[KOMENTARZ] Mec. Joanna Czekaj: najemcy mogą powoływać się na nadzwyczajną zmianę stosunków

Aby efektywnie prowadzić rozmowy z wynajmującymi, najemcy szukają argumentów i podstaw prawnych wzmacniających ich pozycję negocjacyjną. Takie możliwości daje tzw. klauzula nadzwyczajna zmiany stosunków (rebus sic stantibus), wyrażona w art. 3571 Kodeksu cywilnego. Umożliwia ona modyfikację łączącej strony umowy w przypadkach, w których z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy – pisze mec. Joanna Czekaj, Szef Działu Prawo dla Biznesu w Kancelarii Kopeć Zaborowski.

Jest to szczególny, uniwersalny mechanizm adaptacji stosunków zobowiązaniowych do zmieniających się stosunków społeczno-gospodarczych w sytuacjach identyfikowanych jako nadzwyczajne, które nie mieszczą się w granicach zwykłego ryzyka kontraktowego. Znalazł on szerokie zastosowanie jako reakcja na następstwa międzynarodowego kryzysu finansowego z lat 2008–2010, czy okresowych gwałtownych fluktuacji cen i kosztów na rynku budownictwa infrastrukturalnego. Celem omawianej instytucji jest w istocie „ochrona” umowy przed zdarzeniami, których strony nie brały pod uwagę przy kształtowaniu jej treści.

Modyfikacja tylko przez sąd

Podstawowym problem tej klauzuli – w kontekście obecnego kryzysu na linii najemca-wynajmujący – stanowi niestety fakt, że modyfikacja umowy musi nastąpić przez sąd. Klauzula nie działa automatycznie (np. poprzez złożenie przez stronę pokrzywdzoną – najemcę, oświadczenia drugiej stronie – wynajmującemu). To dopiero sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Nie w każdym przypadku

Nie widzę natomiast przeciwskazań, aby najemca powoływał się na tę podstawę prawną w negocjacjach z wynajmującym. Wprowadzony w kraju stan epidemii oraz generalnie panująca pandemia wypełnia przesłankę zdarzenia nagłego i nadzwyczajnego, niemożliwego do przewidzenia w normalnym toku spraw i tym samym nie mieszczącego się w granicach zwykłego ryzyka kontraktowego.

Należy natomiast zasygnalizować, że dla oceny możliwości zastosowania klauzuli znaczenie będzie miał przy tym nie charakter samego zdarzenia, lecz charakter jego faktycznych skutków w kontekście ustawowego pojęcia „nadzwyczajnej zmiany stosunków”. Nie da się zatem z góry uznać, że każdy przypadek umowy najmu w wielkopowierzchniowym centrum handlowym a priori kwalifikuje się do jej zastosowania. Istotne jest wystąpienie trudności w wykonaniu zobowiązania lub groźby rażącej straty (zwanych w doktrynie przesłanką po stronie przedmiotowej stosunku zobowiązaniowego).

Nieprzewidywalna zmiana stosunków

W obszarze umów najmu z pewnością istotne będzie wykazanie istnienia skutków o charakterze legislacyjno-administracyjnym (brak możliwości lub istotne ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej w centrach handlowych, co mogło w istotny sposób wpłynąć na możliwość należytego wykonywania zobowiązań umownych) oraz przewidywanych i częściowo widocznych już skutków o charakterze gospodarczym (kryzys gospodarczy, zmniejszenie podaży dóbr i usług, przerwy w łańcuchach dostaw, negatywne skutki makroekonomiczne). Skutki te mają w mojej ocenie charakter obiektywny i mogą być one kwalifikowane jako nadzwyczajna, nieprzewidywalna zmiana stosunków, niezwiązana z normalnym tokiem cykli koniunkturalnych.

Ponieważ stan epidemii COVID-19 jest zjawiskiem stosunkowo nowym, sądowa praktyka stosowania omawianej instytucji prawa cywilnego w kontekście modyfikacji warunków umów najmu w wielkopowierzchniowych centrach handlowych będzie się dopiero kształtować. Wynajmujący nie powinni jednak bagatelizować kierowanych przez najemców żądań o zmianę warunków umów z powołaniem się na tę podstawę prawną. Każde takie żądanie może bowiem w perspektywie spowodować powstanie sporu sądowego, w którym szanse najemcy na powodzenie będą stosunkowo wysokie.

Klauzula może być wyłączona

Na zakończenie należy przy tym zasygnalizować, że wyżej opisany artykuł 3571 Kodeksu cywilnego – zgodnie z poglądami doktryny – ma charakter dyspozytywny. Dopuszczalne jest wyłączenie jego zastosowania bądź zastąpienie go uzgodnioną przez strony regulacją następstw zmiany stosunków (tzw. klauzulą adaptacyjną). Powyższe dla najemcy oznacza tyle, że zanim powoła się on na ww. przepis Kodeksu cywilnego powinien dokonać szczegółowej weryfikacji umowy najmu łączącej go z wynajmującym w celu weryfikacji, czy przy zawieraniu umowy klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków nie została wyłączona.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że nie w każdym jednak przypadku taka klauzula będzie prowadziła do pełnego wyłączenia kodeksowej klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków. W wielu przypadkach rola klauzuli adaptacyjnej sprowadza się bowiem do ograniczonych korekt wartości świadczenia w granicach tzw. zwykłego ryzyka kontraktowego (w umowach najmu formę taką przybierają tzw. klauzule waloryzacyjne). Celem klauzuli rebus sic stantibus jest natomiast pozostawienie możliwości zmiany umowy w obliczu zdarzeń nadzwyczajnych.

 

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.