[WYWIAD] Andrzej Czarnecki, Neonet: wynajmujący nie godzą się na trwałe obniżki

Obserwujemy pewną zmianę. Polega ona na tym, że wynajmujący proponują niższy czynsz, ale na krótszy okres najmu. Tym sposobem powierzchnia jest zajęta, sklep działa, czyli idealna sytuacja do obserwacji i ewentualnego szukania alternatywy – w rozmowie z SCF News/Retailnet/pl mówi Andrzej Czarnecki, Dyrektor Rozwoju Sieci Detalicznej, Neonet. 

Ostatni rok, to mnóstwo zmian rynku. Która z nich – Pana zdaniem – była najważniejsza?

Wynajmujący i najemca znaleźli się w sytuacji z jaką nigdy wcześniej nie mieli do czynienia, a  regulacje rządowe doprowadziły do niespotykanego zantagonizowana rynku. Właśnie to uznałbym jako kluczowy element, który na nowo zdefiniował rynek centrów handlowych.

Ten antagonizm był zawsze….

Konflikt interesów zawsze był, ale nowa sytuacja spotęgowała napięcie. Warto na to spojrzeć historycznie: koniec lat 90-ych ubiegłego wieku to był tzw. rynek wynajmującego związany z pojawieniem się w Polsce zachodniego kapitału zorientowanego na rynek nieruchomości komercyjnych. Wynajmujący kładł umowę najmu na stół i najemca albo ją podpisywał albo odchodził od stołu.

Po 2008 roku zaczął się kształtować rynek najemców. Dojrzeli oni jako uczestnicy retailu a dodatkowo okazało się ,że polskie sieci handlowe tak urosły w siłę, że zaczęły skutecznie rywalizować z zachodnimi. Stały się poważnym graczem dla właścicieli nieruchomości I właśnie takie środowisko zainfekowała pandemia a rozporządzenia rządzących opowiedziały się za najemcami. Wynajmujący nie dostali nic, ale wreszcie spostrzegli, że retail to system naczyń połączonych.

I jaki jest tego efekt? Czy uważa Pan, że udało się wypracować nowe rozwiązania, które kształtują rynek na dłuższą perspektywę, czy tylko w krótkim czasie?

Wynajmujący wciąż oczekują, że wrócą zasady na których rynek oparty był przed pandemią. Wynika to z tego, że nie godzą się oni na trwałe obniżenie warunków finansowych, bo spowodowałoby to obniżenie wycen ich nieruchomości. Dlatego godzą się jedynie na czasowe odstępstwa czynszowe lub dofinansowanie  Najemcy w gotówce.

Czy w tym zakresie wszyscy najemcy traktowani są tak samo? 

Rynek jest brutalny. Liczy się siła. Inną siłę ma ten, kto wynajmuje 6000 metrów kwadratowych dla swoich kilku brandów, a inną ten kto ma jeden sklep. A ponieważ driverem centrów handlowych są silni najemcy, to z nimi inaczej się rozmawia.  Więc jeśli taki najemca zmusi wynajmującego do zmiany w zakresie stawki czynszu stałego, to ktoś musi za to zapłacić. Zapłaci za to stu słabszych najemców. Bo tylko to gwarantuje wynajmującemu, że nie zmieni się jego wycena. 

Wśród tych stu słabszych są są dwie grupy: tacy najemcy, którzy są w sytuacji krytycznej i tacy, którzy może nie walczą o przetrwanie, ale stoją w obliczu olbrzymich wyzwań, wśród których jednym z kluczowych jest sprostanie warunkom czynszowym. Jak ta druga grupa, do której należy też Neonet, widzi receptę na poprawę rentowności.  

Przed wyzwaniami stoją wszyscy uczestnicy rynku: właściciele obiektów, zarządzający nimi, sieci handlowe, firmy agencyjne. Bez względu na rozwój sprzedaży internetowej, sklepy tradycyjne są i nadal będą kluczowym kanałem sprzedaży.

Neonet jest ogólnopolską siecią w branży, która musi być reprezentowana w centrach i parkach handlowych. Dostęp do produktów tamże jest niezbędnym elementem oferty. W tym biznesie sieci silnie rywalizują cenowo, praktycznie cały czas prowadzą akcje promocyjne, napędzając tym samym footfall w galeriach i parkach handlowych.

Wróćmy do czynszów. W przypadku dotychczasowych umów sytuacja jest dosyć jasna. Ale jak wyglądają czynsze  w przypadku nowych umów? Pytam głównie o duże galerie. Czy pojawia się trend ich redukcji?

Generalnie takiego trendu nie ma, natomiast obserwujemy pewną zmianę. Polega ona na tym, że wynajmujący proponują niższy czynsz, ale na krótszy okres najmu. Tym sposobem powierzchnia jest zajęta, sklep działa, czyli idealna sytuacja do obserwacji i ewentualnego szukania alternatywy.

Krótszy, czyli jaki? 

To jest różnie. Dwa lata, czasami rok, czasem nawet krócej.

Jak z perspektywy najemcy ocenia Pan taki trend?

Wiąże się z tym pewne ryzyko. 

Czyli…

Mówiąc kolokwialnie, najemca “wygrzeje” sobie miejsce, wypracuje odpowiednia pozycję, by po roku czy dwóch latach stanąć w obliczu alternatywy: wyższy czynsz  i utrzymanie lokalizacji albo wyjście z galerii i rezygnacja z wypracowanej przez ten czas pozycji sklepu. Jeżeli najemca raportuje realizowane obroty i są one wysokie w relacji do płaconego  wynajmującemu  czynszu to konsekwencją tego będzie pokusa aby najemcy podnieść stawkę czynszu i innych opłat.

Ten trend dotyczy nowych sklepów. Jakie miejsce Waszej mapie nowych otwarć będa miały klasyczne galerie handlowe, a jakie parki handlowe? 

Gdzieś z tyłu głowy jest obawa, że centra handlowe mogą znowu być zamknięte, bo pojawi się nowa hybryda wirusa. Centra handlowe też stoją przed wieloma innymi wyzwaniami. Przede wszystkim będą musiały się zmieniać, tak by ze swoją ofertą trafiać do coraz bardziej wymagającego klienta.  Dzisiaj klient jest zero-jedynkowy. On nie ma czasu, chce tu i teraz, nie chce czekać. 

Odpowiedzią na to wyzwanie są parki handlowe, gdzie jest szybko i wygodnie. Dla Neonet – już przed pandemią –  był to główny kierunek rozwoju i tutaj zapewne nic się nie zmieni. 

Powodzenie parków handlowych wynika z kilku przesłanek. Z punktu widzenia inwestorów są to projekty łatwe i szybkie w realizacji i komercjalizacji. Są też tańsze w utrzymaniu. Z punktu widzenia najemców są dużo tańsze z uwagi na czynsze i koszty eksploatacyjne. Dlatego tak dynamicznie ten rynek się rozwija i nadal  będzie się rozwijał. 

Czy w związku z boomem, jakie w tej chwili mamy w obszarze parków handlowych, ze strony wynajmujących zmieniły się oczekiwania czynszowe?

Nie zaobserwowałem takiej zmiany, która polegałaby na tym, że wynajmujący „poczuli krew” i zwiększyli swoje oczekiwania. To wynika z jednej strony z tego, że najemcy są bardzo świadomi  oraz tego, że rynek ten jest coraz bardziej konkurencyjny. Kluczowym czynnikiem jest tutaj czas. Wynajmujący wiedzą że przy obecnym poziomie czynszów szybko wynajmą i szybko sprzedadzą swój projekt. I o to przede wszystkim chodzi. 

A propos konkurencyjności tego rynku. Niektórzy kluczowi gracze, jak na przykład Katharsis Development, wyszli z tego rynku, uznając, że zrobiło się już za ciasno.  

Tak. Nie wykluczam, że w niektórych miastach rynek parków handlowych może być przegrzany.

Jaki była w ostatnim roku dynamika rozwoju Neonet? 

Nowe sklepy i relokacje to było w sumie 25 otwarć. Stanowi to niemal 10 procent całej sieci. Istotne jest to, że wszystkie nowe sklepy w tym te przeniesione, otwarte zostały w nowym koncepcie. To jest jeden z fundamentów naszej strategii rozwoju.  

Jak wyglądają plany Waszego rozwoju w tym roku? 

Skupimy się zarówno na szerszym wdrażaniu nowego konceptu sklepu, jak i pozostaniemy aktywnie otwarci na ekspansję.

Jakie to będą lokalizacje? Głównie parki handlowe?

Lokalizacje każdorazowo ustalamy w oparciu o potencjał lokalnego rynku. Najistotniejsze to być w miejscach najbardziej dogodnych dla klienta.

Rozmawiał: Radosław Rybiński