[WYWIAD] Krystian Modrzejewski, LCP: jesteśmy inwestorem ekstremalnie długoterminowym

Szacujemy, że najbliższe 2-3 lata będą bardzo intensywne dla tego rynku, ponieważ nowe projekty wchodzą w coraz mniejsze miasta. Dla nas interesujące są miejscowości od 15 tysięcy mieszkańców w górę – w rozmowie z SCFNews/retailnet.pl mówi Krystian Modrzejewski, Dyrektor Operacyjny Grupy LCP w Polsce. 

Kiedy rozmawialiśmy dwa, trzy lata temu, to mówiłeś, że idzie czas waszej dużej aktywności, że będzie dużo zakupów i będzie się dużo działo. I rzeczywiście to się wydarzyło. Wasz portfel w ostatnich latach urósł dwukrotnie.

Tak. Można powiedzieć, że 3 lata temu dopiero nabieraliśmy rozpędu. Dołączyłem do LCP ponad 5 lat temu i na początku przygotowaliśmy z naszym CEO Jamesem Fife plan, który obejmował intensywną modernizację portfela poprzez rozbudowy, przebudowy, wymiana najemców, optymalizacja tenant-mixu. Po 2 latach takich działań to wszystko przyniosło dobre efekty.

Właściciele Grupy, z Wielkiej Brytanii zobaczyli, że warto było nam zaufać jako zespołowi i przyjechali na otwarcie przebudowy centrum handlowego Emka w Koszalinie. Zrobiliśmy tam przebudowę za prawie 10 milionów euro. To były duże pieniądze zainwestowane w galerię, która ma powierzchnię 15 000 m2, która to inwestycja przyniosła znakomity efekt w postaci w pełni przebudowanego i re-pozycjonowanego projektu.

Wtedy usiedliśmy do dalszych rozmów i nagle usłyszeliśmy, że: „na tym kończymy inwestycje w centra handlowe”. To był dla nas szok, bo projekt był i jest dużym sukcesem, ta przebudowa naprawdę się udała, najemcy są w tym projekcie w większości zadowoleni, a tym bardziej klienci.
A jednak Właściciele powtórzyli, że w Wielkiej Brytanii, we Francji, w Niemczech, centra handlowe już nie są tym, w co Grupa LCP będzie inwestować. Decyzja była jasna: „…od teraz inwestujemy w retail parki, w SBU (samll business units), projekty typu convinience. To jest twoje zadanie, Krystian, żeby takie obiekty kupować, a w przyszłości budować i w ten sposób zwiększać portfel LCP.”

Jak ten portfel wygląda dzisiaj?

W tamtym okresie mieliśmy około 30 nieruchomości, teraz mamy ich ponad 70. W ostatnim czasie ogłosiliśmy zakup kolejnej nieruchomości od firmy TUF Real Estate w Lidzbarku Warmińskim, wcześniej innego projektu w Wieliczce. To są kolejne retail parki. Mamy podpisane umowy przedwstępne na kolejne projekty. Chcemy mniej więcej kupować nieruchomości za około 100-150 milionów euro rocznie.

W jakiej perspektywie czasowej?

Przez najbliższe lata, aż się rynek nie nasyci. Szacujemy, że najbliższe 2-3 lata będą bardzo intensywne dla tego rynku, ponieważ nowe projekty wchodzą w coraz mniejsze miasta. Dla nas interesujące są miejscowości od 15 tysięcy mieszkańców w górę.

O jakiej skali inwestycji mówimy w perspektywie tych najbliższych lat?

W tym momencie przekroczyliśmy 340 milionów euro wartości portfela. Cel jaki mamy do wykonania do końca przyszłego roku to pół miliarda euro. W ciągu najbliższych 5 lat nasz portfel w Polsce ma mieć wartość miliarda euro. Na ten moment cała Grupa LCP ma około 5 miliardów euro wartości.

Ja rozumiem, że to będą inwestycje nie tylko w akwizycję istniejących projektów ale także budowę własnych?

Tak. Rozbudowujemy dział development, który już realizuje nowe projekty, a także pozyskujemy kolejne projekty do budowy.

Jak to będzie zdywersyfikowane?

W tym momencie większość projektów kupujemy z rynku. Jednak jakiś czas temu otworzyliśmy swój dział development, który już ma jeden duży projekt retail parkowy. Oprócz tego mamy jeszcze dwa mniejsze projekty oraz trzy lokalizacje Small Business Units czyli magazyny miejskie. Będziemy więc budować jak najwięcej swoimi rękoma, ale nie zapominamy o naszych przyjaciołach developerach.

Jak wygląda współpraca z developerem? Czy na etapie wstępnego przygotowania inwestycji już bierzecie w tym udział, na przykład ustalając mix najemców, czy po prostu bierzecie to, co Wam proponują i mówicie „to jest ok” lub „nie, to nie jest ok”?

Zdarzają się projekty, które położone są na stół i mówimy „ok, nie mamy pytań”. Są projekty, gdzie mówimy „nie, dziękuję”. Często wspieramy developera, czyli mówimy „dobrze by było tu mieć tego najemcę”, albo „dobrze by było gdybyśmy miejscem zamienili tego najemcę z tamtym”.
Developerzy nam ufają i wcześniej przynoszą nam te projekty. Często im mówię, że nawet jak z nami tego projektu nie zrobią, a wprowadzą rekomendowane przez nas zmiany, to ten projekt po prostu będzie lepszy, zyska na wartości.

Jesteście inwestorem długoterminowym, czy…

…jesteśmy ekstremalnie długoterminowym inwestorem. Jesteśmy firmą, która jest w prywatnych rękach. To firma wielopokoleniowa, która od ponad 40 lat inwestuje w Wielkiej Brytanii, a do prawie 20 lat w Polsce. Nie mamy żadnej strategii wyjścia ze swojego portfela, chcemy go powiększać o kolejne wartościowe nieruchomości.

Developer, który komercjalizuje projekt i komunikuje, że docelowo idzie do Was, przekazuje tę informację do najemcy, który wie, że ma kogoś, kto będzie z nim na lata. To ważna informacja.

To raz. Dwa, że taki developer wie, że mamy wypracowane z najemcami umowy najmu, bo podpisujemy ich dużo. Dla najemcy to jest bardzo ważną informacją, bo najemca wie, ze nie podpisuje z developerem umowy, który zaraz ją przerzuci do “pana prywatnego inwestora”, który kupił retail park i zapomniał, że go ma, nie robi przeglądów, nie sprząta, zapomina o załatwieniu ważnych spraw typu, gdy miasto planuje przebudowę drogi i pół roku retail park nie ma porządnego dojazdu. Takie rzeczy się zdarzają. To my, ale także nasza porządna konkurencja, dbamy o nasze portfele. Chodzi o to by projekty były zadbane, w bardzo dobrym stanie technicznym, żeby były wszystkie przeglądy itp.

Nie można powiedzieć, że każdy inwestor prywatny, to jest inwestor, który popełnia błędy. To byłoby chyba jednak niesprawiedliwe, nie można generalizować. Z drugiej strony można raczej powiedzieć, że inwestorzy instytucjonalni gwarantują minimalizację pewnych ryzyk, prawda?

Tak. Dodam jeszcze jedno: mając przepracowaną drogę z wieloma firmami, z wieloma developerami, mamy też przepracowaną drogę zakupową. Jesteśmy w stanie bardzo szybko przeprowadzić same transakcje.

Jak widzisz główne zagrożenia dla rozwoju rynku retail parków? Często słyszymy na przykład o barierach instytucjonalnych, że proces inwestycyjny grzęźnie gdzieś w szufladach samorządowych biurokratów.

Jako Grupa LCP pojawiamy się, jako partner różnego rodzaju developerów, w chwili gdy często oni mają za sobą ten bolesny, przygotowawczy proces. My mamy bardzo pozytywne doświadczenie z samorządami w większości przypadków. Gdziekolwiek się nie pojawiamy na spotkaniach z burmistrzem, prezydentem tego czy tamtego miasta, to zwykle jest deklaracja pełnego wsparcia. Nasze nastawienie do władz lokalnych jest pozytywne i optymistyczne. Może w jakimś sensie tym nastawieniem zarażamy samorządowców, bo ja nie spotkałem się z kimś z samorządowców, kto by powiedział „nie, ja nie chcę retail parku”.
Ale też nie wchodzimy do miast, które są już zapchane. Nie chcemy mieć czy budować czwartego albo piętnastego retail parku w danej miejscowości. Mamy też nadzieję, że nasi partnerzy podchodzą do tego podobnie. Znając innych inwestorów wiem, że oni wszyscy też chcieliby funkcjonować w normalnym, zrównoważonym rynku, żeby nie naruszać tego otoczenia handlowego.

To ja trochę sceptycznie na to spojrzę. Jeżeli bowiem chcesz w perspektywie kilku lat wydać kilkaset tysięcy euro, a inni też mają ambitne plany inwestycyjne, to przyjdzie taki moment, chyba nawet nie jest on zbyt odległy, kiedy rzeczywiście zrobi się ciasno.

Dzisiaj jest czas intensywnego rozwoju. Walczymy o swoją pozycję na rynku, ale nie chcemy inwestować za wszelką cenę. Chcemy tworzyć rynek zrównoważony, w którym oferta obiektów handlowych jest dostosowana do rzeczywistych potrzeb mieszkańców, klientów. Dzięki temu nasze projekty będą z sukcesem funkcjonować przez długie lata.

Rozmawiał: Radosław Rybiński