[WYWIAD] Jakub Kaźmierczak, CREAM: najważniejsza jest teraz walka o każdego najemcę

Jakub Kaźmierczak, dyrektor działu property & asset management, CREAM Property Advisors

Skutecznie zarządzane centrum to takie, które otworzy się w takim samym składzie, jak przed pandemią – mówi w rozmowie z Retailnet Jakub Kaźmierczak, Head of Property & Asset Management, CREAM Property Advisors

Centrum handlowe to złożony mechanizm, na którego wartość wpływa bardzo wiele czynników. Gdyby miał Pan wymienić 3 najważniejsze, to co by to było?

Jakub Kaźmierczak: Gdybyśmy rozmawiali w innych okolicznościach pewnie opowiedziałbym o szeregu różnych czynników, ale w obecnych czasach zdecydowanie trzeba podkreślić, że kluczowi dla wartości centrum handlowego są najemcy. Oczywiście, zawsze stanowili podstawę tej wartości, ale zwykle patrzyliśmy na to z punktu widzenia tzw. tenant mix, czyli odpowiedniego doboru najemców do danego projektu i przemyślanego układu zapewniającego maksymalizację przepływu klientów oraz z punktu widzenia warunków najmu, czyli uzgodnień finansowych, długości najmu czy specyficznych ustaleń dotyczących wcześniejszego rozwiązania umowy. Pandemia pokazała, że musimy wrócić do podstaw, czyli zadbać o to, żeby biznes po obu stronach – najemców i wynajmujących – był zdrowy, dobrze prosperujący i przynoszący korzyści. Musimy również wspomóc najemców w tym trudnym okresie, aby mogli ponownie otworzyć się po uwolnieniu gospodarki. Bez naszego wsparcia to się nie uda.

Jak pandemia wpłynęła na wartość centrów handlowych w Polsce? Które z procesów, które „zadziały się” w ciągu ostatniego roku okazały się kluczowe dla wartości centrów handlowych?

JK: Przede wszystkim pandemia spowodowała ogromne wyrwy w przychodach z tytułu najmu. W czasie lockdownu, przy spełnieniu określonych warunków wynikających z rozporządzenia, czynsz jest nienależny. Jednakże na tym rozmowy z najemcami się nie kończą. Większość oczekuje dodatkowego wsparcia w postaci redukcji czynszów, aby móc przetrwać okres zmniejszonej odwiedzalności centrów. Przy czym czwarty już lockdown sprawił, że najemcy nie chcą składać kolejnych oświadczeń o przedłużeniu umowy najmu. Z drugiej strony mamy stałe koszty utrzymania budynków, które tylko w niewielkim stopniu udaje się zredukować. Wszystko to powoduje, że udział kosztów nieprzenaszalnych drastycznie wzrósł, powodując tym samym zmniejszenie wartości nieruchomości. W takim przypadku tradycyjny sposób zarządzania nieruchomościami nie wystarcza i w CREAM Property Advisors to rozumiemy. Kluczowe jest wyjście poza schemat i szukanie nowych rozwiązań. Powołaliśmy zespół ekspertów, który po wykonaniu audytu nieruchomości, jest w stanie wygenerować dodatkowe oszczędności. Przy czym nie jest to powielanie pracy property managera. Kompetencje naszych ekspertów wykraczają znacznie poza zakres zwykłego zarządzania nieruchomością. Dzięki temu jesteśmy w stanie znacząco obniżyć koszty funkcjonowania centrum bez szkody dla jakości, a z zyskiem dla wartości nieruchomości.

Czas pandemii pokazał, że nieumiejętnie zarządzane centrum handlowe szybko może popaść w kłopoty. Jak tego uniknąć?

JK: Przede wszystkim należy szybko reagować i być otwartym na dialog. Tylko partnerskie i kompleksowe podejście do rozwiązywania problemów pomoże uniknąć głębszych kłopotów. Jeśli chodzi o kompleksowość, to bardzo pomocne jest to, że w CREAM Property Advisors mamy doświadczonych ludzi z różnych działów: prawnego, finansowego, księgowego czy najmu. Dzięki temu zarządzanie portfelem nieruchomości jest znacznie łatwiejsze, a praca zaraz po ogłoszeniu lockdownów przebiegała sprawnie, mimo że dla całego rynku sytuacja była i nadal jest bardzo stresująca. Niedawno uruchomiliśmy dział Project Managementu na czele ze świetnym specjalistą – Marcinem Myckiem, który już pracuje nad kilkoma projektami związanymi ze zmianą formatu istniejących nieruchomości. Dzięki temu jeszcze lepiej dopasowujemy się do wymagań rynki i oczekiwań naszych klientów.

Jak zarządza się „wartością centrum handlowego” w pandemii? Ma Pan gotowy przepis?

JK: Gotowy przepis nie istnieje. Każdy obiekt jest inny, zmaga się z innymi problemami, choć w pandemii łączy je to, że nie mogą normalnie funkcjonować ze względu na obostrzenia. Według mnie najważniejsza jest teraz walka o każdego najemcę. Uważam, że w dzisiejszych czasach skutecznie zarządzane centrum to takie, które otworzy się w takim samym składzie jak przed pandemią. Istotne jest również utrzymanie centrum handlowego w dobrej formie technicznej, dbając jednocześnie o zmniejszanie deficytu powstałego w wyniku ograniczenia opłat z tytułu najmu, o czym wcześniej wspomniałem.

Wiele obiektów handlowych przez pandemię straciło najemców, a tym samym straciło na wartości. Jakie są możliwe ścieżki, scenariusze powrotu do odzyskania rentowności? Co CREAM radzi takim obiektom, które znalazły się w trudnej sytuacji?

JK: Nasza firma od samego początku swojej działalności jest skoncentrowana na budowaniu wartości i to budowaniu od podstaw. Do zarządzania nieruchomościami podchodzimy więc jak typowy asset manager. Począwszy od doboru najemców, wynegocjowania odpowiednich warunków, nie tylko czynszowych, po kompleksowe utrzymanie nieruchomości i zaimplementowanie nowoczesnych rozwiązań technologicznych przynoszących dodatkowe oszczędności, a niekiedy nawet dodatkowe przychody. Nasze usługi dotyczą każdego obszaru funkcjonowania obiektu a działania, które podejmujemy, są przemyślane pod kątem strategii, dokładnie i wielokierunkowo przeanalizowane i dlatego przynoszą korzyści w postaci poprawy rentowności.

Co robić, gdy centrum traci na wartości? Jakie kroki w pierwszej kolejności trzeba podjąć by ratować sytuację? A czego unikać?

JK: Przede wszystkim zdiagnozować problem i ustalić, co jest powodem utraty wartości, a następnie opracować plan działania. Specjalizujemy się w wymagających projektach i nie raz pokazaliśmy, iż kompleksowe podejście, konsekwencja w działaniu, determinacja i ciężka praca przynoszą efekty. Najgorsze, co można zrobić, to uciekać od problemu i czekać aż sam się rozwiąże. Każda nierozwiązana sprawa wróci jak kula śnieżna. Dokładnie widać to teraz na rynku centrów handlowych. Problemy latami zamiatane pod dywan, powracają obecnie z dużo większą siłą. Widzimy nadal szansę dla retailu, wierzymy mocno w jego potencjał po ustaniu pandemii, jednak będzie to już inne działanie, wymagające ciężkiej pracy, aby odnieść sukces – na szczęście determinacji nam nie brakuje.

Wiele obiektów handlowych wymaga już nie stałego systemu zarządzania i stałych metod, a jakiegoś, mam wrażenie zastrzyku, bądź jakichś innowacyjnych metod, dodatkowych strategii, gdy standardowe metody już nie pomagają. Co proponuje CREAM?

JK: Możemy się pochwalić ze nasze projekty asset managementowe pozwalają znacznie podnieść NOI (Net Operation Income), czyli wartość projektu. Mamy też pierwsze sukcesy w zredukowaniu deficytu do zera lub nawet uzyskaniu dodatkowych przychodów. Kto tego potrzebuje? Uważam, że obecnie większość galerii, zwłaszcza kilku-kilkunastoletnich, w których zastosowane rozwiązania techniczne można zastąpić najnowszymi innowacyjnymi narzędziami. W niektórych przypadkach wystarczy też lepsze, bardziej efektywne zarządzanie istniejącą infrastrukturą techniczną. Widzimy też bardzo duży potencjał oszczędnościowy w obszarze zarządzania energią elektryczną. Przy stałych wzrostach cen energii ten obszar jest niedoceniany. Większość firm skupia się jedynie na corocznych przetargach na zakup energii. Według nas to zdecydowanie za mało i w CREAM Property Advisors wiemy, jak to zrobić poprawnie.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz

Facebook
LinkedIn
NAJNOWSZE INFORMACJE
REKLAMA
PARTNERZY PORTALU
SCF DATABASE

Firmy

retail agency, property management, usługi doradcze
CREAM Property Advisors oferuje pełny zakres usług związanych z nieruchomościami komercyjnymi. Firma specjalizuje się w asset i property managemencie, leasingu…
Baza danych
Scroll to Top