[WYWIAD] Adrian Majsterek, A&A Holding: Magazyn Bawełny ruszy na przełomie 2024 i 2025 roku

Łączymy się z Manufakturą, co oznacza, że stworzymy razem jeden z największych kompleksów mixed use w Europie. Manufaktura nie posiadała powierzchni biurowej, my komplementarnie dodajemy ten aspekt. Razem tworzymy gigantyczny, unikalny kompleks – w rozmowie z SCFNews/Retailnet.pl mówi Adrian Majsterek, A&A, Inwestor Magazynu Bawełny.

Jak patrzę na Wasze inwestycje w obszarze retailu, to widzę pewną myśl przewodnią, pewną konsekwencję. Otóż pierwszy Wasz projekt, którym tak mocno się zaznaczyliście na rynku retailowym, to była rewitalizacja dawnej tkalni w Pabianicach, czyli obiektu poprzemysłowego przekształconego na nowoczesne Centrum Handlowe Tkalnia. Kolejny projekt, który w tej chwili wprowadzacie na rynek, czyli Magazyn Bawełny jest podobny do tamtego, bo też jest to przestrzeń poprzemysłowa, też wymagająca rewitalizacji.

My lubimy dodawać wartość i prowadzić projekty, które będą trwały, mimo upływu czasu. W biznesie ważne jest żeby inwestycja się spinała finansowo, ale jeżeli mamy wybór i okazję, aby robić coś więcej niż sam biznes, to zawsze jesteśmy chętni i podejmujemy się takich działań. Możliwość zainwestowania w Magazyn Bawełny i zrealizowanie tej inwestycji jest dla nas bardzo istotne, bo Manufaktura jest wyjątkowym, bardzo znanym w Europie kompleksem handlowo-rozrywkowym. Chcemy zostawić tą cegiełkę po sobie i przywrócić do życia ostatni niezrewitalizowany budynek w tym kompleksie. To bardzo ważny dla nas projekt, nie tylko z punktu widzenia biznesowego, ale także z punktu widzenia lokalnego – dla nas jako łodzian.

Rozumiem. Jesteście łódzką firmą, a to jest przecież bardzo symboliczne miejsce dla Łodzi. Kiedy jednak spojrzymy na historię tego miejsca to powstaje pytanie: dlaczego budynek historycznego magazynu bawełny w kompleksie Manufaktury, przez wiele lat nie znalazł żadnego inwestora i nie dołączył z nową funkcją do kompleksu Manufaktury?

To nie jest budynek łatwy do nadania zupełnie nowych funkcji, jest zabytkiem i to się wiąże oczywiście z kwestią wielu ustaleń konserwatorskich. Magazyn Bawełny wymaga wiele uwagi, ostrożnych działań i znalezienia idealnego kompromisu między szacunkiem do historycznej formy, a bardzo wysoko zawieszoną poprzeczką jakimi są wymogi nowoczesnych przestrzeni biurowych i handlowych. To jest skomplikowana inwestycja jednak my nie boimy się wyzwań i w pełni wierzymy w ten projekt. Łódzki zabytek ambitnie uratowany przez łódzką firmę to według nas doskonałe połączenie. Zwracam uwagę na jeszcze jeden aspekt – ogromne znaczenie dla tego terenu ma trwająca po sąsiedzku budowa podziemnej stacji kolejowej PKP. Kiedyś ten atut nie istniał, my w odpowiednim momencie zauważyliśmy tę przewagę i ją wykorzystamy.

Podejmując decyzję o tym, że jednak weźmiecie to wyzwanie na swoje barki na pierwszym miejscu był jednak rachunek biznesowy, a dopiero później sentyment. To jest prawie dwanaście tysięcy metrów kwadratowych powierzchni najmu. Jak widzicie układ tego projektu? Co tam będzie? Krótko mówiąc: na czym będziecie zarabiali?

Chcemy ten projekt podzielić na trzy funkcje. Pierwsza funkcja to jest około trzy i pół tysiąca metrów powierzchni handlowej i za komercjalizację tej części odpowiada firma Apsys zarządzająca powierzchnią handlową i usługową w Manufakturze. Sześć i pół tysiąca metrów, czyli około trzech kondygnacji, chcemy przeznaczyć typowo na wynajem nowoczesnych, ekologicznych I świetnie położonych powierzchni biurowych. Na ostatniej kondygnacji, która ma około dwóch tysięcy metrów, planujemy przestrzeń coworkingową i finalizujemy umowę najmu ze zbierającym bardzo dobre recenzje, łódzkim coworkingiem CoSpot.

Czyli jeżeli chodzi o komercjalizację to mamy trzy i pół tysiąca retailu i sześć i pół tysiąca biur, a te dwa tysiące na samej górze przeznaczacie między innymi na coworking?

Tak, planowany na ostatniej kondygnacji coworking CoSpot będzie bardzo dobrze funkcjonował w synergii z naszymi klasycznymi biurami. Będziemy w stanie oferować najemcom biurowym dużo bardziej efektywną powierzchnię. Przykładowo: nie chcesz płacić za salę konferencyjną, której nie używasz codziennie, więc możesz mieć abonament na wynajem takiej sali kilka godzin w miesiącu. Nie jest jeszcze przesądzone czy coworking zajmie całą powierzchnię najwyższego piętra.

Skupmy się w tej chwili na retailu. Trzy i pół tysiąca, które Apsys komercjalizuje. To są dwa poziomy. Jaki jest pomysł na mix najemców? Ja rozumiem, że to musi być uzupełnienie tego, co jest w Manufakturze.

Manufaktura ma w granicach stu dwudziestu tysięcy metrów powierzchni handlowych. My mamy trzy i pół tysiąca metrów. Nie przypadkowo do komercjalizacji zaprosiliśmy Apsys, bo chcieliśmy stworzyć coś co będzie komplementarne do Manufaktury, ale również będzie budowało tę wartość dodaną. Nie chcemy tu konkurować, nie chcemy bić się o najemców. Naszym celem jest atrakcyjne dla odbiorcy i udane biznesowo naturalne rozbudowanie oferty Manufaktury.

Co więc będzie stanowić o tej wartości dodanej?

Z racji bliskości Leroy Merlin myślimy o bardziej ekskluzywnym wyposażeniu wnętrz. Tego w Łodzi nie ma. W Warszawie jest olbrzymia Domoteka, gdzie jest ten wybór. My nie chcemy powtarzać koncepcji Domoteki, ale na pewno parę sieci z ekskluzywnym wyposażeniem wnętrz mamy na celowniku. Nie myślimy tu o dużych powierzchniach, bardziej koncentrujemy się na butikowych brandach, które mają dobrą renomę na rynku. Niewielkie, prestiżowe sklepy dla bardziej wymagającego odbiorcy. Takie są założenia, czas pokaże jaki będzie finalny odzew rynku.

Elżbieta Rek, Leasing Director w Apsys Polska powiedziała na prezentacji inwestycji, że na tej powierzchni trzech i pół tysiąca metrów kwadratowych: „Chcemy stworzyć synergię branżową, która zaspokoi potrzeby dla około tysiąca pracowników części biurowej oraz umożliwi konceptom zaistnienie w kompleksie Manufaktury, tworząc nową destynację dla powiększonej grupy klientów”. To by jednak oznaczało, że oprócz takiego dominującego akcentu, o którym mówiłeś, czyli wyposażenie wnętrz na poziomie premium, tam będzie też convenience dla tych ludzi, którzy będą tam pracowali na co dzień, tak?

Powierzchnia biurowa ponad 8 500 m2 to miejsce pracy dla kilkuset, być może około tysiąca pracowników, nie mówiąc o ich klientach, gościach. Te osoby na pewno będą chciały coś zjeść, napić się kawy i zrobić szybkie zakupy. Jeżeli ktoś będzie chciał większą ofertę lunchową to ma oczywiście Manufakturę, ale zależy nam żeby Magazyn Bawełny również to umożliwiał, przynajmniej w podstawowym zakresie.

Na jakim etapie jest ta inwestycja?

Nasz cel to rozpoczęcie budowy w 2023 roku. Obecnie finiszujemy prace nad projektem budowlanym i wkrótce złożymy go do urzędu. Ta inwestycja wymagała również zakończenia aktualizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która toczyła się w latach ubiegłych i sfinalizowała się w styczniu tego roku. Koncepcja przebudowy jest po ustaleniach konserwatorskich. Latem chcemy ogłosić przetarg na wybór wykonawcy i ruszyć z pierwszymi pracami jeszcze w trzecim kwartale tego roku.

Na kiedy planujecie finał inwestycji?

Realizację szacujemy na około szesnaście miesięcy więc w zależności od tego kiedy rozpoczniemy prace, możemy mówić o końcu 2024 lub początku 2025 roku.

Na jakim etapie są w tej chwili rozmowy z najemcami części retailowej? Czy już komunikujecie rynkowi ten projekt i te rozmowy wychodzą poza ogólne, jakieś wstępne uzgodnienia, czy też one są już bardziej zaawansowane?

Komercjalizacja trwa niecałe dwa miesiące więc jest to krótki okres czasu, ale już mamy pierwsze wstępne deklaracje od najemców. Prowadzimy wiele rozmów i mam nadzieję, że niebawem będziemy mogli ogłosić pierwsze podpisane umowy. Widzimy, że zainteresowanie jest duże. Apsys doskonale zna tę lokalizację oraz ma bezcenne doświadczenia i kontakty więc nie mamy obaw w tym zakresie.

Podsumowując: jakie są największe atuty tego projektu?

Chcemy żeby ten obiekt był jednym z najbardziej zielonych budynków w Polsce. W dzisiejszych czasach spełnianie wielu standardów ekologicznych w tego typu budynkach jest nie tylko niezbędne biznesowo, ale też oczekiwane przez pracowników przyszłych biur czy nowych najemców. Ekologiczne budynki to nie jest już puste hasło, chcemy być w Łodzi liderem w tym zakresie. Podpisaliśmy umowę z Colliers Poland na certyfikację tego budynku na poziomie BREEAM Outstanding. Jeżeli uzyskamy ten certyfikat, a jesteśmy na dobrej drodze do tego, to będziemy mieli jeden z nielicznych budynków biurowych w Polsce, które posiadają certyfikat BREEAM na najwyższym poziomie.

I jedynym w Łodzi.

Tak, pierwszym i jedynym w Łodzi. Ekologia i uwzględnienie aspektów ESG, to jedno.
Kolejny atut to oczywiście rewitalizacja zabytku i dziedzictwo pofabrycznej Łodzi. To, co zauważyłeś na samym początku, to jest nasz stały motyw. Rewitalizujemy starą tkankę, wprowadzamy nowe życie w historyczne mury. Trzeci bardzo ważny atut to jest lokalizacja. Kluczowe znaczenie ma otwarcie stacji łódzkiego metra tuż obok naszej inwestycji, które będzie w wygodny sposób łączyło wiele dzielnic Łodzi oraz umożliwiało bezpośredni dojazd pod sam budynek z Warszawy i z innych dużych miast. To jest nasz olbrzymi atut.

Lokalizacja w ramach kompleksu Manufaktury to jednak coś wyjątkowego. Mówiąc kolokwialnie: wchodzicie w takie bardzo “wygrzane” miejsce.

Dołączamy do kompleksu Manufaktury, co oznacza, że tworzymy razem jeden z największych kompleksów mixed use w Europie. Manufaktura nie posiadała powierzchni biurowej, my komplementarnie dodajemy ten aspekt. Razem tworzymy gigantyczny, unikalny kompleks – najlepsze miejsce do pracy, rozrywki i zakupów w jednym. Tak bogatej listy atutów lokalizacyjnych nie ma żaden inny biurowiec w Łodzi Cieszymy się, że za tak wyjątkową inwestycją w kategorii budynków biurowo-usługowych stoi łódzka, rodzinna firma.

Rozmawiał: Radosław Rybiński