[WYWIAD] Mateusz Świętochowski, Refield: Rosnące zainteresowanie naszymi retail parkami stymuluje nasz rozwój

Wszystkie pięć obiektów, które do tej pory zrealizowaliśmy i które realizujemy w tym roku, są dominującymi i pierwszymi tego typu obiektami handlowymi w swoich lokalizacjach i powiatach, a ich komplementarny mix najemców gwarantuje sukces inwestycji – mówi w rozmowie z Retailnet Mateusz Świętochowski, dyrektor operacyjny, Refield

Zacznijmy od podsumowania portfolio Refield. Które z Waszych projektów już działają, a które są w budowie?

Do tej pory zrealizowaliśmy trzy pełne projekty: w Chełmnie, Lidzbarku Warmińskim i Golubiu-Dobrzyniu, co łącznie daje nam około 16 000 metrów kwadratowych powierzchni GLA otwartej dla najemców na przestrzeni ostatnich trzech lat. W tej chwili jesteśmy w trakcie budowy dwóch kolejnych pasażów handlowych: w Grodzisku Wielkopolskim i w Kępnie.

W Pasażu Kępińskim udostępnimy najemcom około 12 000 metrów kwadratowych powierzchni GLA, a w Grodziskim około 6,5 tysiąca metrów kwadratowych. Wszystkie pięć obiektów, które do tej pory zrealizowaliśmy i które realizujemy w tym roku, są dominującymi i pierwszymi tego typu obiektami handlowymi w swoich lokalizacjach i powiatach, a ich komplementarny mix najemców gwarantuje sukces inwestycji.

W marcu br. Refield poinformował, że ruszyła budowa w Grodzisku Wielkopolskim. Na jakim etapie jest ta inwestycja i kiedy otwarcie?

Budowa pasażu w Grodzisku ruszyła z początkiem tego roku i jesteśmy bardzo zadowoleni z jej tempa. Generalny wykonawca zakłada, że uda nam się ukończyć tę inwestycję znacznie przed czasem. Obiekt jest już w pełni skomercjalizowany i nie przewidujemy żadnych zagrożeń związanych z jego otwarciem. Pogoda sprzyja realizacji budowy, a mimo że sto procent powierzchni zostało już wynajętych, nadal otrzymujemy zapytania od zainteresowanych najemców, którzy szukają powierzchni dla swoich marek.

Z jednej strony cieszymy się, że mamy pełną komercjalizację, ale z drugiej żałujemy, że nie znajdziemy miejsca dla kolejnych chętnych. Planowane otwarcie obiektu to listopad 2023, ale na razie nie wyprzedzamy faktów i nie podawajmy dokładnej daty. Jesteśmy pewni, że do tego czasu uda nam się go ukończyć.

Jakie marki pojawią się w Grodzisku?

Przede wszystkim zdecydowana większość najemców to nowi gracze na rynku lokalnym, którzy właśnie wchodzą do Grodziska. Jedynym najemcą, który już działał w mieście, jest Media Expert. Wśród całkowicie nowych marek na rynku powiatowym pojawiają się Drogeria DM i operator spożywczy ALDI. Sklep Drogerii DM w Grodzisku Wielkopolskim będzie jednym z pierwszych sklepów marki w całej Wielkopolsce. Natomiast sklep sieci ALDI będzie pierwszym w powiecie i powiatach sąsiadujących. Pozostałymi najemcami są Sinsay, CCC, Martes Sport, Dealz, Big Star, KiK i Kaes.

Jeszcze w tym roku klienci będą mogli zrobić zakupy także w kolejnym obiekcie Refield – Pasażu Kępińskim. Jaki charakter będzie miał ten projekt i jakich najemców zaprosiliście do współpracy?

Budowę Pasażu Kępińskiego, formalnie w ramach generalnego wykonawstwa, rozpoczęliśmy pod koniec 2022 roku, a od ponad roku przygotowywaliśmy całą nieruchomość i przeprowadzaliśmy prace gruntowe przygotowujące do budowy. Będzie to nasza dotychczas największa inwestycja, ponieważ udostępnimy najemcom około 12 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni.

Obiekt jest już skomercjalizowany w około dziewięćdziesięciu procentach i aktualnie domykamy kilka ostatnich umów, aby osiągnąć 100%. Wśród naszych najemców głównym operatorem w Pasażu będzie Lidl, który będzie pierwszym sklepem tej marki w całym powiecie kępińskim. W obiekcie otworzą się również sklepy grupy LPP, tj. Sinsay, Cropp i House. Ponadto mamy dwie drogerie, Rossmann i Drogerie DM, dwa elektro markety w tym Neonet, oraz m.in. Martes Sport, CCC, KiK, Pepco, Dealz, Big Star.

Z uwagi na duże zainteresowanie najemców, powiększamy naszą inwestycję o dodatkowe 1500 mkw. i właśnie z tego wynika jeszcze 10% umów najmu do ostatecznego podpisania. Otwarcie planujemy również w listopadzie 2023 roku.

Z czego wynika tak duże zainteresowanie najemców?

Nasz Pasaż zlokalizowany jest w granicy miasta Kępna, na obszarze gminy Baranów, która jest jedną z najbogatszych gmin w Wielkopolsce (dochody podatkowe w przeliczeniu na jednego mieszkańca). Zasięg naszej inwestycji bez wątpienia obejmuje przy tym cały powiat kępiński, który jest również w czołówce najbogatszych powiatów całej Polski. Jeżeli dodamy do tego fakt, że powiat ma prawie 60 tysięcy mieszkańców i w naszym obiekcie powstanie pierwszy LIDL w powiecie, to te argumenty mówią same za siebie odnośnie atrakcyjności lokalizacji sklepów w Pasażu. Popyt na rynku w powiecie jest wystarczająco duży, aby pozwolić na obecność takiej liczby sklepów, a wybór dla klientów będzie dużą korzyścią w naszym Pasażu.

W jednym z wywiadów zarząd Refield zapowiadał, że chce rocznie oddawać przynajmniej dwie inwestycje. Czy macie już zabezpieczone lokalizacje pod kolejne projekty?

Potwierdzam. Nadal rozwijamy się i dążymy do utrzymania tempa, jakie sobie wyznaczyliśmy, czyli chcemy rocznie otwierać co najmniej dwa parki handlowe. W związku z tym musimy przygotować i planować kolejne inwestycje. Mamy już pewne plany i lokalizacje, które są w 100% zabezpieczone i wiemy, w którą stronę chcemy iść. Rozwijamy się m.in. na Podkarpaciu w dwóch miastach – Sanoku i Leżajsku. Obecnie skupiamy się głównie na Sanoku, ponieważ w Leżajsku mamy jeszcze kilka elementów uzgodnień z miastem, które uatrakcyjnią inwestycję zarówno dla mieszkańców jak i dla najemców.

W Sanoku natomiast mamy duże zainteresowanie naszą lokalizacją i ciągle rozwijamy naszą koncepcję. Posiadamy tam duży teren i szukamy rozwiązań, aby zapewnić jak najlepsze warunki dla wszystkich zainteresowanych, w tym także sieci marketów budowlanych, które mogłyby otworzyć swoje sklepy w połączeniu z naszym Pasażem.

Potencjał Sanoka jest bardzo duży, gdyż jest to miasto, liczące około 40 tysięcy mieszkańców, z dużym powiatem, graniczącym z Bieszczadami. Nasza lokalizacja jest przy głównej drodze krajowej wyjazdowej na Bieszczady, którą przejeżdża średnio miesięcznie kilkaset tysięcy samochodów, a w sezonach urlopowych ta liczba liczona jest w milionach, co pokazuje bardzo duży potencjał naszej lokalizacji oraz zapotrzebowanie na tego rodzaju obiekt w Sanoku.

Naszym celem jest kompleksowe przygotowanie tej inwestycji, aby umożliwić każdemu chętnemu najemcy zlokalizowanie swojego obiektu w naszym pasażu. Koncepcja ta jednak jeszcze ciągle ulega zmianie, ze względu na konieczność powiększenia zakresu GLA. Będziemy zatem na bieżąco informować o postępach prac. Koncepcję projektu zaprezentowaliśmy także podczas ostatniej wiosennej edycji targów SCF.

Również w Leżajsku zainteresowanie naszą lokalizacją przekroczyło nasze oczekiwania i rozważamy trochę inną koncepcję inwestycji. Czekamy jednak na operatorów spożywczych, którzy będą decydować o naszych kolejnych krokach i kształtowaniu całej inwestycji. Dlatego trochę wstrzymaliśmy ofertowanie najemcom, choć mamy już potwierdzonych kilku z nich.

Czy wraz ze zmianami zachodzącymi na rynku, zmieniającymi się potrzebami zakupowymi zmieniają się koncepcje retail parków Refield? Mam wrażenie, że idziecie w kierunku powiększania obiektów. Do najemców tzw. dyskontowych dochodzi m.in. szersza oferta modowa

Nadal skupiamy się na koncepcji retail parków, ale chcemy ją poszerzyć i uatrakcyjnić. Na przykład, możemy dodać restaurację drive-thru lub większego operatora spożywczego niż planowano wcześniej. Jednak, dla przykładu w Leżajsku, nie uważamy, że to jest dobry moment, aby zaczynać rozmowy z najemcami i rozdysponować powierzchnię, ponieważ może się ona jeszcze zmienić.

Mamy czas na skomercjalizowanie inwestycji, ale nasze pierwotne założenia ulegają zmianie ze względu na duże zainteresowanie innych niż pierwotnie zakładanych operatorów spożywczych. Pracujemy nad tym, aby nasza inwestycja była jak najkorzystniejsza dla najemców i jednocześnie rozmawiamy z miastem na temat możliwości dodatkowej komunikacji i przebudowy dróg dla klientów, którzy przyjeżdżają z miasta lub z okolicznych miejscowości.

Podobnym przykładem jest nasza planowana inwestycja w bardzo dobrej lokalizacji w Ciechanowie. Nieruchomość, którą posiadamy, jest obszerna i pozwala nam na bardzo elastyczne dostosowanie do potrzeb naszych najemców. Obecnie wstrzymujemy się z ofertami dla najemców ponieważ układamy koncepcję ponownie ze względu na duże zainteresowanie oraz plany udostępnienia powierzchni w większym stopniu dla gastronomii niż nasze w dotychczasowych obiektach.

Co jest teraz największym wyzwaniem dla Refield?

Obserwujemy pewną niepewność na rynku, a zarówno inwestorzy, jak i finansujący oraz osoby związane z budownictwem, patrzą w przyszłość z ostrożnością, gdyż mamy tu wiele nieznanych czynników, takich jak koszty finansowania czy koszty budowy. Jednak, co jest niezmienne, to oczekiwania najemców, które musimy w jakiś sposób uwzględnić, aby nasze inwestycje były opłacalne i satysfakcjonujące dla wszystkich stron. Nie możemy pozwolić sobie na sytuację, w której jedna strona narzuca warunki, a druga ponosi coraz większe koszty. Obecnie pracujemy nad tym, aby zrównoważyć te aspekty i przedstawić oferty wynajmu, które będą satysfakcjonujące dla nas i dla najemców. Jednym z elementów, nad którymi pracujemy, jest uwzględnienie waloryzacji i oczekiwań najemców, którzy oczekują ofert na poziomie zeszłego roku, podczas gdy nasze koszty stale rosną. To będzie temat, który będzie wymagał dyskusji i wyzwań w tym roku.

Aktualnie mamy wiele nieznanych czynników, szczególnie finansowych, z którymi musimy sobie poradzić. W trudnej rzeczywistości funkcjonujemy jednak już tak naprawdę od początku pandemii i dotychczas świetnie radziliśmy sobie, bez względu na sytuację rynkową i również wierzę, że tym razem sprostamy nowym wyzwaniom

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz