[WYWIAD] Aleksander Walczak, Dekada S.A.: odrabianie strat nie powinno trwać dłużej niż do wiosny przyszłego roku

Ludzie będą odreagowywać, korzystać z miejsc publicznych i wychodzić we wspólne przestrzenie, ciesząc się, że je odzyskali. W efekcie w perspektywie końca tego roku ruch może być nawet większy, niż wszyscy się spodziewają. Nie sądzę, żeby odrabianie strat miało potrwać dłużej niż do wiosny przyszłego roku – mówi Aleksander Walczak, Prezes Zarządu Dekada S.A. To kolejny głos na temat przyszłości rynku centrów handlowych w Polsce, który jest częścią debaty toczącej się na łamach SCF/Retailnet.pl

Jest takie przekonanie, że z obecnym kryzysem najlepiej poradzą sobie duże centra o zasięgu regionalnym oraz te, które są blisko klienta, czyli takie jak Dekada. Czy zgadza się Pan z taką opinią?

Częściowo tak. Myślę, że w pierwszej fazie, czyli kiedy obowiązywać będą jeszcze  ograniczenia dotyczące zachowania szczególnej ostrożności, takie jak obowiązek noszenia maseczek ochronnych czy mniejsza liczba klientów w sklepach, ludzie będą korzystać z wygodniejszych zakupów i centrów, do których wchodzi się bezpośrednio z ulicy czy parkingu, bez konieczności przebywania na powierzchniach wspólnych. Taka sytuacja będzie jednak trwała dość krótko, a po zniesieniu ograniczeń nastąpi  powrót klientów do dużych centrów handlowych, ponieważ wiele osób poczuje potrzebę odreagowania społecznej kwarantanny.

Kiedy spojrzymy na doświadczenia z rynku chińskiego, gdzie konsumenci już przez to przeszli, to widzimy, że sprzedaż jest wciąż na poziomie kilkudziesięciu  procent poniżej tej, która była przed kryzysem.  GFK Polonia przygotowała 4 scenariusze spadku poziomu zakupów Polaków. W najgorszym scenariuszu przewiduje się, że dopiero w grudniu 2021 roku osiągniemy poziom sprzedaży sprzed kryzysu, a te spadki, które zanotujemy wcześniej, będą sięgały 25 procent średniorocznie.

Ja jestem większym optymistą. Zakładam, że w przypadku Polski ożywienie nastąpi jesienią. Kiedy znikną ograniczenia, ludzie szybko zapomną o obawach i ruch także w dużych centrach handlowych wzrośnie. Pamiętajmy też, że mamy inną mentalność niż Chińczycy – nie jesteśmy  takim karnym i zdyscyplinowanym narodem. Ludzie będą odreagowywać, korzystać z miejsc publicznych i wychodzić we wspólne przestrzenie, ciesząc się, że je odzyskali. W efekcie w perspektywie końca tego roku ruch może być nawet większy, niż wszyscy się spodziewają. Nie sądzę, żeby odrabianie strat miało potrwać dłużej niż do wiosny przyszłego roku.

Z dużym prawdopodobieństwem możemy mówić o wzroście bezrobocia do poziomu dwucyfrowego. Równocześnie programy społeczne, w tym 500+, będą być może  ograniczone. W konsekwencji po stronie klientów będziemy mieli zdecydowanie mniejszą skłonność do zakupów.

Bezrobocie zapewne wzrośnie, ale mam też przeczucie, że sytuacja po tej właściwie wojnie z wirusem będzie trochę podobna do czasów powojennych w Polsce. W Polakach drzemie ogromna energia, która po trudnych chwilach motywuje nas do tego, żeby nadrobić stracony czas, zarabiać, odbudowywać i wychodzić z problemów. Właśnie ta energia będzie napędzała rozwój, konsumpcję i odrabianie strat, które poniesie każda sfera biznesu. Mimo pewnych ograniczeń i przejściowo wyższego bezrobocia, myślę, że wychodzenie z kryzysu będzie szybkie.

Czy sądzi Pan, że przejdziemy przez ten kryzys bez głębokich zmian o charakterze strukturalnym? Mam na myśli zarówno wynajmujących jak i sieci handlowe. Czy to jednak nie będzie tak, że będą tacy, którzy polegną i w tych szeregach powstaną wyrwy?

Polski rynek handlowy już teraz jest rynkiem nasyconym. W ostatnim czasie niebezpiecznie zbliżaliśmy się wręcz do jego przesycenia i ta sytuacja z wirusem w pewnym sensie może nas przed tym uchronić. Część projektów nie będzie teraz realizowana m.in. z powodu obaw inwestorów, czy większej ostrożności banków, a wówczas rynek zatrzyma się przy aktualnej fazie nasycenia. Jeśli nawet niektórzy przypłacą to zniknięciem z rynku w ich miejsce wejdą kolejni. Ale nie spodziewam się, aby była to bardzo duża skala, także w zakresie polskich najemców. Oczywiście dzisiaj jest bardzo trudno, ale to nie znaczy, że tak będzie zawsze, że nie będziemy w stanie tego odbudować. Myślę, że kiedy będzie już jasno zanotowany spadek zachorowań, wróci optymizm i energia do działania, a za tym nastąpi spore odbicie. Nie uważam, że epidemia wpłynie negatywnie na strukturę polskiego handlu. Ona zostanie utrzymana. Nie oznacza to też, że ktoś na tym specjalnie wygra, wszyscy będą „poobijani” w sensie finansowym – będą  straty, które trzeba będzie szybko nadrobić. A jeżeli ktoś miałby na tym  wygrać, to tylko nieliczni, ci którzy mieli np. większe zasoby finansowe, nie wytracili zdolności inwestycyjnej i będą mogli szerzej inwestować. Mogą pojawić się pojedyncze firmy, które dzięki większej sile finansowej wejdą w miejsca opuszczone przez innych i w ten sposób skorzystają w rozwoju sieci. Nie spodziewam się jednak jakiegoś znacznego przemeblowania rynku.

Pana zdaniem nasycenie rynku, które mamy obecnie jest optymalne i ten kryzys, paradoksalnie może spowodować, że rynek nie będzie przegrzany.  Ale chciałbym zapytać o ten segment rynku, który Pan reprezentuje. Dekada i inne projekty tego rodzaju, to był ten obszar rynku, który w ostatnim czasie najbardziej dynamicznie się rozwijał, praktycznie jedyny obszar rynku, który się rozwijał. Co dalej z tego rodzaju projektami? I co z waszymi kolejnymi realizacjami?

Skoro część nowych projektów zostanie zahamowana rynek będzie się rozwijał w kierunku, o którym mówimy już od dawna, czyli przebudów, modernizacji i remodelingów, które mają na celu efektywne wykorzystanie istniejących lokalizacji. I my jako Dekada również tak do tego podchodzimy. Wierzę, że uda nam się dokończyć te projekty, nad którymi obecnie pracujemy. Jesteśmy na bardzo zaawansowanym etapie budowy Dekady Nysa. Obiekt jest już wybudowany, mamy prawie komplet najemców, za których trzymamy teraz mocno kciuki, aby wspólnie otworzyć galerię jeszcze jesienią. W gotowości do realizacji są centra handlowo – komunikacyjne, powstające w ramach rewitalizacji dworców PKP i PKS w Koninie i Mińsku Mazowieckim. Mamy pozwolenia na budowę, obiekty są w pełni skomercjalizowane i na tyle silne, jeśli chodzi o lokalizacje, skład najemców i otoczenie, że nie spodziewam się problemów z ich finansowaniem. Zakładam, że te Dekady wkrótce otworzymy. O kolejnych nowych w tej chwili nie myślimy, koncentrujemy się obecnie na rozbudowach istniejących obiektów. Pozyskaliśmy już grunty i planujemy kolejną rozbudowę parku handlowego Dekada Grójec. Trwają także zaawansowane prace nad rozbudową Dekady Skierniewice, mamy przygotowany plan rozbudowy Dekady Ciechanów. W najbliższych latach będziemy skupiać się na doskonaleniu funkcjonujących obiektów.

Jak będą się zmieniały istniejące już projekty? W ostatnich latach wszyscy powtarzali, że galerie, oprócz funkcji handlowych mają tworzyć miejsce spotkań. Więc wszystko to, co wiązało się z rozrywką czy gastronomią było w centrum uwagi właścicieli. W tym kierunku szły rozbudowy, przebudowy, nowe projekty, które oferowały food halle nieporównywalnie większe niż dotychczas. Czy taka wizja galerii handlowej da się obronić w dobie koronawirusa?  Mam wrażenie, że lęki, które teraz się pojawiły zostaną na dłużej i one zmienią zachowania klientów.  

Myślę, że nie. Rzeczywiście kina czy gastronomia będą miały trudniejszy powrót i ich dochodzenie do pełnej wydolności i wcześniejszych obrotów będzie dłuższe. Poza tym, że staniemy się ostrożniejsi i z większą uwagą będziemy podchodzić do higieny, nie wydaje mi się, żeby na dłużej została z nami obawa przed kontaktem z ludźmi i rezygnacja z różnych form i miejsc wspólnego spędzania czasu. Świat nadal będzie się rozwijał. Nowe, wchodzące pokolenia, nie będą pamiętać epidemii i będą ten rozwój skutecznie napędzać. W obecnej chwili widzę duży potencjał w projektach mixed use, takich które nie tylko zapewniają wiele funkcji w jednym miejscu, ale stawiają też na tworzenie przestrzeni publicznych, dostępnych dla wszystkich. To będzie ciekawy segment rynku i my także takie rozwiązanie przygotowujemy. Nasz projekt planujemy na obrzeżach Warszawy, gdzie położymy jeszcze większy nacisk na przestrzenie otwarte, „pod chmurką”, takie, które z jednej strony będą odpowiadać na potrzebę wspólnego spędzania czasu a z drugiej dawać większe poczucie bezpieczeństwa.

Mówiąc o projekcie mixed use ma Pan na myśli projekt S8. Co w tej chwili się dzieje z tym projektem, na jakim on jest etapie?

Trwają procedury związane z uchwaleniem planu miejscowego i uzgodnieniami, m.in. drogowymi. Ze względu na obecne utrudnienia w komunikacji z urzędami, czy chociażby problem z tzw. wyłożeniem planu, który wymaga publicznych konsultacji, prace przesuną się o ok 2-3 miesiące. Ale cały czas jesteśmy zaangażowani w realizację tego projektu i myślę, że podobne inwestycje będą rozwijane przez nas również w innych miejscach w Polsce.

Z rozmów z najemcami, wyłania się wniosek, że być może będą oni musieli przyjrzeć się baczniej ulicom handlowym. Że jednak pewien kryzys w relacjach wynajmujący – najemcy, powoduje, że mogą taką opcję rozważać w szerszym wymiarze niż dotychczas.  Co Pan o tym myśli?

Nie spodziewam się nagłego powrotu ulic handlowych, głównie z tego powodu, że wciąż mamy tam deficyt wystarczająco dobrych lokali na działalność handlową. Centra i galerie handlowe przyjęły się w Polsce tak dobrze m.in. dlatego, że stworzyły właściwą infrastrukturę dla handlu, której w budynkach przy ulicach handlowych nie ma. Lokale są podzielone, znajdują się w rękach prywatnych właścicieli, często tylko na parterach i mają bardzo ograniczone możliwości przebudowy. To jest nadal nierozwiązywalny problem. Wierzę, że dopiero kolejne pokolenia właścicieli tych lokali, pozbawione sentymentów związanych z utrzymaniem prawa własności, będą skłonne do ich sprzedaży i tworzenia większych przestrzeni dla nowoczesnego handlu i usług. Oczywiście w przypadku wyjątkowych ulic, takich, jak warszawski Nowy Świat czy Monte Cassino w Sopocie następuje rozwój, ale głównie w zakresie gastronomii, która nie potrzebuje dużych lokali. I taki rozwój będzie trwał, natomiast masowego powrotu handlu na ulice moim zdaniem nie będzie.

Obserwujemy obecnie duże wzrostu sprzedaży w kanale ecommerce. Jaki to będzie miało wpływ na funkcjonowanie centrów handlowych? Jak powinny być regulowane kwestie wzajemnych rozliczeń w sytuacji, gdy sklepy w galeriach handlowych jeszcze bardziej będą punktami odbioru towarów zamówionych online, a czasami będą się stawały showroomami?

Poza przyrostem wynikającym z ogólnoświatowych tendencji, nie spodziewam się radykalnego wzrostu sprzedaży online. Myślę, że już teraz jesteśmy na dość wysokim stopniu zaawansowania rozwiązań w zakresie omnichanell’owej sprzedaży i nie sądzę, aby kryzys był czynnikiem, który znacząco zaważy na wzroście tego sektora handlu. Po wielotygodniowej izolacji pojawi się naturalna potrzeba spędzania czasu poza domem, a co za tym idzie wzrośnie chęć robienia zakupów w sklepach stacjonarnych, nie internetowych.

Rozmawiał: Radosław Rybiński