Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Agata Sekuła, JLL: Inwestorzy wrócą, jak będą twarde dane rynkowe

To, jak finalnie ukształtują się stopy kapitalizacji na rynku centrów handlowych, udowodnią pierwsze transakcje, na które myślę, że będziemy musieli jeszcze trochę poczekać. Inwestorzy wrócą, jak sytuacja się unormuje i będą dostępne konkretne dane finansowe za okres, na podstawie którego można wyciągać właściwe wnioski – w wywiadzie dla SCF News / retailnet.pl mówi Agata Sekuła, wiceprezes zarządu, JLL. 

Czy rynek nieruchomości handlowych wchodzi w czas przecen?

Przede wszystkim nie należy wyciągać daleko idących wniosków z krótkich serii danych. Minęło dopiero 8 tygodni od chwili, gdy centra handlowe zostały ponownie otwarte dla klientów i to początkowo w bardzo ograniczonym zakresie. Niektóre funkcje przywrócono znacznie później i nadal nie wszyscy najemcy otworzyli swoje sklepy. Znamy dane dotyczące odwiedzalności, które monitorowane są na bieżąco, ale dopiero od połowy czerwca najemcy raportują pierwsze dane o wygenerowanych w maju obrotach. Jest zatem zbyt wcześnie, by mówić o trendzie czy rozstrzygać, jak dane centrum poradzi sobie w przyszłości. Dopiero po kilku miesiącach będziemy mogli powiedzieć, czy dana nieruchomość wykazała się odpornością na zaistniałą sytuację, czy zyskała, czy może straciła.

Jaka jest obecnie stopa kapitalizacji na rynku centrów handlowych?

Jedyne centra handlowe, które zmieniły większościowego właściciela to Galeria Północna w Warszawie i Galeria Jurajska w Częstochowie – nieruchomości te wchodzą w skład portfela GTC (obejmującego nieruchomości biurowe i handlowe oraz działki w 7 krajach), w którym 61.49% udziałów sprzedał Lonestar do węgierskiego inwestora – Optima. Cały wolumen transakcyjny w sektorze handlowym to jak dotąd około 430 milionów euro. Składają się na niego (poza wspomnianymi udziałami w centrach handlowych sprzedanych przez GTC) – małe obiekty, wolnostojące sklepy spożywcze, sklepy DIY czy parki handlowe. Te formaty wzbudzają obecnie największe zainteresowanie inwestorów. W sektorze centrów handlowych brak jest ewidencji transakcyjnej, a sentyment wskazuje na niewielki (około 25 punktów bazowych dla obiektów „prime”) wzrost stóp kapitalizacji w wycenach. To, jak finalnie ukształtują się stopy kapitalizacji, udowodnią pierwsze transakcje, na które myślę, że będziemy musieli jeszcze trochę poczekać. Inwestorzy wrócą, jak sytuacja się unormuje i będą dostępne konkretne dane finansowe za okres, na podstawie którego można wyciągać właściwe wnioski.

Wielu właścicieli centrów handlowych de facto nie wie na jakich stoją pozycjach, bo wciąż jeszcze toczą się rozmowy w sprawie nowych warunków czynszowych. Jaki jest wpływ przedłużających się negocjacji w tej sprawie na to, jak inwestorzy widzą poszczególne projekty i cały polski rynek?

Inwestorzy obecni na polskim rynku postrzegają rynek z perspektywy swoich nieruchomości. Monitorują sytuację w swoich portfelach i mają wiedzę na temat zaawansowania rozmów z najemcami i wyniku tych rozmów. Na kolejnej płaszczyźnie porównują sytuację w Polsce do sytuacji w innych krajach, w których również prowadzone są intensywne negocjacje z najemcami.

Ale nie znajdziemy chyba nigdzie, przynajmniej w Europie, rynku, gdzie jeden z głównych graczy po stronie najemców, odstąpił od umów najmu obejmujących 30 procent wynajmowanej przez niego powierzchni.

Jeżeli ma Pan na myśli grupę LPP, to z naszych obserwacji i informacji rynkowych wynika, że z biegiem czasu otwierają się kolejne sklepy tej sieci i w tej chwili działa już ich znacząca większość, z czego można wnioskować, że sytuacja się stabilizuje.

Jakie rozwiązania pomogą więc w przełamaniu impasu, który istnieje jeszcze w niektórych miejscach?

Wszystkie negocjacje pomiędzy najemcami a właścicielami są prowadzone indywidualnie, ale powinny dążyć do osiągnięcia kompromisu, czyli znalezienia rozwiązania możliwego do zaakceptowania przez obie strony. W moim przekonaniu, kompromisem nie jest przerzucenie całego ryzyka biznesowego na właściciela centrum handlowego. A do tego sprowadzałoby się wprowadzenie postulowanego przez niektórych najemców czynszu wyłącznie od obrotu. Uzgadniane obecnie rozwiązania są bardzo różne i pojawia się wiele ciekawych pomysłów. Polegają one na przykład na tym, żeby skorelować upusty czynszowe z tym, jak będą się odbudowywać obroty. Czyli – jeśli obroty spadają, np. o 30 procent, to najemca otrzymuje 30 – procentową obniżkę czynszu. Ale jeśli w kolejnych miesiącach spadek obrotów jest 20 – procentowy, to rabat również ulega proporcjonalnemu zmiejszeniu.

Jak szerokie jest pole negocjacji po stronie wynajmujących?

To zależy od wielu czynników – struktury właścicielskiej, regulacji prawnych obowiązujących dane podmioty, zobowiązania wobec wierzycieli, udziałowców, właścicieli obligacji, banków, terminów zapadalności kredytów i wykupu obligacji, etc. Dla przykładu, często umowy kredytowe bardzo precyzyjnie określają kryteria leasingowe. Pamiętajmy też, że bardzo często inwestorami są regulowane instytucje finansowe. Niemieckie fundusze inwestycyjne na przykład mają bardzo precyzyjne uregulowania dotyczące % jaki mogą stanowić czynsze zmienne w całkowitym NOI.

Czy polski rynek nadal postrzegany jest jako pewny i stabilny?

Polska była, według mojej wiedzy, jedynym krajem, gdzie na czas lockdownu najemcy zmuszeni do zamknięcia sklepów, zostali całkowicie zwolnieni z czynszu i opłat serwisowych. To jest jedyny znany mi przypadek, w którym cały ciężar tej nieprzewidzianej i nie zawinionej przez nikogo sytuacji, został przerzucony na wynajmujących. W innych krajach przyjęto rozwiązania dużo bardziej zrównoważone. Przykładowo: 50% tych opłat brało na siebie państwo, właściciele 30%, a najemcy pozostałe 20%. I to właśnie, a nie negocjacje czynszowe, które są w obecnych warunkach zupełnie naturalne, miało wpływ na postrzeganie polskiego rynku.

Kluczowe znaczenie będzie miało to w jakiej kondycji przez kryzys przejdą najemcy. Jak ocenia Pani tę kondycję?

Mamy pierwsze, sporadyczne informacje o tym, że jacyś najemcy złożyli wnioski o ogłoszenie upadłości. Część z tych przypadków nie do końca ma związek z pandemią. Niektóre z tych sieci handlowych nie radziły sobie dobrze już wcześniej, a COVID tylko przyspieszył bądź obnażył pewne procesy. Kluczowe będą kolejne miesiące i obroty jakie będą generować najemcy. Lato nigdy nie jest dla handlu najlepszym czasem, ale tegoroczne wakacje będą zupełnie inne – gros Polaków zostanie w kraju, co pozwala przypuszczać, że konsumpcja będzie większa niż zazwyczaj w sezonie letnim. 

Natomiast wiemy już, że większa niż dotychczas część tych obrotów znajdzie się w kanale online. LPP zapowiada, że chce, by w przyszłym roku zwiększyć sprzedaż w e-commerce z 1 miliarda do 2 miliardów złotych. Inditex wyznacza sobie jeszcze bardziej ambitny cel i mówi o jednej czwartej sprzedaży w e-commerce. Jaki to będzie miało wpływ na centra handlowe?

Przed pandemią sprzedaż internetowa stanowiła niecałe 5 procent całkowitej sprzedaży detalicznej. W okresie zakazu handlu w centrach handlowych w naturalny sposób te udziały wzrosły. Nie sądzę jednak, by handel internetowy zdobył dominującą pozycję na rynku. Według GUS, w maju tego roku udział e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej był na poziomie 9 procent. Zapowiedzi sieci handlowych dotyczące zwiększenia udziałów e-commerce wykazują trend wzrostowy, co do którego nie ma żadnych wątpliwości. W jakim stopniu przełożą się one na rzeczywistość? O tym dopiero się przekonamy. Handel internetowy też napotyka na różne utrudnienia, takie jak koszty dostaw, problem zwrotów, etc. Nie sądzę, aby wzrost sprzedaży online doszedł do poziomu, który byłby zagrożeniem dla funkcjonowania centrów handlowych. Moim zdaniem przyszłością handlu jest wykorzystywanie jak największej liczby kanałów sprzedaży – tego oczekują klienci, tak buduje się rozpoznawalność marki i dociera do najszerszego grona odbiorców.

Znam przypadek, dosyć skrajny, że obroty w sklepach jednego najemcy, zlokalizowanych w jednej galerii, spadły w maju praktycznie do zera. Dlaczego? Bo wszystkie zwroty z online, skumulowane w czasie zamknięcia galerii, przeszły przez sklepy w tej galerii. Stało się tak, bo inne salony tych marek akurat w tej okolicy były zamknięte. To już jest poważny problem.

 I gdyby ten najemca płacił tylko czynsz od obrotu, to właściciel galerii poniósłby negatywne konsekwencje tego, że porozumiał się z najemcą. Dlatego potrzebne są nowe regulacje w umowach najmu. Obecne umowy były konstruowane w czasach, kiedy handel internetowy praktycznie nie istniał. Wcześniej czy później trzeba będzie uregulować kwestie click and collect czy kwestię zwrotów. Dużo się o tym mówiło przed pandemią. Rynek nie wypracował jeszcze optymalnego rozwiązania, ale te kwestie wracają teraz ze zdwojoną siłą i branża będzie musiała się nad nimi pochylić.

Mówi się o tym od wielu lat. Teraz głośniej, bo problem jest większy, ale nic się nie dzieje.

W tej chwili wszyscy koncentrują się na tym jak wrócić do stanu sprzed pandemii. Ale kiedy pojawi się temat nowych umów najmu, to kwestia takich regulacji wróci. 

Na ile rynek nieruchomości handlowych jest obecnie konkurencyjny w stosunku do magazynów czy biurowców?

Boom inwestycyjny dotyczy magazynów. W tym roku mamy już rekordowy poziom inwestycji w tym segmencie, który wynosi ponad miliard euro. W biura również zainwestowano ponad miliard trzysta milionów euro. W przypadku powierzchni handlowych wolumen inwestycyjny jest dużo niższy, bo jak wynika ze wstępnych szacunków, wynosi on 430 milionów euro w I półroczu. Na tę kwotę złożyło się kilkanaście transakcji o których wspominałam wcześniej. Oczywiście, obrót centrami handlowymi wróci, ale potrzebny jest czas, by na tym rynku poukładały się wszystkie relacje. Musimy wyraźnie widzieć, jakie są obroty i gdzie jest NOI, co dla inwestorów ma kluczowe znaczenie. Na pewno w tej chwili stopy kapitalizacji prime są niższe w innych sektorach aniżeli w segmencie nieruchomości handlowych. Ale to się może zmienić i kiedy rynek się ustabilizuje, transakcje handlowe o większej skali wrócą. 

Kiedy?

Zakup nieruchomości jest procesem rozłożonym w czasie. Ten czas jest potrzebny także ze względu na to, że z każdym miesiącem będziemy mieli coraz więcej danych, w oparciu o które będzie można podejmować decyzje inwestycyjne. Zatem to kwestia raczej miesięcy niż tygodni.

Rozmawiał: Radosław Rybiński