększonym poziomem wakatów. Muszą spodziewać się, że mniejsi i słabsi najemcy albo nie będą w stanie odnowić umów, albo zlikwidują całość działalności. 

Należy również oczekiwać presji na renegocjację istniejących umów najmu, gdyż przy ograniczonych obrotach najemcy nie będą w stanie utrzymać minimalnej rentowności bez cięcia wszelkich kosztów – również czynszowych. 

Centra handlowe to nie tylko handel, co udowodniły działaniem w niedziele niehandlowe. Dotychczas utrzymywały funkcje rozrywkowe i kulturalne ponosząc całość i kosztów operacyjnych albo wynajmując powierzchnię poniżej progu rentowności. Dzięki synergii różnych funkcji budowały one atrakcyjność nowoczesnych obiektów trzeciej, czy czwartej generacji. Przy uszczuplonych budżetach utrzymanie kin, kręgielni, klubów fitness, czy darmowej przestrzeni spotkań będzie nierealne. To z kolei wymusi przekształcenia funkcji, wiążące się z kolejnym nakładami kapitałowymi – o ile właściciele będą je mogli jeszcze udźwignąć.

Krzysztof  Badowski: Trzeba tu również dodać, że problem, który w obecnej chwili bezpośrednio uderza w wynajmujących, nie będących mikroprzedsiębiorstwami, w dalszej kolejności uderzy, a właściwie już uderzył, w mniejsze lokalne firmy, które świadczyły usługi dla operatorów centrów handlowych. Mówię tu o firmach ochroniarskich, firmach sprzątających, agencjach reklamowych i tak dalej. 

Poszukiwanie redukcji kosztów odbywa się na każdym etapie łańcucha wartości: najemcy będą ich poszukiwać w czynszach, a wynajmujący po stronie swoich dostawców. Już w tej chwili wiele firm usługowych pracujących dla operatorów centrów handlowych zmuszonych było do zwolnień w wyniku redukcji zapotrzebowania na ich usługi ze strony galerii. Ten efekt domina może oczywiście rozlać się jeszcze szerzej.

Rozpoczęła się dyskusja na temat czynszów po zniesieniu zakazu handlu. Oczekiwania najemców idą  w kierunku ustawowo określonego czynszu od obrotu na poziomie 8 proc. Wynajmujący, zgadzając się na obniżki czynszu, stoją tymczasem na stanowisku, że nie należy wprowadzać odgórnych regulacji i czynsz musi być ustalany w ramach indywidualnych negocjacji. Jak Państwa zdaniem wygląda tutaj przestrzeń kompromisu?  

Kinga Barchoń: Obserwuję z zatrwożeniem narastający konflikt między wynajmującymi a najemcami. W sytuacji kryzysu ani nie można działać z pozycji siły ani nie powinno się wysuwać kolejnych żądań w stosunku do wynajmujących, którzy obecnie już finansują kryzys. Przypomnę, że umowy najmu są wieloletnie, strony powinny traktować tą relację długofalowo. Istnieje świat „po” kryzysie. Nikt dziś nie jest w stanie określić ile będzie trwała obecna izolacja , czy w ograniczonej czasowo i przestrzennie skali nie powróci, a także jakie fluktuacje gospodarcze zajdą w najbliższych latach. Koncentrowanie się na wynikach bieżącego roku jest niebezpiecznie krótkowzroczne. Myślę, że strony formułujące te żądania powinny mieć świadomość, że kij ma dwa końce. 

Wprowadzenie kolejnych obciążeń właścicieli, prawdopodobnie doprowadzi do upadłości wielu z nich. Uderzy to też w innych najemców tego samego obiektu, którzy kształtują jego atrakcyjność. W interesie każdego najemcy nie jest ścięcie kosztów prawie do zera, ale wymaganie dobrego jakościowo i zoptymalizowanego kosztowo poziomu dostarczanych usług.

Centra handlowe tworzyły sharing economy zanim to pojęcie stało się modne. Współdzielenie kosztów powinno być korzystne dla wszystkich. Nie widzę innej drogi niż otwarta, może moderowana przez stronę trzecią, dyskusja między właścicielami i najemcami. Wspólne ustalenie nowego ładu. Nikt już chyba nie wierzy w scenariusz „V”, dlatego w obliczu dłuższej niełatwej drogi odbudowywania wartości, mamy szansę zbudować relacje od zera, lepsze niż dotąd.

Krzysztof Badowski: Zgadzam się absolutnie, że niezbędne jest patrzenie na sytuację długoterminowo, umiejętność postawienia się w sytuacji drugiej strony, ale przede wszystkim – niezależnie, po której stronie stołu się siedzi – patrzenie na wynajmujących, najemców i firmy z nimi współpracujące jako ekosystem. 

Zawieszenie czynszów uratuje krótkoterminową płynność najemcom, ale zachwieje wynajmującymi. A przecież jedni bez drugich nie mogą przeżyć, więc rozwiązania wprowadzane na korzyść tylko jednej strony, długoterminowo odbiją się negatywnie również na stronie, która jest beneficjentem w tej chwili. Nie jest to rozwiązanie sytuacji, tylko kupienie jednej ze stron trochę czasu. 

Jednak na całość trzeba nałożyć element ludzki. Naturalnym instynktem jest ratowanie siebie w sytuacji zagrożenia życia. Wszystko inne schodzi na drugi plan. Dlatego tak ‘czysto po ludzku’ nie dziwię się krótkoterminowej reakcji wielu najemców, którym w oczy zajrzała upadłość. 

W Polsce funkcjonuje około 90 tysięcy punktów gastronomicznych. Szacuje się, że około 30 tysięcy może nie przeżyć przedłużającej się izolacji. Część z nich to najemcy w centrach handlowych. Branża fashion została praktycznie całkowicie zamknięta, funkcjonuje jedynie sprzedaż online, która nie jest w stanie w krótkim terminie skompensować wyzerowania sprzedaży w sklepach fizycznych. Model biznesowy branży modowej wymaga ogromnego zaangażowania gotówki, bo kolekcje zamawia się, i w dużej części opłaca z dużym wyprzedzeniem. Kolekcje letnie leżą już na półkach centrów dystrybucyjnych należących do sieci modowych lub płyną do kraju. A sprzedaży nie ma. 

Zaś wiara w odbudowę ruchu w sklepach fizycznych w krótkim terminie nie jest scenariuszem realnym. Pomijając fakt, że konsument się zmieni i z pewnością nie wróci tłumnie do galerii po ich ponownym otwarciu, to należy pamiętać, że najprawdopodobniej siła nabywcza polskich konsumentów drastycznie spadnie.

Jak Państwa zdaniem będzie wyglądał rynek centrów handlowych bezpośrednio po zniesieniu zakazu handlu, a jak może się on zmienić w dłuższej perspektywie?  

Kinga Barchoń: Kiedy centra zostaną otwarte, celowo nie mówię o powrocie do normalności, nikt nie oczekuje, że poziomy odwiedzalności (footfall) ani też sprzedaż wrócą do poziomów sprzed pandemii. Konsumenci będą stopniowo wracać do swoich przyzwyczajeń zakupowych, ale nie można oczekiwać równomiernego odbudowania sprzedaży we wszystkich branżach i segmentach. Dużo zależy od skali uszczuplenia budżetów gospodarstw domowych i głębokości pesymizmu konsumentów. Poprawa koniunktury w wyniku odreagowania izolacji raczej nie będzie miała trwałego charakteru. 

Sieci już działające w formule omnichannelowej będą zwiększały udział sprzedaży online starając się przy tym redukować koszty wynajmowanych lokali albo przez zmniejszanie stawek, albo zajmowanej powierzchni, czy też optymalizując sieć, rezygnując z niektórych placówek. Nie wszyscy najemcy przetrwają zostawiając po sobie pustostany. W większości to będą małe lokale, ale więksi najemcy też wykorzystają ten czas na restrukturyzację. 

Centrum handlowe to system naczyń połączonych. Bez kluczowych najemców albo z radykalnie zmienionym tenant mixem pozostali najemcy będą działali w zupełnie innym otoczeniu. Stąd też w interesie właścicieli, jak i najemców jest ograniczenie gwałtownych i chaotycznych posunięć. Łatwiej jest zmodyfikować ofertę pojedynczych sklepów, niż reorganizować całe strefy. 

W krótkiej perspektywie wszystkie podmioty muszą zabiegać o płynność, ale przy wychodzeniu z zapaści konieczna jest wspólna strategia budowania pozycji centrum. To będzie nowe rozdanie i ci, którzy uzyskają przewagę na starcie, łatwiej ją utrzymają. 

Oczekiwania stron będą kształtowane przez wiele czynników. W przypadku właściciela zadecyduje pozycja danego centrum na mapie, ważna będzie wielkość pustostanu, ilu i jakich najemców już nie będzie siedziało przy stole negocjacyjnym, czy niektórzy z nich się skonsolidują, i czy banki wesprą te rozmowy poprzez udzielenie zwolnień, rozłożenie spłat odsetek itp. Najemcy powinni składać oferty finansowe patrząc na swój rachunek wyników, a także brać pod uwagę pozycję negocjacyjną wynikającą z wielkości sieci i unikalności konceptu. Wszystkie strony powinny jednak brać pod uwagę spodziewaną koniunkturę, otoczenie konkurencyjne i zachowanie spójności oraz różnorodności kompleksu, w którym mają zamiar dalej funkcjonować. 

Konieczna jest szersza perspektywa wykraczająca poza granice własnego lokalu. Stąd też tak ważne jest by te rozmowy były prowadzone w duchu partnerstwa, chęci osiągnięcia porozumienia, a nie wykorzystania sytuacji. Liczę, że zwycięży rozsądek stron, gdyż zarówno właściciele, jak i najemcy są na tzw. tym samym wózku. 

W związku z kryzysem zaufania między właścicielami a najemcami, takie firmy doradcze jak PwC, zachowując niezależność, mogą mieć do odegrania ważną rolę w tym procesie. Jego celem byłoby wspieranie rozmów poprzez dostarczanie analiz czy diagnoz płynności na podstawie otrzymanych danych, wszystko przy zachowaniu najwyższych standardów poufności. Również, bardzo podoba mi się pomysł z Kodeksem Etyki dla właścicieli i najemców opracowany w Australii. Zasady i normy wyznaczające standardy postępowania  w obecnej bezprecedensowej sytuacji są niezbędne. Umowy najmu są wieloletnie, a w długofalowej współpracy ważne są zaufanie i wzajemny szacunek. Może właśnie ten proces jest potrzebny, by wprowadzić nowy ład i porządek do tej burzliwej relacji?!

 

Rozmawiał Radosław Rybiński

 

Facebook
LinkedIn

PARTNERZY PORTALU

Informacje partnerów portalu

Najnowsze informacje

Scroll to Top