[DEBATA, część I] ZPPOHiP: jesteśmy gotowi dać daleko idące upusty

Jakie są wnioski z pierwszego tygodnia handlu oraz czy galerie handlowe stały się atrapami – to główne pytania w pierwszej części debaty, w której wzięli udział właściciele galerii handlowych skupieni w Związku Pracodawców Polskich Obiektów Handlowych i Partnerów. Na pytania SCF News/Retailnet.pl odpowiedzieli: Ewa Bobkowska, Wiceprezes Zarządu P.A. Nova, Jan Mroczka, Prezes Zarządu Rank Progress,  Aleksander Walczak, Prezes Zarządu Dekada S.A. i Rafał Sonik, Prezes Zarządu Gemini Holding.

Mają Państwo raporty na temat odwiedzalności Waszych galerii w pierwszym tygodniu po ich otwarciu. Jakie płyną z nich wnioski?

Ewa Bobkowska: W jednym przypadku mamy 100 procent footfallu, w porównaniu do sytuacji sprzed pandemii. To jest niewielki projekt na Opolszczyźnie. Zaskoczenie jest tym większe, że w tym projekcie nie czynna jest kawiarnia i reszta gastronomii. Nie mamy więc klienta, który przychodzi żeby spędzić czas, a tylko takiego, który robi bardzo celowe zakupy. W pozostałych galeriach footfall jest na poziomie 60-65 proc. Z kilkoma wyjątkami otwarte są wszystkie sklepy. Wszyscy kluczowi najemcy działają. Lista jest długa, więc wszystkich nie wymienię, ale swoje sklepy otworzyły między innymi  LPP, H&M, Douglas, CCC, Deichmann.

Ewa Bobkowska, Wiceprezes Zarządu P.A. Nov

 Jan Mroczka: U nas sytuacja jest podobna. Porównywaliśmy dzień do dnia z zeszłego roku i różnice są minimalne, na poziomie kilkudziesięciu, czasami kilkuset osób. Potwierdzam  też to, że klienci przychodzą po to żeby kupić. Widzimy też dużą dyscyplinę. Nie ma grup, nie ma wycieczek. Tam gdzie trzeba chwilę poczekać w kolejce, tam ludzie stoją. Wszystko funkcjonuje. Niektórzy nasi Partnerzy, mam na myśli najemców, mówili że frekwencja będzie dużo niższa. Okazuje się, że to było wróżenie z fusów.

Aleksander Walczak: Po tygodniach siedzenia w domu jesteśmy świadkami pozytywnego odreagowania. Ludzie są spragnieni wyjścia w przestrzenie publiczne. Obserwujemy przesunięcie zainteresowania klientów w kierunku mniejszych obiektów, głównie parków handlowych. To jest zapewne czasowe i za kilka tygodni to się powinno wyrównać.

 Czy możemy mówić o wysokiej konwersji?

Aleksander Walczak: Tak, chociaż, mówię to w  oparciu o wywiady z kierownikami sklepów. Twarde dane będziemy mieli przecież dopiero na koniec miesiąca.

Rafał Sonik: Codziennie rozmawiam z naszymi najemcami i widzę ich niezwykły entuzjazm. Pracownicy sklepów, kierownicy  i szefowie firm są absolutnie zmobilizowani. Dotyczy to też firm działających na rzecz całego ekosystemu galerii handlowych, czyli firm ochroniarskich, sprzątających, administratorów. Ten entuzjazm kojarzy mi się trochę z tym,  jak Polska odbudowywała Warszawę po wojnie.

Ta mobilizacja, z jaką ludzie przystąpili do pracy, a przecież 1-3 maja  to były dni wolne od pracy, jest dla mnie budującym doświadczeniem, które przywraca wiarę w gospodarkę i handel. Wraca ta wiara, że Polska znowu będzie, tak jak przez lata, zieloną wyspą.

Kiedy tylko ze strony rządu pojawił się sygnał setki tysięcy ludzi , ruszyły do pracy. I te tysiące małych lokomotyw ciągną rynek do przodu. Niestety są też tacy, na szczęście jest ich niewielu, których lokomotywy – nie wiedzieć czemu – ciągną ten pociąg w drugą stronę.

Myśli Pan o tych najemcach, którzy odstąpili od umów najmu?

Rafał Sonik: Tak

To w tym miejscu chciałbym zacytować słowa wiceprezesa LPP Sławomira Łobody, który uzasadniając decyzje o odstąpieniu od części umów najmu stwierdził, że dzisiejsze galerie handlowe to „atrapy handlu’. Słowa te wypowiedział w kontekście ograniczonego obecnie zakresu działania galerii, czyli braku pełnej gastronomii, fitness i generalnie tego, że galerie handlowe przestały być miejscem spotkań.

 Ewa Bobkowska: Takie porównanie jest zupełnie nieprzemyślane. Atrapa to imitacja, oszustwo. Nie byliśmy, nie jesteśmy i nie będziemy atrapami.

Jest tylko kwestią czasu, kiedy zniesione będą ograniczenia i uruchomione zostaną wszystkie obszary działania galerii handlowych. Nie jestem wróżką i nie wiem, kiedy to się stanie, ale wiem, że galerie wrócą w pełnym wymiarze.

Galerie handlowe to nie tylko Warszawa, ale także dziesiątki mniejszych miast. I właśnie w tych mniejszych lokalizacjach jeszcze większa była i będzie rola galerii handlowej jako miejsca spotkań. Tworząc takie projekty, tworzyliśmy dla naszych klientów nowe przestrzenie społeczne, które nazywam domami kultury. One wrócą,  bo tego będą potrzebowali klienci. Nie wyobrażam sobie by, na przykład , ludzie odeszli od kin i wszystko oglądali na komputerach.  Ludzie chcą wyjść, usiąść przy stole, wypić kawę, zjeść wspólny rodzinny obiad, spotkać się z przyjaciółmi a potem pójść do kina. W mniejszych miastach galerie handlowe są często jedynym miejscem, które daje im takie możliwości.

Jan Mroczka: Bez naszych pomysłów na centra handlowe, bez zaciągniętych na ich budowę kredytów, krótko mówiąc, bez naszego wielkiego ryzyka nasi Partnerzy nie mieliby szansy na rozwój. Co więcej: nie byłoby to możliwe bez wsparcia jakiego im udzieliliśmy dając pieniądze na budowę ich sklepów. To dzięki naszym centrom handlowym LPP mogło się wypromować. Dzięki nam zrobili najlepszy z możliwych marketing.

Jan Mroczka, Prezes Zarządu Rank Progress

Myśmy ponieśliśmy wszystkie wysokie ryzyka i koszty, bo takie było nasze zdanie. Ich zadaniem jest dostarczyć towar i prowadzić handel.

Spójrzmy na ich wyniki i zobaczmy jakie pieniądze zarobili dzięki tym „atrapom”. Niech nie traktują nas w ten sposób, bo to jest obraźliwe.

 Rafał Sonik:.Ta wypowiedź sprawia nam przykrość, jako właścicielom galerii handlowych, ale dotyka też tysięcy ludzi, którzy codziennie pracują w galeriach. Warto zwrócić uwagę , że  polskie marki, takie jak 4F, Ochnik, Kazar, Tatuum, które startując od zera zbudowały  pozycję i sieć sprzedaży korzystając z najmu powierzchni oferowanych w centrach handlowych. Dobrze zbudowana sieć sprzedaży pozwala im z powodzeniem konkurować na międzynarodowym rynku.

LPP również skorzystało na naszym wysiłku, który włożyliśmy w to, by stworzyć atrakcyjne miejsca do prowadzenia handlu.

LPP chciałoby mieć zapewne takie warunki jakie ma jego główna konkurencja na polskim rynku.

Rafał Sonik: To prawda, że tacy gracze jak H&M, czy Inditex dostali wiele udogodnień od wynajmujących, ale trzeba jednak zaznaczyć, że LPP również rozwijało się dzięki wsparciu, które otrzymało  od właścicieli galerii w formie nakładów na budowę lokali  i innych korzyści. Również dzięki temu mogło zbudować swoją pozycję w Polsce i podjąć międzynarodową ekspansję na inne rynki. Ta wypowiedź może również dotykać przedstawicieli banków, które zaufały polskim i międzynarodowym przedsiębiorcom budującym obiekty handlowe w Polsce. Te banki wielokrotnie przełamywały swoje bariery mentalne przedłużając nam okresy amortyzacji, czy zmniejszając stosownie do wskaźników europejskich oprocentowanie, bo chciały w ten sposób wspierać proces dochodzenia Polski do poziomów rozwoju zachodniej Europy. Nie jesteśmy – jak powiedziała to Ewa Bobkowska – imitacją, czy oszustwem.

Aleksander Walczak: Miałbym taki bardziej ewangeliczny komentarz do tej wypowiedzi. Uważam, że ci, którzy mówią o atrapach są po prostu w bardzo dużym stresie, który związany jest z tym, że nie otworzyli swoich sklepów. Teraz zastanawiają się , czy to była mądra decyzja. My ich wszystkich namawiamy i prosimy nawet, żeby wrócili na łono rodziny. Bo taką rodziną są wynajmujący i najemcy. Namawiamy ich do tego, by zakończyli swój stres, który prowadzi do tego rodzaju wypowiedzi.

Aleksander Walczak, Prezes Zarządu Dekada S.A.

Ja myślę, że LPP chce być w tej rodzinie, tylko na innych warunkach. Proponowany przez LPP model rozliczania czynszu polegać ma na tym, że punktem wyjścia jest  niski próg czynszowy przy niskiej sprzedaży, a potem kolejne trzy-cztery progi w zależności od uzyskiwanej sprzedaży.  Generalną zasadą ma być czynsz od obrotu. Czy to jest dla Was do przyjęcia?

Rafał Sonik: Najlepszym sędzią w tej sprawie jest bank. A szczególnie bank, który kredytuje LPP i innych innych najemców, a równocześnie kredytuje nasze galerie. Właśnie dlatego tak cenny był udział Jakuba Papierskiego, wiceprezesa PKO BP w Okrągłym Stole, przy którym wypracowano założenia do kompromisu między wynajmującymi i najemcami. Bank doskonale rozumie finansowe uwarunkowania obu stron. To co zostało wypracowane i zaakceptowane przez kolejnych 8 banków kredytujących handel w Polsce , zarówno po stronie wynajmujących jak i najemców, wydaje się  doskonałą odpowiedzią na niebezpieczeństwa jakie w przypadku czynszu od obrotu wiążą się z przeniesieniem ryzyk kapitałowych na wynajmujących.

 Przypomnijmy, że taka propozycja uzgodniona przy Okrągłym Stole i zaakceptowana przez banki zakładała, że w pierwszym miesiącu od otwarcia centrów handlowych najemcy byliby zwolnieni z czynszu. W kolejnych 3 miesiącach mieliby czynsz na poziomie 40 procent tego co było w roku 2019, a w następnych 3 miesiącach na poziomie 60 proc. Dopiero w 8 miesiącu od otwarcia galerii, czyli od stycznia 2021 czynsz byłby 100 proc. Wydaje się , że to są ciężkie warunki dla wynajmujących. Szczególnie w kontekście tego co widzimy obecnie, po otwarciu galerii, czyli stosunkowo szybkiego odradzania się rynku.

 Aleksander Walczak: Te warunki są dla nas trudne. Idea była taka, żeby maksymalnie się posunąć, przyjąć na siebie pewien ciężar. Więc ta propozycja nie była dla wynajmujących dobra ale była akceptowalna. W porozumieniu z bankami kredytującymi gotowi byliśmy dać tak wysokie upusty czynszowe.

Czy ta propozycja jest nadal aktualna?

Aleksander Walczak: To jest pewnego rodzaju schemat, który nie musi dotyczyć każdej umowy najmu. Prowadzone w tej chwili,  na szeroka skalę,  rozmowy na temat warunków, w jakich najemcy będą funkcjonować w najbliższych miesiącach, mają  indywidualny charakter. Chcemy jednak wyraźnie powiedzieć: żaden najemca, który chce otworzyć sklep nie zostanie na lodzie. Z każdym chcemy poważnie rozmawiać.

Rafał Sonik: Każdy z nas prowadzi mnóstwo indywidualnych rozmów i każdy z nas szuka kompromisu. Taką wolę kompromisu widzę też po stronie bardzo wielu najemców.

Rafał Sonik, Prezes Zarządu Gemini Holding

Jan Mroczka: Ale to się odbywa na zasadzie partnerstwa, a nie dyktatu.

Aleksander Walczak: Wynajmujący nie są zainteresowani aby jakiekolwiek lokale nie były czynne. I jesteśmy gotowi dać daleko idące upusty, byleby tylko lokal był czynny. Natomiast podstawą musi być to, że istnieje umowa najmu, do której zawarty będzie aneks. Nie możemy być w sytuacji, kiedy jedna ze stron odstępuje od umowy, bo wtedy nie ma jak negocjować aneksu.

Rafał Sonik: To po pierwsze. A po drugie: odstąpienie od umów jest naszym zdaniem, ale także  zdaniem prawników, którzy przygotowali dla nas opinie prawne,  bezpodstawne i bezskuteczne. Dążenie do zachowania ważności umów, z zastrzeżeniem woli dążenia do indywidulanie negocjowanych, czasowych rabatów, jest też wprost konsekwencją tego, że umowy są zabezpieczeniem naszych kredytów. Więc my nie możemy pozbawić się tych zabezpieczeń naszych banków.

Aleksander Walczak: My nie kwestionujemy tego, że najemcy mogą inaczej interpretować prawo. Ale o tym, kto ma racje rozstrzygać będzie wówczas sąd w długotrwałym procesie. Jesteśmy przeciwko takim rozwiązaniom, ale jesteśmy także przeciwni temu, by wykorzystywać kryzys do zmiany swojej pozycji rynkowej.

Po zakończeniu umowy każdy może z niej wyjść. Niedopuszczalne jest rozwiązanie, że odstępuje się od umowy w trakcie jej obowiązywania.

Ja rozumiem, że wiele umów mogło być podpisanych na zbyt wysokie czynsze. Ale to oznacza, że godząc się na takie czynsze, ktoś podjął złą decyzję. Podjął ryzyko i może z niego wyjść dopiero jak skończy się umowa.

Moderator: Radosław Rybiński

 

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.