[KOMENTARZ] Mec. Joanna Czekaj: odstąpienie od umowy budzi wątpliwości

O ile widzę teoretyczne możliwości odstąpienia od umowy, o tyle jego praktyczne zastosowanie przez najemców, w sytuacji, w której deklarują oni gotowość prowadzenia dalszej działalności – ale na innych zasadach – budzi moje poważne wątpliwości – pisze mec. Joanna Czekaj, Szef Działu Prawo dla Biznesu w Kancelarii Kopeć Zaborowski.

Pomimo umożliwienia wznowienia od dnia 4 maja 2020 r. – pod pewnymi warunkami i w ograniczonym zakresie – działalności centrów handlowych, w branży retailowej nie można obecnie mówić o jakimkolwiek powrocie do normalności znanej nam sprzed wybuchu epidemii. Co więcej, nie wiadomo kiedy ta normalność powróci i czy na pewno będzie ona taka sama. Niepewność dalszej sytuacji oraz kryzys wywołany niemalże całkowitym zamrożeniem gospodarki przez ponad 1,5 miesiąca spowodował, że na linii wynajmujący – najemcy w centrach wielkopowierzchniowych dochodzi do wielu napięć.

Dwie strony medalu

Umożliwienie prowadzenia handlu w centrach wielkopowierzchniowych – przy jednoczesnym, wymuszonym przepisami, ale też obawą o własne zdrowie – oczywistym spadku frekwencji i wprowadzeniem przez Rząd daleko idących wymogów tzw. reżimu sanitarnego jest bowiem dla najemców, którym umożliwiono wznowienie działalności oczywistym sygnałem do tego, że ich obroty, a co za tym idzie przychody nie będą takie same jak w przededniu wybuchu epidemii.

Z drugiej strony wynajmujący – wobec ponownego uruchomienia centrów handlowych, co pociąga za sobą konieczność uruchomienia całego zaplecza usługowego zapwewniającego prawidłową działalność obiektu (ochrona, sprzątanie, zarządzanie itp.) niemalże w tym samym, a nawet zwiększonym zakresie (sprzątanie) co przed epidemią – oczekują, że najemcy ponownie zaczną uiszczać czynsz oraz inne opłaty wynikające z zawartych umów najmu. Zgodnie bowiem z art. 15 ze ustęp 1 tzw. tarczy antykryzysowej I, wzajemne zobowiązania stron umowy najmu w obiektach handlowych wielkopowierzchniowych wygasały tylko w okresie obowiązywania  zakazu  prowadzenia  działalności w tych obiektach (który to zakaz został w stosunku do handlu detalicznego oraz części usług zniesiony z dniem 4 maja 2020 r.).

Wypowiedzenia i odstąpienia

W takich okolicznościach najemcy sięgają po różne narzędzia wymuszenia na wynajmujących zmiany w zakresie warunku wynajmowanych przez nich powierzchni. Mając na względzie ograniczenia wynikające z zawieranych na czas określony umów najmu, niemożliwe w przypadku większości przypadków jest przy tym po prostu jej wypowiedzenie przez najemcę (umowy najmu zawarte na czas określony można wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie). Coraz popularniejszym narzędziem staje się natomiast korzystanie z instytucji odstąpienia od umowy najmu, jako umowy o świadczenia wzajemne z powołaniem na tzw. następczą niemożność świadczenia. Z doniesień prasowych wynika, że ze ścieżki tej skorzystała m.in. cała grupa LLP oraz właściciel salonów Empik.

Podstawę do tego odstąpienia – jak się zdaje – stanowi art. 495 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie częściowej niemożliwości świadczenia jednej ze stron, druga strona może od umowy odstąpić. Warunkiem tego typu odstąpienia jest to, że wykonanie częściowe umowy nie miałoby dla strony odstępującej (najemcy) znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy (wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe).

Wystarczy, że świadczenie stało się niemożliwe

Należy przy tym wskazać, że w przypadku tej podstawy odstąpienia nie jest konieczne aby niemożliwość świadczenia drugiej strony (wynajmującego) nastąpiła w skutek działań lub zaniechań, za które ponosi on winę. Wystarczy, że jego świadczenie stało się niemożliwe do spełnienia wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Dlatego też widzę możliwość skorzystania z tej normy przez najemców w dobie epidemii COVID-19: w skutek okoliczności niezależnych od stron – wynajmujący nie jest im w stanie zagwarantować umówionych warunków, na których mogą prowadzić swoją działalność.

Również w doktrynie pojawiły się już poglądy, że niemożliwość następcza świadczenia może wynikać z prawnych lub faktycznych ograniczeń wynikających z wybuchem epidemii oraz z uchwalonych kilku ustaw i rozporządzeń w związku z ustanowionym stanem zagrożenia epidemicznego lub stanem epidemii.

Moim zdaniem słusznie wskazuje się jednak, że oceniając, czy istotnie mamy do czynienia z niemożliwością świadczenia na gruncie umowy najmu trzeba jednak pamiętać, że czasowy zakaz działalności handlowej czy wprowadzone obostrzenia nie prowadzą do całkowitego uchylenia obowiązku spełniania świadczenia lub wypełniania obowiązków związanych funkcjonalnie ze stosunkiem najmu i obowiązkami wynajmującego względem najemców. Dopiero całościowa ocena konstrukcji praw i obowiązków stron na tle obowiązujących zakazów pozwala odpowiedzieć na pytanie, czy istotnie doszło do niemożliwości świadczenia dającej podstawę do odstąpienia. Kluczowe dla tej odpowiedzi jest przy tym ustalenie, czy wynajmujący miał w danych okolicznościach możliwość należytego wykonania zobowiązania z perspektywy standardu wiążącego przy tego rodzaju umowach.

Poważne wątpliwości

O ile widzę teoretyczne możliwości posługiwania się wskazanym instrumentem w postaci odstąpienia od umowy, o tyle jego praktyczne zastosowanie przez najemców, w sytuacji, w której deklarują oni gotowość prowadzenia dalszej działalności – ale na innych zasadach – budzi moje poważne wątpliwości.

Wyżej wskazane obawy zdają się z resztą potwierdzać sami najemcy, którzy z tego narzędzia skorzystali. Z oświadczenia Zarządu LLP zawartego w raporcie bieżącym z dnia 30 kwietnia 2020 r. wynika bowiem, że grupa zdecydowała się na skorzystanie z prawa odstąpienia by poprawić swoją pozycję negocjacyjną w rozmowach z wynajmującymi na temat dalszych warunków współpracy. Grupa nie zakłada zatem aby miało rzeczywiście dość do zakończenia stosunków najmu i ewentualnych rozliczeń wygaśniętych umów zgodnie z zasadami wynikającymi z prawa. Odstąpienie daje natomiast tak dużemu najemcy możliwość użycia w rozmowach z wynajmującym argumentu, że jeśli nowe warunki współpracy nie zostaną wypracowane, z dnia na dzień najemca opróżni powierzchnię handlową znacznych rozmiarów, której nie da się (szczególnie w dobie epidemii) tak szybko wypełnić nowymi najemcami.

Autorką komentarza jest mec. Joanna Czekaj, Szef Działu Prawo dla Biznesu w Kancelarii Kopeć Zaborowski.

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.