[WYWIAD, część II] Ewa Ściubidło, Mallson: optymalny model to równolegle czynsze gwarantowane i od obrotu

Były przypadki czynszu wyłącznie od obrotu i w dodatku w połączeniu z wysokim fit-outem dla najemcy. Słabe obroty skutkują tym, że są inwestorzy, którzy skłonni są nawet jeszcze raz zapłacić takiemu najemcy, tyle że tym razem… aby od umowy odstąpił – w drugiej części wywiadu dla  SCF News / Retailnet.pl mówią Ewa Ściubidło, wiceprezes zarządu, Mallson Polska.  Pierwsza część wywiadu można przeczytać TUTAJ.

Tempo rozwoju sieci handlowych przyhamuje. Nie wszyscy najemcy wrócą do tych lokalizacji, w których byli przed pandemią.  Czy grozi nam widmo pustostanów? A może będziemy mieli pierwsze upadki galerii handlowych? 

Trwają intensywne negocjacje pomiędzy Najemcami i Wynajmującymi. My także aktywnie w nich uczestniczymy pomagając obydwu stronom osiągnąć kompromis.

Nie jest to łatwy temat ale skutki pandemii dotknęły wszystkich, trzeba się koniecznie porozumieć i zejść po partnersku na ziemię z oczekiwaniami. Galerie bez najemców nie będą istnieć i najemcy nie będą się rozwijać bez galerii czy parków handlowych. Niektóre mniejsze sieci szykują upadłość czy też restrukturyzację, pojawi się trochę wolnych lokali ale patrząc długofalowo, rynek obiektów komercyjnych się obroni.

Czy możliwy jest new deal w relacjach najemcy-wynajmujący. Wielu najemców oczekuje na przykład, że w przyszłości czynsze będą wyłącznie od obrotu. Czy to możliwe?

W naszej ocenie to absolutnie niemożliwe.

Dlaczego? 

Z kilku powodów:

Po pierwsze – nie zgodzą się na to banki, wstrzymałoby to więc rozwój rynku.

Po drugie – pamiętajmy, iż obiekty handlowe to w znacznej części produkty na sprzedaż. Kupujący, w zdecydowanej większości niepewne czynsze od obrotu wyceniają z olbrzymim dyskontem, czy wręcz wpisują do Excela „zero”.

Po trzecie – już teraz są liczne wątpliwości dotyczące rozliczania czynszów od obrotu, funkcjonujących w umowie równolegle z czynszem gwarantowanym.

Co ma Pani na myśli? 

Zdarzają się sytuacje, gdy do tego czynszu od obrotu nie jest wliczana nie tylko sprzedaż on-line odbierana w sklepie, ale też sprzedaż towaru wysyłanego z takiego sklepu. Co więcej, część firm odlicza od obrotu sklepu zwroty z innych sklepów stacjonarnych czy też ze swojego on-line! Nota bene, mieliśmy zgłoszenia od sprzedawców w sklepach takich sieci, którzy są tym faktem nawet bardziej załamani niż wynajmujący. Mają przez swoich pracodawców postawione wysoko targety sprzedażowe i często też uzależnione od tego wynagrodzenie. Okazuje się, że niejednokrotnie te targety rujnują właśnie klienci on-line, którzy pechowo – akurat w ich sklepach oddają np. 4 sukienki z 5 zakupionych w internecie. Przyznamy chyba wszyscy, że to nie jest fair rozwiązanie, ani wobec sprzedawców, ani wobec wynajmującego.

Spotkaliśmy się też z kilkoma „pomysłami” znacznie bardziej „wyszukanymi” ale nie będziemy ich przytaczać, gdyż wierzymy, że to tylko promil ginący w przeważającej ilości działających etycznie i uczciwie najemców.

Na pewno  „efekt mrożący” przyniosły doświadczenia z przeszłości, gdy były przypadki czynszu wyłącznie od obrotu i w dodatku w połączeniu z wysokim fit-outem dla takiego najemcy. Słabe obroty, nie wnikając czy spowodowane gorszymi kolekcjami czy też wspomnianymi wyżej kwestiami, skutkują tym, że są inwestorzy, którzy skłonni są nawet jeszcze raz zapłacić takiemu najemcy, tyle że tym razem… aby od umowy odstąpił lub ja skrócił i zwolnił powierzchnie, za którą taki czynsz od obrotu nie starcza często nawet na spłatę raty kredytu!

Czynsz od obrotu podnosi ryzyko wynajmującego. 

To jest ostatni argument, często już wcześniej podnoszony ale jak najbardziej sensowny, więc warto go powtórzyć: żaden z wynajmujących, ani banków, nie chcą uzależniać swoich przychodów, czyli rat kredytowych, od jakości zarządzania firmą danego najemcy, tego czy najemca trafi z projektem kolekcji, czy zorganizuje dobrą kampanię reklamową, czy ma dobre rozwiązania logistyczne, czy odpowiednio wyszkolił personel w sklepie, etc.

Obrazowo: myślę że nikt nie chciałby zostać „wspólnikiem”, który nie ma żadnego wpływu na to jak firma działa, jaki ma produkt, jak go sprzedaje i marketinguje. Taka „ruletka” może ewentualnie zadziałać gdy inwestujemy na giełdzie ale nie w obiektach na których wybudowanie inwestorzy biorą dziesiątki, a czasami setki milionów złotych i mają nad sobą „miecz bankowy”.

Reasumując: w naszej ocenie funkcjonujące obecnie równolegle czynsze gwarantowane i od obrotu, to optymalny model pozwalający na dalszy rozwój rynku nieruchomości komercyjnych. Połączenie tych 2 elementów sprawdziło się w renegocjacjach warunków najmu i w wielu przypadkach pomogło w rozsądnym pogodzeniu interesu najemców i wynajmujących w okresie pandemii.

We wcześniejszych kryzysach byli tacy, którzy zyskiwali. Kto może zyskać na tym kryzysie?

 Tak było i zawsze będzie. Taka sytuacja jest również okazją do renegocjacji czynszu a nawet zamknięcia nierentownych sklepów. W znacznej większości widzimy jednak rozsądne podejście obydwu stron. Choć nie ukrywam, że poświęciliśmy wiele czasu aby wytłumaczyć niektórym wynajmującym, że wysokie obroty części sklepów po reotwarciu nie oznaczają zysków najemcy, a często wręcz przeciwnie – po uwzględnieniu znacznie niższych czy nawet ujemnych marż na przecenianych bardzo produktach.

Jednocześnie przyznam, że jednak chyba trudniej było przekonać najemców, aby spróbowali spojrzeć obiektywnie na zaistniałą sytuacje.

Wynajmujący finalnie nie otrzymali realnie od Państwa żadnej pomocy. Dotyczy to szczególnie polskich inwestorów, którzy nie mając „centrali” która pomoże w trudnych czasach, nie mogli liczyć na wsparcie. Takie obiekty budowane olbrzymim wysiłkiem finansowym straciły nagle zupełnie strumień dochodów, mimo to, do opłacenia były zarówno podatki jak i rachunki za utrzymanie tych obiektów, pojawiło się widmo niewypłacalności, czy wręcz egzekucji nieruchomości. Najemca, który może skorzystać z wielu form pomocy od Państwa, tarczy, zwolnień ZUS, etc. nie powinien się dziwić, że wynajmujący nie tyle nie chce, co nie może go zwolnić z czynszu czy też przyznać dużych zniżek na wiele kolejnych miesięcy. To był właśnie najtrudniejszy moment negocjacji.

W naszej ocenie największym błędem całej branży, było to że nie udało się od początku mówić jednym głosem w stosunku do rządzących i wypracować rozwiązania systemowego pozwalającego minimalizować straty obydwu stron a nie tylko jednej.

Rozmawiał: Radosław Rybiński