[WYWIAD, część II] Marcin Materny, Echo Investment: będziemy koncentrować się na projektach o dużej skali

W przypadku negocjacji czynszowych czas ma takie samo znaczenie jak wynik negocjacji. Wynik negocjacji, który jest bardzo przedłużony w czasie może bowiem być mniej warty niż szybszy kompromis, nawet na trochę gorszych warunkach – w drugiej części wywiadu dla SCF News / Retailnet.pl mówi Marcin Materny, Członek Zarządu, Echo Investment.  

Pierwszą część wywiadu można przeczytać TUTAJ.

W jakim tempie wracają do normalności Wasze projekty, czyli Libero i Młociny? 

W maju odwiedzalność Libero osiągnęła poziom 70 procent zeszłorocznego wyniku, a w czerwcu już 75 procent. Średnie obroty w maju były na poziomie 80 procent. W Galerii Młociny natomiast majowy footfall wyniósł 65 procent zeszłorocznego wyniku, a obroty 71 procent. To wskaźniki znacznie lepsze niż zakładaliśmy jeszcze niedawno. 

W przypadku Młocin kluczowe znaczenie będzie miało otwarcie Primarka. 

Tak, spodziewamy się, że nastąpi to  w perspektywie kilku tygodni. Przez długi czas będzie to jedyny sklep tej marki w Polsce. Dlatego szacujemy, że samo otwarcie Primarka przyniesie nam dodatkowy footfall na poziomie 250-300 tysięcy klientów miesięcznie. 

Lepiej późno niż wcale , tym bardziej, że po otwarciu Primarka Galeria Młociny będą będzie miały miała unikalny mix najemców i to w skali skali całego kraju. 

Dlatego mocno wierzę w Galerię Młociny. Dobór najemców w tym projekcie już teraz jest bardzo dobry. Mamy jedną z najlepszych ofert modowych w Warszawie, różnorodną ofertę rozrywkową, świetną strefę gastronomiczną i bardzo mocną ofertę. Pod koniec czerwca otwieramy pierwszy w Polsce, stacjonarny sklep Modivo. Ta siostrzana marka eobuwie sprytnie łączy offline z online i jest genialnym przykładem nowatorskiego, odważnego myślenia.  Modivo to zaprojektowany w świetnym designie i pełen nowych technologii sklep oferujący modę od ponad 100 marek w jednym miejscu. W przebieralniach wyposażonych w tablety, klient niemal natychmiast po kliknięciu dostaje to, co przed chwilą wybrał. Świetny koncept, który odpowiada na najnowsze trendy i oczekiwania klientów. 

Szczególnie w tym czasie. Sposób w jaki CCC i eobuwie przeszli przez tę pierwsza fazę obecnego kryzysu może być dobrym punktem odniesienia dla innych najemców. 

Zdecydowanie tak. Mimo trudnej sytuacji, marka CCC bardzo szybko wypracowała zadowalający kompromis z wynajmującymi. To był jeden z pierwszych najemców, który uzgodnił warunki ponownego otwarcia i otworzył swoje sklepy bez zbędnej zwłoki. Dzięki temu, jako jeden z pierwszych, bardzo szybko odbudował obroty, a teraz  koncentruje się na sprzedaży. To przykład dla pozostałych najemców. 

Trzeba przyznać, że twardo negocjowali warunki, ale jednocześnie przyjęli rozsądne założenie, że czas ma takie samo znaczenie jak wynik negocjacji. Wynik negocjacji, który jest wydłużony oddalony w czasie może być mniej wart, niż szybszy kompromis, nawet na mniej atrakcyjnych warunkach. Decyzje CCC są szybkie i racjonalne. Stąd bierze się sukces tej firmy. 

Widzę tutaj pewien paradoks, który polega na tym, że firma, która przed kryzysem miała trudniejszą sytuację lepiej przez ten kryzys przeszła. Wydaje mi się, że właśnie problemy które były już przed COVID spowodowały, iż CCC łatwiej mogła uznać, że tamtej rzeczywistości już nie ma i nie będzie. Szybkie wejście w nową rzeczywistość było dla CCC ucieczką do przodu.  

Zgadzam się. Dzisiejszy świat nie należy do tych, którzy są wielcy i  swoją potęgę tworzą w oparciu o skalę działania. Dzisiaj liderami są ci, którzy mają odpowiednią dynamikę. Szybkość podejmowania decyzji ma kluczowe znaczenie. Dariusz Miłek jest znany z podejmowania szybkich decyzji i dlatego potrafi wychodzić nawet z trudnych sytuacji.   

Projekty typu convenience, parki handlowe, to format, który najlepiej radzi sobie w obecnych warunkach. To może być trwały trend. Czy Echo Investment rozważa wejście w ten rynek?  

Wiele lat temu zastanawialiśmy się, czy budować sieć małych projektów handlowych w formacie takim, jaki zrobił Mariusz Świtalski. Do zarządzania rozległą siatką małych obiektów, trzeba jednak dysponować odpowiednią organizacją i strukturą. Po analizach doszliśmy do wniosku, że dla takiej organizacji jak nasza, lepiej skupić się na dużych obiektach. Będziemy więc nadal koncentrować się na projektach o dużej skali, które łączą sobie wiele funkcji i gdzie jest duża finansowa bariera wejścia. Znaczenie ma także bariera know-how. Dysponujemy odpowiednim doświadczeniem, zasobami finansowymi i wiedzą, które pozwalają nam działać w każdym segmencie rynku nieruchomości i tworzyć projekty wielofunkcyjne, które mają przed sobą dużą przyszłość. Jesteśmy w stanie równolegle, praktycznie w jednej fazie, prowadzić inwestycję mieszkaniową, biurową, handlową, hotelową czy usługową. 

Czyli to co robicie teraz w Browarach Warszawskich, w łódzkiej Fuzji, czy na Kabatach.  

Browary Warszawskie to taki modelowy przykład tego rodzaju inwestycji, gdzie na 4,5 hektarach powstało około 110 tys. metrów kwadratowych powierzchni do sprzedaży i wynajęcia. Ze względu na połączenie wielu funkcji, w zaledwie cztery lata byliśmy w stanie zabudować cały kwartał i wyjść z placu budowy, a zostawimy po sobie interesujący i spójnie zaplanowany fragment miasta, z ok. 60. tys. mkw. biur, 500 mieszkaniami na sprzedaż, 450 mieszkaniami na wynajem Resi4Rent. Wszystko to spaja doskonała przestrzeń publiczna oraz handel, restauracje i usługi. Właśnie ta otoczka, na pozór nieduża, jest jednak bardzo istotna, ponieważ buduje klimat i atmosferę miejsca, będąc ważnym czynnikiem podnoszącym rentowność projektu. 

To zostańmy przy Browarach. Jaki jest pomysł na tenant mix?

W tego rodzaju projektach retail musi być oparty na gastronomii i usługach.  

To jest wyjątkowa lokalizacja, dookoła już dzisiaj mamy około półtora miliona metrów kwadratowych biur, co oznacza około 150 tysięcy pracowników w zasięgu15 minutowego spaceru. Zdecydowana większość z tych biur to budynki klasy A, gdzie siedziby znajdą znane firmy zatrudniające specjalistów o wysokich pensjach i  oczekiwaniach. To w głównej mierze dla nich, ale także dla mieszkańców Browarów i osób przyjezdnych, komponujemy ofertę blisko 40 brandów gastronomicznych, w większości unikalnych w Warszawie. Wśród nich znajdzie się ulokowana w historycznych piwnicach klimatyczna hala jedzeniowa, a także browar Kumpel Group, który przywróci w tym miejscu produkcję piwa oraz restauracja Roberta Lewandowskiego w starej Warzelni. 

Obecny kryzys bardzo mocno uderzył w rynek gastronomiczny. Zdaniem niektórych ekspertów połowa podmiotów działających na tym rynku może z niego zniknąć. Oczywiście powstaną w ich miejsce nowe, ale jaki to ma wpływ na komercjalizację Browarów? 

Wśród blisko 40 operatorów mamy zaledwie dwóch, którzy prawdopodobnie nie poradzą sobie ze  skutkami pandemii. Jednak jestem spokojny o wynajem tych powierzchni, już teraz prowadzimy obiecujące rozmowy o wynajmie tych lokali. 

Czy ta inwestycja idzie zgodnie z planem?

Prace budowlane i wykończeniowe postępują zgodnie z zakładanym harmonogramem. Z powodu lock-downu, utrudnień z dostawą specjalistycznych instalacji gastronomicznych oraz tego, że część najemców z dnia na dzień musiała zająć się ratowaniem już działających biznesów, w czasie przesunęły się prace wykończeniowe w niektórych lokalach gastronomicznych. Dziś sytuacja jest już opanowana, wróciliśmy do normalnych przygotowań. 

Przenieśmy się do Łodzi. Jak wyglądają prace nad Fuzją?

Fuzja to fantastyczny, piękny projekt, choć zlokalizowany na dużo bardziej wymagającym, łódzkim rynku. Mamy tutaj jeszcze więcej niż w Browarach Warszawskich komponentów historycznych, o które musimy odpowiednio zadbać. Realizacja tego projektu jest bardziej skomplikowana, ale jednocześnie to historyczne dziedzictwo jest niezaprzeczalnym atutem tego miejsca. Świadczą o tym fakt wynajęcia dwóch pierwszych biurowców firmie Fujitsu i świetna sprzedaż mieszkań. 

Budowanie oferty handlowej jest tutaj większym wyzwaniem. Wzdłuż ulicy Tymienieckiego zamierzamy stworzyć miejsce, które zapewni codzienne zakupy i załatwienie podstawowych spraw.  Natomiast w głębi zabudowań, stworzymy serce projektu, którym będzie pierwsza w Łodzi hala jedzeniowa z ciekawą ofertą restauracji, barów i kawiarni. Ta część projektu będzie gotowa w ciągu 2-3 lat.

To jeszcze dużo czasu i dobrze bo obecny kryzys, spowodowany przez Covid, ma wpływ na proces „dojrzewania” projektów. Dotyczy to zresztą także już istniejących, jak chociażby w Libero, które zostało otwarte jesienią 2018 roku. Koronawirus uderzył w ten projekt w czasie, gdy jest on wciąż jeszcze na  ścieżce 2-3 letniego „dojrzewania”. Zresztą podobnie jest z Galerią Młociny. Jakie to ma wpływ na budowanie pozycji tych galerii? 

Początek 2020 roku był dla Libero rewelacyjny, mimo że to młody projekt. Wzrosty liczby odwiedzających były prawie 30 procentowe w stosunku do roku ubiegłego. Obserwując ostatnie wyniki tego projektu, jestem spokojny, bo widzę, że w porównaniu z innymi obiektami Libero dość szybko radzi sobie z odbudowywaniem pozycji. Zakładam, że pod koniec roku uda nam się wyrównać straty i już w grudniu osiągnąć rezultaty co najmniej tak dobre, jak w roku 2019.  Natomiast na rok 2021 przewidujemy 30 procentowe wzrosty. 

Sądzę, że nowe projekty potrzebują dzisiaj więcej czasu, 3-5 lat, na osiągnięcie „dojrzałości”. Płynący z tego wniosek jest taki, że w przyszłości trzeba zdecydowanie inaczej planować strategię polityki czynszowej. Trzeba będzie założyć dłuższe dochodzenie do docelowych wyników odwiedzalności i obrotów oraz odzwierciedlać to w umowach z najemcami, by obiekty – mimo większej konkurencji – nadal pozostawały atrakcyjne dla najemców oraz zapewniały czynsze dla właścicieli.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Newsletter SCF News | Retailnet.pl

Codziennie nowe informacje dla profesjonalistów rynku centrów handlowych.