[WYWIAD] Artur Kazienko, Kazar: wynajmujący widzą inny świat niż najemcy

Akt odstąpienia od umowy jest aktem kształtującym wzajemne stosunki. Bez względu na to, czy mamy pandemię, taki akt jest zawsze ważny. I trzeba liczyć  się z tym, że wszystkie konsekwencje związane z takim aktem spadną na jedną ze stron, ale o tym decydować będzie sąd, a nie strony sporu – wywiadzie dla SCF News/Retailnet.pl mówi Artur Kazienko, Prezes Zarządu Grupy Kazar

Jak jest sytuacja Pana firmy, po dwóch tygodniach od otwarcia galerii handlowych?

Odwiedzalność mamy na poziomie 35 procent tego co było w zeszłym roku. Przez pierwsze trzy dni konwersja była większa, ale potem wróciła ona do poziomu z roku ubiegłego, więc sprzedaż też mamy niższą o te 65 proc.   

Ile salonów Kazar jest zamkniętych? 

W 16 lokalizacjach odstąpiliśmy od umów najmu i prowadzimy rozmowy. Nasi prawnicy przygotowują kolejne odstąpienia, w tych lokalizacjach, gdzie wynajmujący zupełnie nie reagują na nasze propozycje, choćby rozpoczęcia rozmów.

Czego oczekujecie od tych rozmów? 

Mamy nadzieję, że nasi partnerzy zauważą wreszcie, że zmieniły się okoliczności i w związku z tym w naszych rozmowach nie możemy pomijać znaczenia i wpływu pandemii na nasze przyszłe relacje. Co do oczekiwań powiedziałbym, że powinniśmy dopasować poziomy czynszów do nowej rzeczywistości. Nasze modele finansowe z jakimi idziemy do banków po nowe finansowanie muszą zawierać ograniczenia po stronie kosztów w każdej pozycji P&L’a. Nie może być tak, że wszędzie dokonujemy zdecydowanych cięć, a czynsze w kosztach pozostaną niezmienione. Bez zdecydowanego, proporcjonalnego do sytuacji obniżenia kosztów najmu nie dostaniemy nowego finansowania, a wtedy będziemy musieli zamknąć zdecydowanie więcej lokalizacji.

Dlaczego najemcy nie zaakceptowali akceptowanego przez banki tzw. porozumienia Papierskiego?  

Ta propozycja nie mogła być do przyjęcia przez najemców z wielu powodów. Gwarantowała ona nienaruszalność interesów wynajmującym, czyli przychody z czynszów i spłaty ratalne dla banków, natomiast najemcom dawała tylko iluzoryczną możliwość przetrwania kryzysu.

Iluzoryczną? Pierwszy miesiąc bez czynszu, potem kolejne trzy miesiące z 40 proc. czynszu, a następne trzy z 60 proc.

Co z tego, że mielibyśmy obniżki w najbliższych miesiącach, jeśli wszystkie konsekwencje pandemii spadłyby na nas po 1 stycznia 2021.  Ta propozycja nie dawała nam żadnych możliwości negocjacyjnych na wypadek, gdyby nasze przychody w przyszłym roku nie osiągnęły poziomu, który gwarantowałby nam przeżycie. A akceptacja opcji przedłużania obowiązujących umów ze stawkami czynszów budowanych przez ostatnie kilka lat w okresie rozgrzanego rynku na kolejne 18 miesięcy byłaby z naszej strony – w tak niepewnych warunkach – aktem nieodpowiedzialności.

Zastanawiam się gdzie jest pole kompromisu, skoro ze strony niektórych wynajmujących słyszę głosy, że z ich perspektywy przyjęcie porozumienia Papierskiego byłoby „tragedią dla rynku”. Gdzie szukać tego kompromisu, skoro tak rozbieżne są oczekiwania stron?

Nie rozumiem takiego stanowiska. Wynajmujący dostaliby gwarancje przychodowe przedłużone o 18 miesięcy do każdej umowy, a my nie mielibyśmy żadnych gwarancji.

Umowy najmu są dla wynajmujących zabezpieczeniem ich kredytów. 

To nie jest tak, że tylko wynajmujący mają kredyty. My również je mamy. Przed wszystkimi stoją wyzwania związane z zabezpieczeniem relacji z bankami. Jestem aktualnie bardzo blisko z Zarządami wielu firm retailowych. Niektóre spółki dostają z banków wprost zalecenia poszukania dodatkowego kapitału wraz z informacją o tym, że dodatkowe kredytowanie jest uzależnione właśnie od poziomu dokapitalizowania. Zakładam, że podobne sugestie mogą dotyczyć również właścicieli nieruchomości komercyjnych. Jak widać banki finansujące branżę liczą się z konsekwencjami pandemii i proponują adekwatne rozwiązania. 

Jak więc wyglądają negocjacje z wynajmującymi?

Nie ma już takiego bardzo twardego stanowiska, jakie było na początku. 

Co ma Pan na myśli? 

Było takie stanowisko, że z tymi najemcami, którzy odstąpili od umów nie może być żadnych rozmów. W niektórych wywiadach słyszę głos, że nie można renegocjować z najemcą, który odstąpił od umowy, bo nie rozmawia się z kimś, kto wynajmującego postawił pod ścianą. Ja tego nie rozumiem. Jeżeli bowiem najemca wysyła do wynajmującego pisma z prośbą o nowe porozumienie w sprawie warunków najmu i nie dostaje od niego żadnej odpowiedzi, albo dostaje odpowiedź, że nie ma takiej możliwości, to najemca jest postawiony pod ścianą. Słyszę również inne zaskakujące wypowiedzi jak np.; „wynajmujący zbudowali centra handlowe, dzięki którym wiele firm rozwinęło swoje biznesy, a dzisiaj niewdzięcznicy nie chcą płacić czynszów”. Idąc tym tokiem rozumowania ci „niewdzięcznicy” powinni wyrzucić swoim klientom, że budowali przez lata swoje firmy odzieżowe po to, aby ludzie mogli ładnie się ubrać, a dzisiaj ci klienci oczekują promocji i rabatów zamiast płacić pełną cenę za nasze sukienki i buty. Zastanawiam się czy to żałosne czy śmieszne. 

Czy to oznacza, że odstąpiliście od umów najmu tylko w tych lokalizacjach, gdzie nie było ze strony wynajmującego żadnej skłonności do dialogu?

Była nieduża grupa wynajmujących, która w ogóle odpowiedziała na nasze dwie propozycje.  Pierwsza z nich była w marcu. I wtedy reakcja była bardzo ograniczona. Druga, bardzo konkretna propozycja była pod koniec kwietnia. I wtedy powiedzieliśmy, że jeżeli nie będziemy się porozumiewać, to nie pozostanie nam nic innego, jak odstąpienie od umów. W dalszym ciągu, z kilkoma wyjątkami,  nie było reakcji. 

Reakcja było dopiero wtedy, kiedy odstąpiliśmy od tych umów. Ta reakcja jest uzgodniona frontalnie i od wynajmujących dostaliśmy praktycznie jednobrzmiące pisma, że odstąpienie jest nieskuteczne. Moim zdaniem takie stanowisko jest nieroztropne. Nie może być  przecież tak, że w sporze dwóch stron, jedna ze stron przyjmuje pozycję sędziego. Akt odstąpienia od umowy jest aktem kształtującym wzajemne stosunki. Bez względu na to, czy mamy pandemię, taki akt jest zawsze ważny. I trzeba liczyć  się z tym, że wszystkie konsekwencje związane z takim aktem spadną na jedną ze stron. Ale o tym decydować będzie sąd, a nie strony sporu. 

A to oznacza kolejne ryzyko, bo za rok, czy dwa lata pojawiłaby się lawina wyroków sądowych, która byłaby kolejnym wstrząsem dla rynku. 

Zgadza się, jest takie duże ryzyko. To może spowodować lawinę upadków firm.  Ale tak samo ryzykiem jest podpisywanie dzisiaj krótkoterminowych porozumień i wejście w niepewność od przyszłego roku. To też może spowodować lawinę upadków. 

Czyli pierwszym, drugim, …..i dziesiątym płynącym z tego wnioskiem, jest ten, że tu i teraz trzeba podjąć rozmowy i znaleźć konsensus. 

Rozmowy są jedyną ścieżką, na której możemy ustalić nowe warunki odpowiadające nowej rzeczywistości. 

Pytanie jaka jest ta rzeczywistość. Komunikaty, który płyną od najemców są zupełnie inne od tych, które słyszymy od wynajmujących. W pewnym uproszczeniu można powiedzieć że dla wynajmujących wszystko zmierza w dobrym kierunku, natomiast dla najemców dokładnie w drugą stronę. Być może są to tylko takie figury retoryczne, by nie powiedzieć demagogiczne, ale może jest to głębokie przekonanie, że to my mamy rację, a nie oni. Ale jeżeli  „perception is reality” to żyjemy w dwóch rzeczywistościach. To na pewno nie pomaga w negocjacjach. 

Zgadzam się, że wynajmujący widzą inny świat niż najemcy. Ale za chwilę będziemy mieli dane z kas i to będzie najlepsza informacja o tym jaka jest sytuacja.

To może trzeba wziąć oddech i poczekać na te dane? Może czerwiec przyniesie przełom w rozmowach?

To jest prawdopodobne. 

Czy wśród tych 16 lokalizacjach, gdzie odstąpiliście od umów, są takie gdzie zbliżacie się do porozumienia? 

Zdecydowanie tak. Niektórzy wynajmujący zaczynają dostrzegać zmianę stosunków i zauważać, że odstąpienia od umów są aktem prawnym, którego lekceważyć nie można. Więc albo podpisujemy nową umowę albo idziemy w kierunku rozstania.  

Nowa umowę czy aneks do obowiązującej?

Tamtej umowy już nie ma. W tej chwili nie wiąże nas żaden z zapisów z tamtej umowy.

W ubiegłym roku Kazar miał  w e-commerce aż 24 proc. ogólnej sprzedaży.  Jak to wygląda obecnie i co to oznacza dla przyszłości Pana firmy?

W pierwszym kwartale mieliśmy 30 proc. przychodów z kanału on-line. Po zamknięciu handlu odnotowaliśmy oczywiście kolejne wzrosty, ale to nie rekompensuje ogólnych strat. Jesteśmy na dużym minusie i nie wykluczam, że będziemy zmuszeni wejść na ścieżkę restrukturyzacji. Podobnie zresztą jak wiele innych firm w Polsce. 

Restrukturyzacja, a szczególnie sanacja, to jest taka ciężka artyleria. W ramach sanacji spółka zawiesza spłatę wszystkich wierzytelności i z mocy prawa może wypowiedzieć wszystkie niekorzystne dla niej umowy

To nie jest tak, że my mamy wyzwania tylko w relacjach z wynajmującymi. Wynajmujący mają jedyny problem z najemcami, natomiast po stronie najemców wartość czynszu w kosztach spółek to jest od kilkunastu do kilkudziesięciu procent, W naszym przypadku jest to około 30 procent, ale mamy również inne zobowiązania, z którymi musimy sobie radzić. Ta cała reszta to przecież pozostałe 70% procent kosztów, które również trzeba ograniczyć. Mamy również dostawców, którym jesteśmy winni gigantyczne pieniądze. Więc tych wyzwań jest więcej i z tego punktu widzenia będziemy oceniali opcję rozpoczęcia procesu restrukturyzacji. To jest ostateczność, nikt tego nie chce, ale może być tak, że nie będziemy mieli wyboru. 

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.