PARTNERZY PORTALU

[WYWIAD] Fabian Barbarowicz, TUF Real Estate: pandemia nie zakłóciła procesu inwestycyjnego naszych pasaży

Parki handlowe głównie ze względu na to, że nie mają części wspólnych i każdy lokal najemcy posiada bezpośrednie wejście z parkingu, zdecydowanie lepiej bronią się w tym trudnym czasie. Pamiętajmy, że wiele z nich było otwartych w okresie „lockdownu”, czego nie możemy powiedzieć o wielkoformatowych galeriach handlowych – mówi Fabian Barbarowicz, Wspólnik Zarządzający w TUF Real Estate Polska.

Firma TUF Real Estate obecnie realizuje dwa parki handlowe: Pasaż Warmiński i Pasaż Golubsko-Dobrzyński. Czy sytuacja rynkowa związana z pandemią Covid-19 znacząco wpłynęła na proces realizacji tych inwestycji?

Fabian Barbarowicz: Pandemia sama w sobie nie wpłynęła bezpośrednio na proces realizacji obydwu parków handlowych, ale nieznacznie go wydłużyła. W przypadku projektu w Lidzbarku Warmińskim Generalny Wykonawca wszedł na budowę w początkowej fazie „lockdownu” – długo rozważaliśmy czy to dobry pomysł, ale mając określony harmonogram zaryzykowaliśmy. Jednak, po dwóch miesiącach, wspólnie z najemcami podjęliśmy decyzję, o przesunięciu terminu otwarcia pasażu, z końca roku o jeden kwartał do przodu, by każdy miał więcej czasu na przygotowanie swoich lokali, a kurz pandemii bardziej opadł. Natomiast w Golubiu-Dobrzyniu, podczas zamknięcia rynku stanęliśmy z inwestycją na około trzy miesiące, gdyż urzędy praktycznie nie pracowały, a to utrudniało nam uzyskanie niektórych niezbędnych pozwoleń. Proces komercjalizacji również został utrudniony, bo żaden najemca nie myślał wtedy o nowych lokalizacjach, a raczej wstrzymywał swoje plany ekspansji. Na szczęście z początkiem wakacji wszystko wróciło do normy i od tego momentu pracujemy zgodnie z planem.

Na jakim etapie są prace budowlane i komercjalizacja poszczególnych projektów?

FB: W Pasażu Warmińskim osiągnęliśmy stan surowy otwarty. Teraz rozpoczynamy prace budowlane wewnątrz obiektu m.in. związane z wykończeniami lokali najemców. Poziom komercjalizacji tego projektu przekroczył 90 procent i zapewne do końca roku podpiszemy umowy najmu na ostatnie lokale. Jeśli chodzi o inwestycję w Golubiu-Dobrzyniu to kończymy prace projektowe i jednocześnie koncentrujemy się na komercjalizacji. Jestem przekonany, że późną jesienią zdecydowana większość pasażu zostanie wynajęta, czyli jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych. To dla nas jest potwierdzenie, że kolejny realizowany przez spółkę TUF Real Estate projekt okaże się dużym sukcesem.

Czyli doszliście do porozumienia z najemcami co do warunków umów najmu i zmian terminu otwarcia pasaży? 

FB: Tak, choć chwilę to trwało. Początkowo wszyscy podchodzili do tego problemu z dość dużym zrozumieniem, bo pandemia dotknęła wszystkich, zarówno nas jako inwestora, jak i najemców. Był to moment, gdy empatia biznesowa zdecydowanie wygrywała. Z czasem każdy patrzył głównie przez pryzmat własnego interesu, przez co niektóre rozmowy mocno się przeciągnęły i przez długi czas stały w miejscu. Na dzień dzisiejszy mogę powiedzieć, że wypracowaliśmy już porozumienia ze wszystkimi najemcami, co pozwala nam pozytywnie patrzeć w przyszłość.

Czy w jakimkolwiek przypadku zmienialiście podpisane wcześniej z najemcami umowy najmu na czynsz od obrotu?

FB: Zasadniczo nie, jeżeli chodzi o czynsz od obrotu to nie zgodziliśmy się na to rozwiązanie w żadnej z lokalizacji nad którymi pracujemy. Specyfika parków handlowych jest trochę inna niż galerii handlowych, w związku z tym nie mogliśmy się na to zgodzić. Dość restrykcyjnie do takich zapisów w umowach podchodzą banki czy fundusze inwestycyjne, które są docelowymi odbiorcami naszych projektów. Wchodzenie w tego typu rozwiązania w mniejszych miejscowościach uważam za nierozsądne i bardzo krótkowzroczne.

Z raportu firmy JLL wynika, że wybuch pandemii spowolnił aktywność deweloperską na rynku obiektów handlowych, ale nie wpłynął znacząco na mniejsze formaty typu convenience, czy parki handlowe. Jakie, Pana zdaniem, czynniki powodują, że tego typu obiekty bronią się w tym czasie? 

FB: To prawda. Parki handlowe głównie ze względu na to, że nie mają części wspólnych i każdy lokal najemcy posiada bezpośrednie wejście z parkingu, zdecydowanie lepiej bronią się w tym trudnym czasie. Pamiętajmy, że wiele z nich było otwartych w okresie „lockdownu”, czego nie możemy powiedzieć o wielkoformatowych galeriach handlowych. Problem dostrzegam przy finansowaniu projektów retailowych. Banki przestały finansować galerie handlowe. W segmencie parków handlowych większość procesów kredytowych nadal jest wstrzymana, a w nielicznych przypadkach ten proces odbywa się przy zdecydowanie bardziej restrykcyjnych warunkach, takich jak znacznie wyższy wkład własny, wzrost kosztów finansowania oraz wprowadzenie dodatkowych zabezpieczeń. Teraz trudniej będzie realizować nowe projekty. Banki muszą wrócić do wcześniejszego poziomu i warunków finansowania, bo jeżeli to się nie stanie, to wiele projektów handlowych w ogóle nie powstanie lub ich realizacja znacząco się opóźni.

A jak przebiega proces pozyskiwania kolejnych gruntów pod pasaże realizowane przez spółkę?

FB: Bardzo dobrze, cały czas aktywnie pracujemy i poszukujemy nowych gruntów. Na początku września zabezpieczyliśmy grunt w świetnej lokalizacji w Grodzisku Wielkopolskim. To bardzo perspektywiczne i aktywne miasto, o dużym potencjale rozwoju i wysokiej sile nabywczej mieszkańców. Wybudujemy tam park handlowy o powierzchni blisko 6000 GLA, z komplementarnym mixem najemców oraz topowym operatorem spożywczym. Rozpoczęliśmy już prace projektowe i komercjalizację obiektu. Inwestycja cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem ze stronty najemców, także jestem spokojny o powodzenie tej lokalizacji. Do końca roku zabezpieczymy jeszcze jeden grunt, ale na tym etapie nie mogę zdradzić szczegółów.

W założeniach spółki jest realizacja parków handlowych, a następnie ich sprzedaż. Czy obecnie parki handlowe to stabilne, płynne aktywa, które są w kręgu zainteresowania funduszy inwestycyjnych? 

FB: Zdecydowanie tak. Z bieżących rozmów z funduszami wynika, że są one niezmiennie zainteresowane nabywaniem parków handlowych. Ze wszystkich typów nieruchomości komercyjnych to one obok nieruchomości magazynowych przeszły ten trudny okres najlepiej. Dlatego jestem przekonany, że popyt na te aktywa będzie wzrastał. Na atrakcyjność obiektu wpływ będzie miała jego struktura i komplementarność. Oceniamy, iż zawarte umowy najmu będą bardziej szczegółowo analizowane przez fundusze, w szczególności pod względem bezpieczeństwa przyszłego dochodu. Dlatego obronią się tylko te najlepsze.

Rozmawiał: Wojciech Wojnowski

Facebook
LinkedIn

Informacje partnerów portalu

Projekty

park handlowy
6 000 m2
Pasaż Warmiński to pierwszy i jedyny nowoczesny kompleks handlowo-usługowy, który powstaje w Lidzbarku Warmińskim przy ulicy Olsztyńskiej (województwo warmińsko-mazurskie). W…
Baza danych

Firmy

TUF Real Estate to deweloper specjalizujący się w budowie parków handlowych. Grupa planuje otwierać ok. dwóch obiektów handlowych rocznie. Spółka…
Baza danych

Najnowsze informacje

Scroll to Top