P. Wasilewski, Nuvalu: strategie rozwoju segmentów rynku handlowego

Rynek powierzchni handlowych w Polsce intensywnie rozwija się od lat. Z jednej strony są obszary, w których jest już niemal nasycony, z drugiej – otwierają się nowe możliwości w obszarach i regionach dotąd niezagospodarowanych. Jaki jest kierunek ewolucji rynku? Jakie możliwości mają inwestorzy?

Ciasno robi się zwłaszcza w największych miastach. Można przyjąć, że jednym z ostatnich projektów o dużej skali jest powstająca w Warszawie Galeria Młociny. Dlaczego? W związku z dużym zagęszczeniem galerii handlowych, inwestowanie w kolejne realizacje byłoby obciążone istotnie większym ryzykiem, zwłaszcza że ceny gruntów oraz budowy są wciąż wysokie. Dlatego inwestorzy na razie obserwują rozwój sytuacji lub kierują środki w projekty zlokalizowane w mniejszych ośrodkach miejskich. Niesłabnącym trendem w przypadku dużych aglomeracji jest modernizacja i rozbudowa istniejących galerii, mająca na celu podniesienie ich atrakcyjności, zwiększenie potencjału i poprawę konkurencyjności. Dobrym przykładem jest zakończony kolejny etap ekspansji Centrum Handlowego Atrium Promenada w stolicy czy prowadzony proces rozbudowy krakowskiej Serenady. Inwestycja w istniejące obiekty ma nie tylko wymiar rewitalizacji i podniesienia standardu powierzchni. Często związana jest również ze zmianą aranżacji wynikającą z nowych potrzeb najemców czy gruntowną zmianą profilu galerii, mającą na celu zagospodarowanie wyselekcjonowanej grupy docelowej. Przykładem takiego działania jest nowa strategia dla dawnej Plazy w Krakowie czy zmiana profilu projektu Fort Wola. Coraz bardziej konkurencyjny rynek w największych miastach zmusza właścicieli obiektów do kreatywności i poszukiwania nowych recept na sukces.

Kierunek: koncentracja

Wyhamowanie nowych inwestycji w największych aglomeracjach otworzyło przed inwestorami nowe możliwości i skierowało ich uwagę w stronę mniejszych, ale wciąż dużych ośrodków o populacji pomiędzy 50 a 120 tys. mieszkańców. W tym segmencie wciąż są miasta, które czekają na swoje dominujące galerie handlowe. Przykładami takich ośrodków są Żory, gdzie za chwilę rozpocznie się realizacja Galerii Wiślanka, Chełm (z rozpoczętym właśnie projektem realizowanym przez konsorcjum Equilis/Acteeum), Nysa (gdzie inwestycję planuje Dekada), Tarnobrzeg czy Kołobrzeg (w których projekty przygotowywane są przez Karuzelę). Jeżeli w miastach istnieje już nowoczesna oferta handlowa, nie oznacza to, że nie ma przestrzeni  do realizacji nowych projektów. W takich ośrodkach powstają retail parki oraz tzw. power centers, czyli nowoczesne inwestycje skupiające handel w oparciu o wielkopowierzchniowych operatorów z segmentu spożywczego (często typu cash & carry), operatora typu „dom i ogród” czy z branży meblowej. Przykładami są inwestycje planowane w Siedlcach, Gorzowie Wielkopolskim i Ełku.

Handel jest wszędzie

Zmiany na rynku dotyczą również najmniejszych ośrodków miejskich, szczególnie tych w przedziale 10–30 tys. mieszkańców. Inwestorzy już dostrzegli potencjał takich miast, jak Płońsk, Pułtusk, Łowicz i Koło. Dominującą tendencją jest w tym przypadku również koncentracja, skupienie kilku rozproszonych dotąd funkcji handlowych w ramach jednej inwestycji. Powstają obiekty łączące potencjalną dla danego ośrodka ofertę handlową w oparciu o wszystkie popularne segmenty, w tym odzież, obuwie, sport, RTV/AGD, a nawet kino. Dzięki temu mieszkańcy zyskują dostęp do bogatej oferty handlowej na miejscu, co ogranicza konieczność częstych wyjazdów zakupowych do większych miast.

Nowe wyzwania

Inwestorzy planujący nowe projekty, jak również ci, którzy przygotowują się do modernizacji istniejących, muszą zmierzyć się z wyzwaniami nowoczesności. Co to oznacza? Przede wszystkim:
zastosowanie rozwiązań proekologicznych oraz redukcję zużycia energii i emisji zanieczyszczeń. Wynika to w dużej mierze z konieczności optymalizacji kosztów, co przy rosnących cenach
energii ma kluczowe znaczenie dla efektywności finansowej projektu. Coraz większe znaczenie ma również wizerunek. Polscy konsumenci są coraz bardziej świadomi, zwracają coraz większą uwagę na zrównoważony rozwój. Wynika to z rosnącego dobrobytu i coraz lepszej kondycji finansowej Polaków. Jak to się przekłada na konkretne rozwiązania? Inwestorzy przebudowując swoje obiekty, przeprowadzają gruntowną termomodernizację, aby zwiększyć efektywność energetyczną budynków. Wprowadzają energooszczędne oświetlenie LED, którego barwa jest dostosowana do pory dnia, aby jak najlepiej imitować światło dzienne. Instalują nowoczesne systemy wentylacji, klimatyzacji i rekuperacji czy panele fotowoltaiczne. Tendencja jest taka, aby obiekty handlowe miały coraz bardziej korzystny bilans energetyczny i redukowały zapotrzebowanie na zewnętrzne źródła energii. Wykorzystuje się również coraz więcej naturalnych materiałów w postaci drewna i kamienia. Budynki zdobywają certyfikaty poświadczające ich proekologiczny charakter, które stają się niezbędnym standardem, a nie czymś wyjątkowym. Dalszy rozwój i ewolucja trendów w obszarze obiektów handlowych będą w dużej mierze wynikać z nowych regulacji proekologicznych. Miasta będą w coraz większym stopniu stawiały na alternatywne
środki transportu, elektromobilność i redukcję emisji zanieczyszczeń generowanych przez transport, co z pewnością będzie miało wpływ na logistykę miejską. W galeriach będzie pojawiało
się coraz więcej ładowarek do samochodów elektrycznych czy stanowisk rowerowych.

Tempo zmian w kwestii rozwiązań proekologicznych jest bardzo duże, warto uważnie te metody śledzić i na bieżąco dostosowywać obiekty do nowych oczekiwań i wymogów. Zaniechania w tym
obszarze mogą mieć kluczowy wpływ na konkurencyjność i wizerunek inwestycji.

Autorem tekstu jest Piotr Wasilewski, Dyrektor Retail & Investment w firmie Nuvalu Polska. Firma jest wystawcą wiosennej edycji Shopping Center Forum 2019 Exhibition & Awards.