[WYWIAD] Ada Walentek, Nhood: będziemy budować miasta w miastach

Będziemy tworzyć projekty na bazie koncepcji „piętnastominutowego  miasta”, gdzie w czasie kwadransa możemy dotrzeć do szkoły, biura, parku lub sklepu tj. znaleźć miejsce do życia, zabawy, pracy, zakupów i rozrywki. Chcemy tworzyć rozpoznawalne wielofunkcyjne miejsca, które będą gromadziły lokalną społeczność – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl mówi Ada Walentek, dyrektor generalna Nhood Polska.

Często słyszymy, że po pandemii wszystko będzie już inne. Jak Pani zdaniem zmieni się rynek centrów handlowych?

Nasza branża nigdy już nie będzie taka, jak przed pandemią. Zmiany będą dotyczyły zakresu umów najmu -zawartych w nich klauzul czy długości najmu. Inna będzie struktura czynszowa. Zmieni się struktura samych najemców. Inaczej na rynek będą patrzeć najemcy z obszaru leisure and entertainment. Ale to będzie miało także wpływ na wynajmujących. Szczególnie tych, którzy w swoich planach mieli centra handlowe typowo lifestyle’owe. Ta weryfikacja będzie więc z obu stron. Nawet, jeżeli wszystko będzie wyglądało podobnie, to nie będzie już takie samo.

Przed pandemią głównym kierunkiem ewolucji klasycznych centrów handlowych była transformacja w stronę tworzenia miejsc spędzania czasu. Ten kierunek rozwoju, przynajmniej na jakiś czas, został zablokowany. W jaką stronę będą więc ewoluować galerie handlowe?

Tych kierunków może być wiele i dzisiaj trudno jednoznacznie powiedzieć, które z nich będą dominujące. Być może rozwinięte zostaną funkcje co-workingowe albo galerie handlowe staną się ważnym elementem systemów logistycznych. Tu mam na myśli przede wszystkim logistykę ostatniej mili. Spodziewam się, że w galeriach szerzej niż dotychczas pojawią się najemcy wywodzący z e-commerce, a same centra handlowe będą mocniej wpisane w model click-and- mortar.

Jaki będzie wpływ e-commerce na tradycyjny rynek i nieruchomości handlowe?

Wiosną ubiegłego roku mieliśmy w e-commerce boom, ale już latem poziom sprzedaży w tym kanale wrócił praktycznie do stanu sprzed pandemii. Być może jest to myślenie życzeniowe, jednak wydaje mi się, że oba kanały sprzedaży będą silniej ze sobą związane i nie będą stanowiły dla siebie zagrożenia. Będziemy obserwować rozwój konceptów działających w modelu omnichannel. Centra handlowe będą musiały odpowiedzieć na ten trend. Spodziewam się, że wchodząc na stronę internetową konkretnej galerii czy korzystając z aplikacji, klient będzie mógł na przykład sprawdzić, w którym sklepie znajdzie interesujący go produkt.

Ponad rok przed pandemią, podczas MAPIC 2018 jeden z globalnych operatorów centrów handlowych pokazał Digital Mall, czyli centrum handlowe przyszłości, gdzie jest ono platformą zakupową prezentującą oferty wszystkich swoich najemców.  

To ciekawa koncepcja i moim zdaniem rozwój centrów handlowych będzie zmierzał właśnie w tym kierunku. 

Jak powinna być rozliczana sprzedaż, która rozpoczyna się online, ale kończy w sklepie stacjonarnym?

Cała branża zastanawia się nad tym od dłuższego czasu. Słyszałam o różnych rozwiązaniach, ale są one bardzo trudne do kontrolowania. Być może zamiast na obrotach należałoby skupić się na generowanym footfallu w danej lokalizacji. Niezależnie od tego, jak to będzie funkcjonować, uważam, że czas pandemii nie jest dobrym momentem, by podejmować ten temat.

Skoro wspomniała Pani o footfallu. Jak wygląda on w zarządzanych przez Was centrach?

Patrząc na ubiegły rok przez pryzmat footfallu, centra należące do Ceetrus Polska poradziły sobie świetnie. Po pierwszym lockdownie zaczynaliśmy od 80 procent, by dojść do 90 procent w stosunku do roku 2019. Po kolejnych lockdownach od razu wskakiwaliśmy praktycznie na poziomy z roku 2019. I dodatkowo działo się to przy wyższej konwersji.

Teraz, to znaczy, od lutego jest podobnie?

Tak. Mamy zdecydowanie ponad 90 procent.

Portfel, którym Pani zarządza jest w dosyć komfortowej sytuacji, bo funkcje lifestylowe nie były u was priorytetem.

Nasze projekty zlokalizowane są na obrzeżach miast i mają charakter convenience z dużym operatorem spożywczym. Ten format dobrze sobie radzi w obecnych warunkach.

A jednak wprowadzacie zmiany. Mam na myśli powołanie nowej spółki, czyli Nhood, która przejmuje zarządzanie portfelem należącym do Ceetrus. Skąd taka decyzja? Czy miała ona związek z pandemią?

Proces tworzenia marki Nhood rozpoczął się na długo przed wybuchem pandemii, dlatego zdecydowaliśmy go nie przerywać. Przed Nhood stoją dwa zadania. Pierwszym jest obsługa rynku nieruchomości wielofunkcyjnych. Będą to zupełnie nowe projekty polegające na nowatorskim kształtowaniu przestrzeni miejskich. Taki jest nasz projekt w warszawskim Wilanowie, gdzie oprócz centrum handlowego klienci będą mieli do dyspozycji food hall w postaci oranżerii, a zaraz obok dwuhektarowy park. Powstanie dużo otwartych przestrzeni wspólnych, wkomponowanych w środowisko naturalne.

To wydaje się dobrą odpowiedzią na towarzyszące nam dzisiaj obawy, które związane są z dużymi skupiskami ludzi.

Dlatego właśnie nasze nowe projekty będą nie tylko dywersyfikowały funkcje, ale też przestrzenie poprzez wprowadzenie wielu naturalnych elementów.

Czyli pierwsze zadanie stojące przed Nhood to tworzenie nowych wielofunkcyjnych projektów, które będą blisko powiązane z naturą. A drugie?

Drugie zadanie polega na zarządzaniu i przekształcaniu portfolia naszego głównego klienta, czyli Ceetrus. Mamy tutaj pewne ograniczenia planistyczne i architektoniczne, ale będziemy przeprowadzać proces rewitalizacji tych projektów. Choć będzie się on odbywał na poziomie inwestycyjnym, to również skupimy się na odnowieniu struktury najemców.

Na czym będzie to polegało?

Na przykład na tym, że szerzej będziemy wprowadzać takich najemców , którzy sprawdzili się w ostatnich czasach np. najemców dyskontowych. Ta część rynku funkcjonuje dzisiaj bardzo dobrze i uważamy, że nie jest to chwilowy trend. Innym kierunkiem będzie rozwój click-and-mortar oraz przestrzeni co-workingowych. 

Czy zmiany będą wprowadzane w całym portfelu, czy też na początek weźmiecie na “warsztat” jakieś jedno centrum, które po transformacji mogłoby być takim wskazaniem w jakim kierunku pójdziecie?

W tej chwili trwają prace koncepcyjne dotyczące Centrum Handlowego Auchan Piaseczno, czyli pierwszej lokalizacji Ceetrus w Polsce. Planujemy tam dużą transformację, która będzie nie tylko dostosowaniem do obowiązujących obecnie trendów i remodelingiem samego centrum, lecz także obejmie całą przestrzeń, również wokół centrum. Jesteśmy w trakcie rozmów zarówno z Auchan, jak i Leroy Merlin.

Kiedy patrzymy na ten projekt, podobnie zresztą jak na inne planowane przez nas transformacje, to zwracamy uwagę na potrójny pozytywny wpływ tych zmian na nasze otoczenie. Zamknęliśmy to w haśle People, Planet, Profit. Chcemy więc mieć pozytywny wpływ na ludzi, środowisko i gospodarkę. Wszystkie nasze rozwiązania przygotowujemy z myślą o „potrójnym P”.

Rozumiem, że to wiąże się także z koncepcją New Living Mood. Na czym ona polega?

New Living Mood oznacza właśnie nowe przestrzenie, które mają być bardziej funkcjonalne, bardziej przyjazne dla ludzi. Mówimy, że to mają być miejsca zgodne z ideą „piętnastominutowego miasta”, gdzie w kwadrans możemy znaleźć miejsce do życia, zabawy, pracy, zakupów i rozrywki. Na niewielkiej przestrzeni zagwarantowane będą wszystkie funkcje konieczne do przyjemnego i wygodnego życia.  

To jest powrót do  rozwiązań urbanistycznych znanych z dawnych małych miasteczek. Do czasów, kiedy niezwykle ważne były lokalne powiązania. Chcemy tworzyć takie rozpoznawalne miejsca, które będą gromadziły lokalną społeczność, gdzie powstaną silne lokalne więzi środowiskowe. 

Czy wszystkie istniejące projekty Ceetrusa będą przekształcane w tym kierunku?

Nie wszystkie będą mogły ewoluować w ten sposób, bo jest wiele ograniczeń wynikających z lokalizacji. Ale tam, gdzie będzie to możliwe, będziemy rewitalizować projekty w ten właśnie sposób. Natomiast nowe projekty będą od początku planowane i realizowane zgodnie z ideą „piętnastominutowych miast”.

Mówiąc o nowych projektach ma Pani zapewne na myśli przede wszystkim Wilanów Park.

Jesteśmy na etapie projektowania Wilanów Park i już rozpoczęliśmy komunikację tej inwestycji. Na podobnym etapie jest także projekt na wjeździe do Piaseczna, który znajduje się nie w miejscu obecnego obiektu Ceetrus, lecz po przeciwnej stronie ulicy Puławskiej. Tam, obok funkcji handlowych i rozrywkowych, pojawią się też funkcje stricte miejskie, a w drugiej fazie także mieszkaniowe. Przy projektowaniu nowych inwestycji niezwykle istotne jest to, by pamiętać o środowisku naturalnym i jego ochronie. Będziemy dbali o bioróżnorodność, powstaną zbiorniki retencyjne oraz tereny zielone z parkami.

Rozmawiał: Radosław Rybiński