[WYWIAD] Beata Kokeli, Cushman & Wakefield: jedna trzecia najemców ograniczy swój udział w rynku

Szybciej niż dotychczas rosnąć będzie rynek pop-up.  Zjawisko to, jako wyraźny trend,  obserwujemy już na rynkach zachodnich. Przewiduję, że najbliższe dwa lata to będzie wyraźny trend także w Polsce – w rozmowie z SCF News/Retailnet.pl mówi Beata Kokeli, Partner i szefowa działu Retail w Cushman & Wakefield

Z informacji, do których dotarliśmy, wynika, że co najmniej kilka dużych sieci handlowych przygotowuje się do wejścia na ścieżkę restrukturyzacji. Restrukturyzacja jest alternatywą do upadłości, co oznacza, że sytuacja tych retailerów jest krytyczna. Pojawiają się też głosy, że dopiero za kilka miesięcy, jesienią tego roku, sieci handlowe staną w obliczu pytania, czy i w jakim zakresie nadal prowadzić działalność. Jedno wydaje się pewne, że rynek najemców przejdzie głębokie zmiany. Jak głębokie?

Rynek będzie wyglądał inaczej. Od pierwszego dnia lockdownu było dla mnie oczywiste, że będzie to swoista korekta rynku. Po stronie najemców i wynajmujących. Moim zdaniem około jednej trzeciej najemców może w różnym stopniu wycofać się z rynku, zmienić kanał dystrybucji czy zmienić format. W związku z tym pojawią się wakaty w centrach handlowych. Wielu z tych, którzy będą ograniczać swoją obecność na rynku miało dobre lokalizacje, więc to będzie czas dla łowców okazji, którzy będą zajmować ich miejsce, pojawi się możliwość zaistnienia w dobrych lokalizacjach najemców, którzy do tej pory nie dostali od rynku tej szansy. Mam na myśli koncepty dyskontowe, które nie ucierpiały tak mocne na skutek COVID. Oczywiście ten proces nie będzie jeden do jednego.

 Gdzie są źródła problemów najemców?

Powody mogą być różne: niemożność sprostania konkurencji, produkt, który nie odpowiada oczekiwaniom klientów lub zbyt niskie marże, wiążące się z brakiem tzw. poduszki finansowej brak kanału e-commerce pozwalającego na kontynuację sprzedaży w okresie lockdown. Trudno wymienić wszystkie, są one odmienne dla różnych segmentów rynku handlowego, usługowego, gastronomicznego

A zbyt wysokie czynsze?

Wysokie czynsze – to na pewno też problem, zwłaszcza w sytuacji gdy najemcy nie zostali objęcia zwolnieniem z opłat związanych z wynajmowaniem powierzchni, a ich obroty dramatycznie spadły.

Opłaty związane z wynajmowaniem powierzchni w centrach handlowych to jeden z najważniejszych składników kosztowych po stronie najemców – dlatego też gdy przekracza on określony wskaźnik (różnie kształtujący się dla różnych segmentów rynkowych), rentowność biznesu spada. W niektórych przypadkach najemcy starali się utrzymać nierentowne lokalizacje ze względów wizerunkowych, marketingowych – myślę, że obecna sytuacja związane z pandemią mocno skorygowała takie podejście.

W jakim tempie rynek będzie wracał do parametrów sprzed kryzysu? Mam na myśli obroty.

To będzie zależało od trzech czynników. Przede wszystkim od tego jak szybko odbuduje się w Polsce popyt wewnętrzny. Nie wiemy, czy Polacy nadal będą chcieli wydawać pieniądze oraz jaka będzie struktura ich wydatków. Pytanie jaki będziemy mieli wzrost bezrobocia czy inflację. Druga kwestia dotyczy tego, czy konsumenci pozbędą się obaw związanych z bezpieczeństwem obiektów handlowych. Kolejnym czynnikiem może być druga fala epidemii. To wszystko będzie miało fundamentalny wpływ na to, jak dalej rozwinie się sytuacja na rynku handlowym.

Które branże, w obszarze retail,  będą najbardziej narażone na skutki obecnego kryzysu?

Będą to ci najemcy, których produkt nie jest zakupem pierwszej potrzeby, którzy działają w obszarze entertainment i związani są mocno z tą funkcją centrów handlowych, która polega na spędzaniu czasu. Mam na myśłi place zabaw, kina, fitness,  gdzie fundamentalne znaczenie ma poczucie bezpieczeństwa, pozbycie się strachu związanego z przebywaniem w bliskiej okolicy innych osób

I wśród nich widzi Pani tych, którzy znajdą się we wspomnianej jednej trzeciej rynku, która ograniczy lub zamknie działalność?

Obawiam się, że tak. Jakkolwiek wiem, że przygotowane obecnie zalecenia związane z otwieraniem tych konceptów – IV etapem odmrażania –  zakładają przede wszystkim bezpieczeństwo. Mam więc nadzieję, że moje obawy – czysto intuicyjne – pozostaną w sferze obaw i będziemy z radością i spokojem powoli wracać, przestrzegając zasad bezpieczeństwa, do naszych nawyków spędzania wolnego czasu w centrach handlowych.

A jeżeli chodzi o fashion?

Myślę, że moda, obuwie i akcesoria też będą dotknięte skutkami kryzysu lecz w mniejszym stopniu

Jak najemcy będą bronili się przed skutkami kryzysu?

Przede wszystkim ograniczając powierzchnię sprzedaży. Nie wyobrażam sobie, by dalej były to sklepy po kilka tysięcy metrów. Przewiduję też podwyżki cen.

Byłoby to wbrew oczekiwaniom klientów. Mamy już przeceny na poziomie  od 20 proc. w górę, a klienci oczekują jeszcze więcej.

W tej chwili retailerzy wyprzedają to co mieli w magazynach. To są zamówienia sprzed epidemii. To wszystko było już kupione. Teraz trzeba będzie robić nowe zakupy i przewiduję, że nowe kolekcje będą droższe. Wyższe ceny będą musiały uwzględniać konieczność wprowadzanie przez Najemców kosztownych zmian związanych z bezpieczeństwem zakupów, nowymi technologiami

Od jakiegoś czasu mówi się o schyłku fast fashion. Czy sądzi Pani, że ten proces teraz przyspieszy?

Będziemy bardziej powściągliwi w robieniu zakupów ze względów czysto ekonomicznych. Równocześnie bardzo wzrasta nasza świadomość ekologiczna. To jest szerszy proces, przed którym branża fashion nie ucieknie.

Jak obecny kryzys wpłynie na rynek wynajmujących. Dotychczas mieliśmy wysoki poziom wynajęcia powierzchni w centrach handlowych. Jeżeli co trzeci działający na tym rynku najemca ograniczy zakres swojej działalności, to będziemy mieli wysyp wakatów. Kto je wypełni?

Część z nich – tak jak wcześniej wspomniałam –  zostanie zajęta przez łowców okazji. Ale to nie będzie szybki proces. Obserwujemy też przechodzenie z off-line od on-line. I ten proces moim zdaniem przyspieszy.

Szybciej niż dotychczas rosnąć będzie rynek pop-up.  Zjawisko to, jako wyraźny trend,  obserwujemy już na rynkach zachodnich. Przewiduję, że najbliższe dwa lata to będzie wyraźny trend także w Polsce. Najemcy będą dużo bardziej skłonni sięgać po takie rozwiązanie, niż wchodzić w umowy długoterminowe.

 Formuła pop-up zakłada krótkie, kilkumiesięczne umowy. Z punktu widzenia wynajmujących nie jest to optymalne rozwiązanie.

Tak, taki trend miałby głębokie konsekwencje dla wynajmujących, bo ciężko jest wycenić taką umowę. A musimy pamiętać, że zdecydowana większość centrów handlowych to produkty inwestycyjne, które trzeba wycenić. Będzie to więc wyzwanie dla banków, które staną przed koniecznością nauczenia się jak podchodzić do wyceny tego rodzaju umów. Ale moim zdaniem jest to nieuchronne.

Jak zmieni się rola banków i instytucji finansujących?

W jeszcze większym niż dotychczas zakresie będą musiały wejść w proces kształtowania relacji między wynajmującym i najemcą. Nowe propozycje dotyczące komercjalizacji, które wychodzić będą poza dotychczasowe schematy, będą wymagały od banków bardziej elastycznego podejście do takich tematów. Mam na myśli chociażby wspomniane pop-upy, gdzie będziemy mieli umowy krótkookresowe, więc konieczne będzie nowe podejście ze strony banków.

Dotknęła Pani tematu wycen. Już przed koronawirusem dość powszechna była opinia, że wyceny centrów handlowych są przeszacowane. Transakcje stanęły w miejscu. Co będzie teraz?

Od dwóch lat rynek transakcji, z wyłączeniem retail parków i mniejszych obiektów, był bardzo trudny. Trudno było pozyskać inwestorów, jednym z problemów była nieprzewidywalność obrotów, coraz częściej pojawiła się formuła relacji czynszu od obrotów. To rodziło niepewność. Ryzyko inwestycyjne było więc bardzo wysokie.

W obecnych warunkach będziemy musieli poczekać, aż rynek ustabilizuje się, Chyba, że pojawią się nowe instrumenty, które pozwolą wyceniać również  umowy typu pop up, umowy, w których czynsz jest w relacji do obrotów .

Pewne jest to, że inwestorzy będą patrzyli na nieruchomości handlowe dużo uważniej, z mniejszym entuzjazmem niż na nieruchomości logistyczne czy biurowe. Handel będzie musiał poczekać, ale wierzę, że choć dzisiaj mocno poturbowany, to jednak odzyska swój blask i świetność.

 

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.