[WYWIAD, część I] Marcin Materny, Echo Investment: konieczny jest szybki kompromis w sprawie czynszów

W sytuacji, kiedy wszyscy jesteśmy poturbowani przez kilkutygodniowe zamknięcie oraz wszystkie inne skutki pandemii, należy się zabrać do odbudowania naszego biznesu, a tymczasem część najemców i wynajmujących prowadzi ze sobą nieczystą grę na oczach klientów, co dodatkowo odbiera im ochotę na odwiedzanie centrów handlowych – w pierwszej części wywiadu dla SCF News/Retailnet.pl mówi Marcin Materny, Członek Zarządu, Echo Investment. Jutro druga część wywiadu, w której Materny mówi między innymi o tym, przed jakimi konceptami jest najlepsza przyszłość i za co ceni Dariusza Miłka.

Kilkanaście dni temu najemcy zrzeszeni w Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług zorganizowali protest i wystąpili z apelem o elastyczne renegocjowanie wysokości czynszów w oparciu o zmieniające się przychody sklepów. Płynący z ich strony przekaz mówił, że nie chcą pomocy, tylko partnerskich stosunków z wynajmującymi. 

Mamy z naszymi najemcami partnerskie relacje. Od samego początku negocjacji zakładaliśmy, że musimy wspólnie doprowadzić do jak najszybszego i jak najbezpieczniejszego powrotu do działania naszych centrów handlowych, bo zarówno w naszym, jak i ich interesie, jest jak najszybszy powrót klientów. Dość szybko doprowadziliśmy do zawarcia porozumień z najemcami, których podstawą było solidarne i proporcjonalne podzielenie się kosztami przestoju oraz wspólne starania, by jak najszybciej wrócić do normalnego działania. Negocjacje były trudne, ale wypracowany konsensus jest sprawiedliwy i uczciwy – bez ukrytych celów i podwójnego dna. Niestety efekty tego porozumienia są kruche i takie wydarzenia, jak strajk w Galerii Północnej naraża je na szwank. To oczywiste, że właściciele centrów handlowych nie istnieją bez najemców, a najemcy nie istnieją bez centrów handlowych. Polski rynek handlowy to głównie rynek centrów handlowych i w tej chwili nie widzę alternatywy dla tego modelu. 

Mówiąc o współpracy wszyscy uczestnicy rynku mają na myśli przede wszystkim nowe warunki czynszowe. Jak to wygląda z Waszej perspektywy?

Postawiliśmy na szybki, ale racjonalny kompromis. Nie chcieliśmy koncentrować wysiłku na negocjacjach czy sporach dotyczących doraźnej pomocy, ale w pełni skupić się na tym, co możemy wspólnie zrobić dla poprawienia obrotów w perspektywie długoterminowej. Strategicznym celem jest szybki powrót do wyników odwiedzalności sprzed pandemii i w konsekwencji również do satysfakcjonującego poziomu obrotów. Dlatego znacznie więcej inwestujemy w działania marketingowe. To miliony złotych, które już teraz pomagają nam skutecznie i względnie szybko reaktywować nasze projekty. Wychodzimy z założenia, że symbioza jest możliwa tylko pod warunkiem, że najemcy dalej będą zarabiać pieniądze. Już dziś widać, że to strategia bardziej opłacalna zarówno dla nas, jak i dla najemców. Libero i Galeria Młociny szybko wracają do funkcjonowania, najemcy otwierali sklepy i restauracje kiedy tylko było to możliwe, klienci do tych obiektów wracają. Natomiast niektóre galerie i ich najemcy nadal dyskutują o warunkach powrotu, zamiast pracować na odbudowanie swojej pozycji na rynku.

A tak konkretnie: na czym polega kompromis który osiągnęliście w Libero i Galerii Młociny? 

Tak jak zostało to uzgodnione przy okrągłym stole tzw. Grupy 305, najemcy otrzymali wsparcie w postaci obniżek czynszów do końca tego roku. Dodatkowo wzięliśmy na siebie obciążenia związane z silniejszym marketingiem poszczególnych obiektów oraz ich zabezpieczeniem. Uważam, że to racjonalny podział kosztów pandemii, nawet biorąc pod uwagę fakt, że najemcy co do zasady mogą skorzystać z rządowej pomocy, a my – jako jedna z nielicznych grup przedsiębiorców – zostaliśmy z niej wykluczeni. 

Czyli obniżki czynszu są w oparciu o tzw. porozumienie Papierskiego?

Mniej więcej. Wysokość obniżek jest uzależniona przede wszystkim od skali spadku obrotów, co również jest uzasadnione, bo niektóre kategorie najemców nie straciły przez lock-down. Podam przykład Rossmanna: po zrewidowaniu obrotów za maj ta sieć zrezygnowała z ubiegania się o nasze wsparcie, ponieważ jej obroty okazały się być wyższe niż przed rokiem. Oczywiście trzeba do takich sytuacji podchodzić z pokorą. To niej jest sprint, ale maraton. Kolejne miesiące pokażą nam prawdziwy obraz rynku. 

Szybkie porozumienie w sprawie czynszów to nie jest w tej chwili standard powszechnie obowiązujący na rynku

Kierunek, w którym poszli niektórzy najemcy i wynajmujący, jest pułapką i do niczego nie prowadzi. To niewielki wycinek rynku, bo sytuacja dotyczy zaledwie kilku wynajmujących i kilkunastu najemców, ale mimo to negatywnie wpływa na cały rynek. Mówienie, że wynajmujący są „tymi złymi”, a centra handlowe to „atrapy handlu” powoduje czarny PR dla projektów handlowych i hamuje proces powrotu klientów. To efekt zamkniętego koła: najemcy nie mają obrotu, a centra handlowe nie mają czynszu. To dla obu stron porażka. Ma to również fatalny wpływ na inwestorów i wycenę obiektów. Wszyscy na tym tracą. Tym bardziej zachęcam obydwie strony sporu do tego, żeby jak najszybciej wypracować uzdrawiający kompromis.

Istotą kompromisu jest to, że obie strony robią krok wstecz. Wynajmujący muszą zapomnieć o rzeczywistości sprzed pandemii i głęboko aneksować umowy, a najemcy muszą odrzucić tezę że to wynajmujący wezmą na siebie większość ryzyk. 

Jedynym rozwiązaniem jest szybkie dogadanie się, szybkie otwarcie sklepów i wspólna praca nad tym, by ludzie wrócili do centrów handlowych. W sytuacji, kiedy wszyscy jesteśmy poturbowani przez kilkutygodniowe zamknięcie oraz wszystkie inne skutki pandemii, należy się zabrać do odbudowania naszego biznesu, a tymczasem część najemców i wynajmujących prowadzi ze sobą nieczystą grę na oczach klientów, co dodatkowo odbiera im ochotę na odwiedzanie centrów handlowych. 

Jak szybko, Pana zdaniem wrócimy, do stanu sprzed pandemii?

Ten rok poświęcamy na odbudowywanie naszej pozycji. W przyszłym roku wracamy do normalności czyli przynajmniej do wyników sprzed pandemii. Do końca roku mamy czas na rozkręcenie naszych projektów, żeby w 2021 rok wejść  przynajmniej z takimi obrotami i odwiedzalnością, jak przed pandemią.

Mówię przynajmniej, bo chciałbym by wskaźniki w naszych projektach w styczniu 2021 roku były lepsze, niż w styczniu 2020 roku. Sądzę, że jest to możliwe. Tym bardziej, że w każdym tygodniu wyniki naszych centrów handlowych, ale także naszej konkurencji się poprawiają, i to w tempie wyższym niż zakładaliśmy. Jest więc szansa na szybsze wyjście z dołka.

A jeśli klient pójdzie zdecydowanie w kierunku online? Inditex zapowiada, że w ciągu dwóch lat chce mieć w tym kanale 25 procent swojej sprzedaży.

 To już się dzieje i my zdajemy sobie z tego sprawę, Jestem przekonany, że dla nowoczesnych sieci handlowych omnichannel, czyli łączenie handlu tradycyjnego z handlem online jest najlepszym pomysłem na przyszłość. Niektóre sieci, które do niedawna działały wyłącznie w internecie, zaczynają inwestować w fizyczne sklepy, żeby umożliwić klientom realne doświadczenie zakupowe. Świetnym przykładem strategii omnichanel z rodzimego rynku są sklepy eobuwie czy Modivo, ale przykładów jest wiele więcej. Uważam, że sprzedaż online, która de facto jest realizowana poprzez sklep w centrum handlowym, powinna być w jakiś sposób uregulowana w umowach najemców z właścicielami. To jednak nie jest najbardziej palący problem na dziś. 

Jestem spokojny o przyszłość centrów handlowych, bo nadal to tu realizowana jest olbrzymia większość codziennych zakupów. Polacy lubią robić tradycyjne zakupy, a ulice handlowe w Polsce nie są w stanie zastąpić centrów handlowych. Jako społeczeństwo wciąż się bogacimy, a w dłuższej perspektywie konsumpcja będzie w trendzie wzrostowym. Centra handlowe muszą reagować na zmieniające się trendy, ale nie ma fundamentalnych przesłanek do tego, by centra handlowe przestały być atrakcyjne.

Mamy kryzys, a w kryzysie zawsze są ofiary. Jak dużo ich będzie na naszym rynku?

Obawiam się, że nie wszyscy przepłyną przez ten sztorm, Może się zdarzyć, że najsłabsze obiekty handlowe zostaną zamknięta, a niektóre marki przestaną istnieć, choć będą to nieliczne przypadki. Największe problemy będą miały te firmy, które mają mało konkurencyjny produkt. W tym przypadku nawet czynsz w wysokości zero złotych niczego nie zmieni. Ich miejsce zajmą nowe, świeże formaty i najemcy z lepszymi pomysłami. Ci, którzy przetrwają, zyskają nowych klientów i poszerzą zasięgi oddziaływania.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.