[WYWIAD] Agnieszka Baczyńska, NEINVER: sprzedaż jest lekko powyżej roku 2019

Od lat konsekwentnie pracujemy nad uatrakcyjnianiem oferty dla klientów. Staramy się wprowadzać nowe, mocno rozpoznawalne marki. Pod tym względem rok 2021 był dla nas bardzo produktywny – w rozmowie z SCF News/Retailnet.pl mówi Agnieszka Baczyńska, International Leasing Director, NEINVER. 

Outlety to jest jedna z tych części rynku, która chyba najlepiej poradziła sobie z wyzwaniami ostatnich kilkunastu miesięcy, ale jednak i tutaj były jakieś straty. W jakim tempie Factory Outlets odrabiają te straty? 

Pracujemy konsekwentnie nad odbudową dynamiki wzrostu obrotów i odwiedzin. Teraz możemy śmiało powiedzieć, że wracamy do poziomu z roku 2019. Odnotowujemy jednak większy wzrost w sprzedaży, niż w odwiedzalności, co zresztą obserwują niemal wszyscy na rynku, bez względu na format handlowy. Zarówno my, jako zarządca, ale również nasi najemcy, chętniej porównujemy się do roku 2019, czasu sprzed pandemii, pomijając rok 2020, który był mocno zaburzony.

Jednak patrząc na wyniki, warto pamiętać, że nadal funkcjonujemy w rzeczywistości obostrzeń i wymogów sanitarnych. Uważnie patrzymy też w przyszłość, bo pandemia niestety wciąż trwa. To również ma niebagatelne znaczenie. Dzisiaj cieszy nas, że sprzedaż jest lekko powyżej wartości osiąganych w 2019 roku.

Czyli mówimy o wysokiej konwersji, wysokiej sprzedaży. Wydaje się, że ona mogłaby być jeszcze większa, gdyby nie problemy z zatowarowaniem. Jednym z takich kluczowych elementów outletów jest sport. I tutaj mam informacje, że gdyby nie problemy z dostawami, problemy logistyczne, to ta sprzedaż byłaby jeszcze większa. Czyli ten potencjał jest bardzo duży.

Mówiłam o wynikach uśrednionych dla całych obiektów, ale, jak Pan słusznie zauważył, wiele zależy od branży. Marki sportowe przeżywają prawdziwy boom. To bardzo duże zainteresowanie ze strony konsumentów jest związane ze zmianą stylu życia i  funkcjonowania. Będąc zamkniętymi w domu, chętnie korzystaliśmy z możliwości spędzania czasu na świeżym powietrzu. Przejście na home office też wprowadza taki luźniejszy styl w obowiązującym stroju. Stąd ubieramy się częściej bardziej swobodnie, lifestylowo. Te zmiany są zauważalne w sprzedaży. 

Natomiast dla przeciwwagi, możemy tu wymienić branżę odzieży formalnej. Jej gorsza kondycja to konsekwencja obostrzeń, czy to w postaci lockdownów czy też ograniczeń organizacji różnych imprez okolicznościowych oraz o charakterze bardziej oficjalnym. 

Czy te trendy przekładają się na to, jak widzicie przyszłość Waszych projektów? Mam na myśli powiększanie przestrzeni, wprowadzanie nowych najemców z tych branż, które są w rozpędzie. Czy też uznajecie, że to są pewne trendy przejściowe?

Branża outletów jest oparta w dużej mierze na sporcie. To nasi kluczowi najemcy. Dlatego widzimy potencjał we wzmacnianiu tego segmentu. W tym roku niemal dwukrotnie zwiększyliśmy powierzchnię sklepów Nike w centrach FACTORY w Ursusie i w Poznaniu. Oba zostały otwarte w najnowszych konceptach marek. Prowadzimy kolejne rozmowy, ponieważ zarówno sieci handlowe , jak i my dostrzegamy w tym obszarze spory potencjał. 

Jednak nie zapominajmy, że niezwykle istotne jest, by utrzymać różnorodność oferty.  Gwarantem dobrze funkcjonującego outletu jest atrakcyjny miks najemców. Zatem nie możemy skupić się tylko na branżach najlepiej prosperujących. Chcemy mieć ofertę atrakcyjną z punktu widzenia wszystkich naszych klientów. 

W którym kierunku będą szły ewentualne zmiany w doborze najemców? W pewnym czasie Factory zrobił taki wyraźny zwrot w kierunku wprowadzenia mocniejszej oferty gastronomicznej, co nie było typowe dla Waszych projektów jeszcze kilka lat temu. Czy przewidujecie jeszcze jakieś inne, rewolucyjne zmiany?

Wątek gastronomii jest faktycznie dobrym przykładem tego, jak projekty się zmieniają w miarę upływu czasu i dobrego osadzenia na rynku. Pierwsze obiekty outletowe nie miały prawie w ogóle oferty gastronomicznej, albo bardzo skromną. Obecnie w każdym centrum tego formatu są dostępne kawiarnie, lodziarnie i restauracje. Jednak nadal nie jest to kluczowy segment, a jedynie dobre uzupełnienie modowej oferty outletu, dla której klienci przyjeżdżają na zakupy. 

Od lat konsekwentnie pracujemy nad uatrakcyjnianiem oferty dla klientów. Staramy się wprowadzać nowe, mocno rozpoznawalne marki, czy to nasze lokalne czy międzynarodowe Pod tym względem, muszę przyznać, że rok 2021 był dla nas bardzo produktywny. 

Czyli…

W Factory Annopol otworzyliśmy siedem nowych salonów outletowych. Mamy tu premierę pierwszego sklepu outletowego Euro RTV AGD. To pierwszy koncept outletowy tej marki i otwarty został właśnie u nas. Klienci przyjęli go entuzjastycznie. Otworzyliśmy też Lacoste,  Outly z okularami marek premium, sklep z biżuterią Yes, Villeroy & Boch, czy Kazar Studio.  Czekamy jeszcze na otwarcie sklepu z bielizną Change Lingerie.

Mówimy cały czas tylko o Annopolu?

Tak. Większość z nich przywitała już pierwszych klientów, a w kilku przypadkach czekamy jeszcze na otwarcie. W FACTORY Ursus mamy cztery nowe sklepy. Tutaj możemy się też pochwalić salonami outletowymi Hugo Boss, pierwszy w Warszawie outlet marki Under Armour, Outlyz okularami oraz Alpine Pro. W grudniu otworzymy też restaurację z kuchnią włoską. Warto  również wspomnieć o otwarciu powiększonego sklepu Nike. 

W Poznaniu mamy pięć nowych sklepów: Marco Polo i Kazar Studio. Do końca roku zadebiutuje sklep z kosmetykami marek premium pod nazwą The Cosmetics Company Store oraz Change Lingerie i Clarks. Tutaj również sklep Nike został otwarty w dużym formacie i nowym koncepcie wnętrz.

W Krakowie mamy w tym roku pięć nowych otwarć. Przede wszystkim powiedzmy o  pierwszym w południowej Polsce salonie outletowym marki Karl Lagerfeld. Otworzyliśmy też sklepy Lacoste oraz Change Lingerie. W tym roku czekają nas jeszcze dwa – to jest marka outdoorowa Salewa oraz sklep z obuwiem Clarks. 

W naszym najmłodszym obiekcie, czyli Factory Gliwice, otworzyliśmy sklep Alpine Pro. W tym roku planujemy jeszcze jedną nowość dla klientów, ale nie chciałbym teraz ujawniać nazwy tej marki. 

Te zmiany są imponujące. Z czego one wynikają? Generalnie jest taka zasada, że centra outletowe są uzupełnieniem nasyconego rynku tradycyjnych galerii handlowych. U Was jest duża dynamika nowych najemców, powiększane salony, podczas gdy w tradycyjnych galeriach jest status quo, jeżeli nie pewien regres. 

Zauważyliśmy, że sieci handlowe zaczęły poszukiwać nowych kanałów zbytu oraz nowych rynków. Współpracujemy z markami, zarówno polskimi jak i zagranicznymi, które wcześniej nie rozważały wejścia do kanału outletowego. 

Równocześnie obserwujemy, że klient zaczął szybciej wracać na zakupy do outletów i wydaje większe kwoty, co jasno widać podczas analizy poszczególnych paragonów. Klienci przyjeżdżają z konkretnym planem, mocno zmotywowani do dokonania zakupów. Dlatego konwersja jest również wysoka. 

Podobnie było przed pandemią, ale ten trend jest dzisiaj znacznie silniejszy. Wiem, że ten potencjał został dostrzeżony właśnie przez marki, które rozważają wejście do outletów. 

Jeżeli taki zwrot marek w kierunkach outletów miałby być trwały, to jak będzie zaspokajać potrzeby rynku? Planujecie jakieś rozbudowy, modernizacje? Gdzie pomieścicie tych potencjalnych, kolejnych, nowych najemców?

Mamy w planach rozbudowę naszych obiektów, chociaż dzisiaj, z uwagi na pandemię trudno takie projekty umiejscowić w czasie. W ostatnich latach przeprowadziliśmy modernizację wszystkich naszych centrów. Do naszego portfolio w Polsce dołączyło FACTORY Gliwice. Teraz koncentrujemy się na efektywnym wykorzystaniu potencjału, który mamy. 

Naszym celem jest intensyfikowanie działań w ramach obiektów, które w tej chwili posiadamy i strategiczne zarządzanie miksem najemców, przy zachowaniu stałego poziomu tzw. „strategic vacancy” dla nowych, pożądanych marek. Outlety FACTORY to również centra, gdzie marki decydują się na debiut. Otwierają swój pierwszy salon outletowy, sprawdzając w ten sposób potencjał tego kanału sprzedaży, albo za pośrednictwem outletu wchodzą na rynek w Polsce, by dopiero w kolejnym kroku zdecydować o rozszerzeniu sieci dystrybucji w centrum wyprzedażowym czy obiekcie z regularnymi cenami. 

Porozmawiajmy o tym, jak wyglądają Wasze relacje z najemcami od tej strony formalnej. Ostatni rok to była gorączka renegocjacji umów najmu. Czy ten proces jest już u Was zamknięty?

Po intensywnym roku dla naszych partnerów biznesowych i nas jako zarządcy obiektów, mocno koncentrujemy się na rozwoju. Podpisujemy nowe umowy, przedłużamy wygasające kontrakty, pracujemy nad uatrakcyjnieniem oferty i optymalizowaniem powierzchni. Zmniejszamy i powiększamy powierzchnie, zgodnie z naszymi założeniami i oczekiwaniami poszczególnych marek. To jest taka praca rozwojowa. W większości przypadków etap renegocjacji warunków bądź rozpatrywania ofert mamy już zamknięty.

Wydaje mi się, że ta cała sytuacja miała dla Was i tę jaśniejszą stronę. Mogliście łatwiej wyjść z pewnych umów i znaleźć właśnie miejsce dla tego większego Nike czy dla Karla Lagerfelda.


Nie mogę powiedzieć, że z pełną premedytacją byliśmy w stanie wszystkim zarządzać, myśląc już tylko o satysfakcjonującym efekcie końcowym. Przede wszystkim nie wiedzieliśmy, jakie pandemia będzie miała konsekwencje dla najemców, ilu najemców zostanie dotkniętych upadłościami i czy będą zmuszeni zamykać sklepy. 

Każdy etap rozmów był trochę inny. W pierwszej kolejności staraliśmy się, by jak najwięcej z nich pozostało w naszych centrach. Staraliśmy się wypracowywać kompromisowe rozwiązania, które będą pozwalały wszystkim stronom przetrwać ten trudny okres. 

Patrząc z perspektywy, na tyle skutecznie nam się to udało, że zachowaliśmy wysoki poziom wynajęcia powierzchni. Dzisiaj jest to blisko 97% w całym naszym portfolio. 

Rozmawiamy w takim momencie, kiedy gdzieś tam jednak pojawia się pytanie o to, czy nie dotknie nas kolejny lockdown.  Dlatego kluczowe jest wspólne działanie wszystkich uczestników rynku na rzecz tego, żeby podnieść standardy, obowiązujące w galeriach handlowych, centrach outletowych, jeżeli chodzi o przestrzeganie dystansu społecznego, noszenie masek. To było przedmiotem niedawnego spotkania PRCH z ministrem zdrowia.  Jak to wygląda z Waszej perspektywy?

Przede wszystkim chcemy odbudowywać zaufanie i poczucie bezpieczeństwa. Jako zarządca trzymamy się wszystkich wytycznych sanitarnych i skrupulatnie monitorujemy ich stosowanie. Wiemy, że w tym obszarze nie może być kompromisów. Od tego, jak będziemy dzisiaj realizować wytyczne, na ile będziemy aktywni w tym obszarze, mogą zależeć decyzje o potencjalnych zamknięciach. 

Ostatni rok to skokowy wzrost sprzedaży w kanałach online. Liderzy, jak CCC, mają ponad 40 % przychodów z e-commerce. Patrzycie na to jak na zagrożenie czy może szansę? 

Centra handlowe mogą zaoferować klientowi znacznie bogatsze doświadczenia zakupowe, niż te, których doświadcza w sklepie internetowym. Mimo intensywnego rozwoju obszaru e-commerce, sklepy stacjonarne pozostały kluczowym punktem styku dla poszczególnych marek, wzmacniając jej wartość i budując bezpośrednią relację z klientami.  Od nas, zarządców i naszych najemców, handlowców zależy jakość tych doświadczeń i to, czy klient będzie chciał do nas wrócić. Musimy współpracować w obszarze dostarczania wrażeń, doświadczeń, emocji, personalizacji oferty i samych produktów. Większość marek opiera swoje strategie rozwojowe na modelu omnichannel, czyli na efektywnym łączeniu różnych kanałów sprzedażowych. To jest niewątpliwie ważny obszar, bo dotyczy wspólnej wizji rozwoju, łącząc wynajmujących i najemców. We wszystkich centrach w portfolio NEINVER w ostatnim roku aktywność działu najmu była bardzo duża, bo duże jest zainteresowanie sieci handlowych obecnością w naszych obiektach. 

Rozmawiał; Radosław Rybiński

Facebook
LinkedIn
PARTNERZY PORTALU
NAJNOWSZE INFORMACJE
SCF DATABASE

Firmy

developer/inwestor
NEINVER to hiszpańska, międzynarodowa firma specjalizująca się w inwestycjach na rynku nieruchomości komercyjnych i logistycznych oraz w zarządzaniu nimi. Czołowy…
Baza danych
Scroll to Top