[KOMENTARZ] Marek Błędowski, Apsys Polska: liczę, że wrócimy do równowagi szybciej niż wieszczono

Biznes potrzebuje dziś spokoju, refleksji i racjonalnych rozwiązań, abyśmy  wszyscy mogli elastycznie odpowiadać na zmiany i bezpiecznie odnaleźć się w nowej rzeczywistości rynkowej. Sytuacja centrów handlowych należących do portfolio Apsys Polska po odmrożeniu gospodarki jest stabilna – mówi dla Retailnet Marek Błędowski, Vice-president & Head of Leasing Department, Apsys Polska S.A.

Obecnie wskaźnik footfall w obiektach o powierzchni do 40 tys. mkw. GLA, zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych pozycjonowanych jako centra sąsiedzkie kształtuje się na podobnym poziomie jak przed pandemią. W tego typu centrach również obroty generowane przez najemców wracają do stanu sprzed pandemii. Większe obiekty aktualnie osiągają ok 80 proc. wyników odwiedzalności i obrotów w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, ale pamiętajmy, że w tego typu obiektach znaczną część stanowi oferta gastronomiczno-rozrywkowa, której odmrażanie de facto wciąż jeszcze trwa. Rozrywka, kultura czy gastronomia, które zawsze przyciągają do centrów rzesze konsumentów, dopiero wracają na regularne tory. Chociażby kina, które dopiero teraz, po wielu tygodniach od ponownego otwarcia galerii handlowych wznawiają swoją działalność. Widać jednak, ze mimo dużych obaw, klienci nie zmienili swoich zwyczajów zakupowych i wracają do centrów handlowych coraz liczniej. Nie bez znaczenia jest fakt, że wszystkie centra wykonały ogromną pracę w zakresie wprowadzenia restrykcyjnych norm sanitarnych. Konsumenci czują się w tego typu placówkach coraz bezpieczniej.

Liczę, iż szybciej niż wieszczono i na przekór głosom oznajmiającym koniec tej branży, wrócimy do równowagi.

Sytuacja, z jaką mierzymy się w obliczu zmian zachodzących w ostatnich miesiącach, skłania do głębokiej refleksji nad otoczeniem prawnym rynku handlowego. To moment na wyciągnięcie wniosków z przejściowych zawirowań i zrozumienie perspektywy każdego z uczestników tego sektora. Szczególnie, że rynek centrów handlowych jest systemem naczyń połączonych i każde zaburzenie równowagi będzie oddziaływać na cały sektor. Dlatego tak ważne powinno być działanie we wspólnym interesie skupiające się na długofalowych rozwiązaniach.

M. Błędowski, Apsys: całkowite zwolnienie najemców z czynszu było równoznaczne z pozbawieniem właścicieli centrów jedynego źródła przychodu

Każda ze stron polskiego rynku handlowego powinna mieć takie samo prawo do skutecznej pomocy ze strony rządu. Inne kraje jak Czechy czy Słowenia mogły liczyć na wsparcie w formie funduszy unijnych. Odmiennym modelem działania, przyjętym np. w Hiszpanii czy Austrii, była dobrowolność porozumień wynajmujących z najemcami, oparta na ogólnych zasadach kontraktowych i przepisach prawa cywilnego. Tymczasem nasz ustawodawca pracując nad rozwiązaniami antykryzysowymi, skoncentrował się na potrzebach jednej ze stron, oczekując aby to wynajmujący wypełniali obowiązki państwa i finansowali działalność najemców. Całkowite zwolnienie najemców z czynszu było równoznaczne z pozbawieniem właścicieli centrów jedynego źródła przychodu, przy jednoczesnym obowiązku prowadzenia działalności i generowaniu kosztów.

Podkreślam, że zarówno wynajmujący jak i zarządcy rozumieją problemy najemców, w czasie izolacji zaoferowaliśmy pomoc tym podmiotom, które jej rzeczywiście potrzebują, jednak udzielenie wsparcia wszystkim najemcom, niezależnie od ich wielkości i pozycji na rynku nie jest możliwe, tym bardziej, że nierzadko wynajmujący dysponuje mniejszą siłą kapitałową niż najemca. Pamiętajmy też, że działalność deweloperska obciążona jest ryzykiem związanym z dużymi nakładami finansowymi ponoszonymi na etapie procesu inwestycyjnego, najczęściej pochodzącymi z kredytów bankowych. Na zwrot z inwestycji inwestor musi czekać średnio kilkanaście lub nawet 20 lat. Niestety, w zaistniałej sytuacji właściciele centrów nie mogli liczyć na ustawowe umorzenie lub zawieszenie długu. Brak przychodów w wielu przypadkach znacznie utrudnił a nawet uniemożliwił bieżącą obsługę kredytu.

W mojej ocenie szerszego kontekstu biznesowego zabrakło też przy formułowaniu głównego postulatu operatorów sieci handlowych dotyczącego uzależnienia obniżki czynszu od obrotu. Obciążanie wynajmujących odpowiedzialnością za wyniki sprzedaży poszczególnych sklepów stoi w sprzeczności z zasadami prowadzenia działalności gospodarczej, w której wynik finansowy jest skutkiem realizacji indywidualnych strategii biznesowych. W kompetencjach właściciela galerii handlowej nie mieści się kontrola jakości towaru, jego dostępności i analiza aktualnego popytu. W żaden sposób nie może on ingerować w decyzje biznesowe najemców, nie ponosi również odpowiedzialności za oddziaływanie czynników zewnętrznych takich jak zaburzony łańcuch dostaw, ewentualne wzrosty kosztów produkcji czy wprowadzanie do sprzedaży kolekcji, które nie spełniają wymagań konsumentów. Gdyby oczekiwania wszystkich najemców zostały spełnione, wynajmujący zgodziliby się tym samym na partycypowanie w ryzyku biznesowym każdej marki, niezależnie od jej pozycji na tle konkurencyjnych brandów i popularności branży, w której funkcjonuje. Takie rozwiązanie nie służy osiągnięciu porozumienia bez szkody dla każdej ze stron.

Powiązanie wysokości czynszu z funkcjonowaniem obiektu handlowego jest racjonalną propozycją, jeśli uwzględnimy tylko te parametry, na które wynajmujący mogą wpływać poprzez swoje własne decyzje. Efektem działań marketingowych zarządców jest frekwencja w obiektach, która jednakże nie może być uznawana za jedyny czynnik stymulujący obroty marek. Alternatywą dla najemców uzależniających negocjacje czynszowe od funkcjonowania obiektu, mogłoby być powoływanie się na wskaźnik footfall, jednakże po uprzednim określeniu jego minimalnych i maksymalnych wartości. Wypracowanie rozsądnego scenariusza leży w naszym wspólnym interesie, w szerszym kontekście niż perspektywa inwestorów, właścicieli czy najemców. Galerie handlowe nadal są i pozostaną siłą napędową handlu stacjonarnego w Polsce. Nadal istnieją też warunki do rozwoju tego segmentu, który w przeciwieństwie do ulic handlowych, zapewnia odpowiednią infrastrukturę i wpisuje się w oczekiwania konsumentów. Przede wszystkim jednak galerie handlowe są  istotną częścią polskiej gospodarki, zatrudniają blisko 400 tys. osób, odpowiadają za ok. 30 proc. obrotu w handlu detalicznym i przynoszą milionowe wpływy do budżetu państwa. W skali roku to ok. 508 mln zł z tytułu podatku CIT, ok. 608 mln zł z podatku od nieruchomości oraz 200 mln zł z tytułu opłat za prawo użytkowania wieczystego.

Autorem komentarza jest Marek Błędowski, Vice-president & Head of Leasing Department, Apsys Polska S.A.