[WYWIAD] Krzysztof Mamiński, PKP: inwestycje znacząco podnoszą potencjał komercyjny dworców

Dworce są atrakcyjne przede wszystkim ze względu na naturalnie generowany ruch potencjalnych klientów. Ich niewątpliwym atutem jest również to, że najemcy mogą prowadzić swoją działalność we wszystkie dni tygodnia – mówi Krzysztof Mamiński, prezes PKP S.A.  

PKP jest wystawcą jesiennej edycji SCF 2020 CEE.

Panie Prezesie, jak ocenia Pan obecną sytuację, jeśli chodzi o wynajem powierzchni komercyjnych na dworcach? Jakiego rodzaju lokale proponuje w swojej ofercie PKP S.A.?

PKP S.A. jest jednym z największych właścicieli nieruchomości w Polsce. W swoim portfolio mamy kilkanaście dworców kategorii Premium, posiadających niejednokrotnie bardzo dużą liczbę lokali komercyjnych różnego typu. Dokładamy starań, aby sukcesywnie zagospodarować wszystkie lokale. Dworce Premium są skomercjalizowane w ponad 80 proc., jesteśmy w trakcie negocjacji długoterminowych kontraktów na część lokali. Zdecydowana większość lokali ma powierzchnię od 20 do 50 mkw., chociaż zdarzają się powierzchnie powyżej 300 mkw.. Mamy na przykład dostępne ok. 500 mkw. w  Bydgoszczy, ok. 400 mkw. w Szczecinie oraz dwupoziomowy lokal pod gastronomię na dworcu Wrocław Główny o powierzchni ok. 900 mkw.. Do zagospodarowania mamy również pojedyncze lokalne na mniejszych dworcach kolejowych.

Jak funkcjonowali najemcy na dworcach w czasie lockdown-u? 

Okres pandemii koronawirusa spowodował ograniczenia dla podmiotów gospodarczych w zakresie prowadzenia działalności. Mając na uwadze wyzwania, z jakimi przyszło im się mierzyć, uruchomiliśmy pomoc dla kontrahentów. Działania, jakie podjęliśmy, pokazują, że jako zarządca nieruchomości cenimy sobie partnerskie relacje i elastyczność.

Dworce kolejowe nie podlegały Rozporządzeniu Ministra Zdrowia, przez cały czas większa część najemców prowadziła swoją działalność w naszych obiektach. Część kontrahentów, ze względów bezpieczeństwa, zamknęła jednak swoje lokale.

Czy renegocjowane były umowy najmu, tak jak to miało miejsce np. w centrach handlowych?

Przewidzieliśmy pomoc w postaci obniżenia o 80 proc. czynszu za okres od 15 marca do 30 kwietnia br. oraz zwolnienie w całości z opłat eksploatacyjnych i marketingowych dla najemców, którzy w oparciu o rozporządzenia Ministra Zdrowia oraz Rady Ministrów zostali objęci bezwzględnym zakazem prowadzenia działalności. Dla pozostałych najemców, którzy w związku z trudną sytuacją zgłosili się do PKP S.A., przewidziana została pomoc w postaci odroczenia płatności 80 proc. czynszu za wspomniany okres nawet o pół roku.

Od przewoźników nie była również pobierana w pełnym zakresie opłata za dostęp do infrastruktury, czyli tzw. opłata dworcowa. Stwierdziliśmy, że musimy wspólnie przejść przez ten trudny okres, żeby po nim wznowić jak najszybciej działalność, co ma znaczenie dla całej gospodarki, ale jest również niezwykle istotne z punktu widzenia przychodów PKP S.A. jako zarządcy nieruchomości.

A czy ruch na dworcach wraca powoli do normy?

Ruch pociągów powrócił, obserwujemy również coraz większy wzrost potoków podróżnych na dworcach, szczególnie teraz, w okresie wyjazdów wakacyjnych.

Jak wygląda schemat w zakresie realizacji inwestycji pod kątem komercjalizacji obiektów dworcowych? Jak to się odbywało do tej pory?

PKP S.A. realizuje największy w swojej historii program przebudowy dworców kolejowych. Programem Inwestycji Dworcowych na lata 2016-2023 jest objętych prawie dwieście dworców kolejowych w całej Polsce. Wartość całego programu szacowana jest na ponad 2 miliardy złotych brutto. Większość inwestycji, około 75 proc., zostanie sfinansowanych ze środków Unii Europejskiej, reszta z budżetu państwa.

To oczywiste, że przeprowadzone w obiektach dworcowych prace inwestycyjne znacząco podnoszą ich potencjał komercyjny i zwiększają szansę na zagospodarowanie powierzchni komercyjnych w przyszłości. W szczególności preferowanym przez PKP S.A. profilem działalności komercyjnej na dworcach jest ta związana z obsługą pasażera, jak np. salonik prasowy, mała gastronomia czy działalność związana z realizacją zadań samorządu.

Oczywiście na etapie przygotowania inwestycji do realizacji analizowany jest potencjał komercyjny obiektu i zostają podjęte działania, aby pozyskać potencjalnych najemców komercyjnych. Jeśli w obiekcie są już obecni najemcy, prowadzone są z nimi negocjacje nt. potencjalnego przedłużenia umowy najmu i jej warunków. W przypadku deklaracji konkretnego najemcy lokale przygotowywane są zgodnie z jego wytycznymi i według jego potrzeb. Jeśli nie mamy jeszcze wskazanego najemcy, lokal jest przygotowywany zgodnie z wytycznymi otrzymanymi od Oddziału Gospodarowania Nieruchomościami, czyli zarządcy nieruchomości. Jeśli takich wytycznych jednak nie ma, powierzchnie potencjalnie przeznaczone na działalność komercyjną realizowane są w standardzie deweloperskim – do późniejszego zagospodarowania w czasie eksploatacji obiektu.

Następnie określony zostaje program funkcjonalno-użytkowy obiektu, uwzględniający wymagania przyszłych najemców komercyjnych, który stanowi podstawę do przygotowania materiałów przetargowych i ogłoszenia postępowania na wybór projektanta obiektu.

Jakie inwestycje dworcowe planują Państwo zbudować lub zmodernizować do końca roku i jak przebiega proces ich przystosowania do pełnienia funkcji komercyjnych?

Obecnie realizujemy największą w Programie Inwestycji Dworcowych modernizację na dworcu kolejowym Gdańsk Główny, którego otwarcie planowane jest do końca 2021 roku. Ogłoszone zostały już pierwsze postępowania dotyczące wyboru najemców lokali. Oprócz funkcji typowych dla obsługi pasażerskiej, jak kasy biletowe, przechowalnia bagażu, czy InfoDworzec, zaplanowaliśmy lokale dla drogerii, prasy, gastronomii, kawiarni i sprzedaży artykułów spożywczych. Ku końcowi zmierza także inwestycja w Białymstoku.

Chciałbym zaznaczyć, że planowane do otwarcia po modernizacji obiekty należy podzielić na trzy grupy. Pierwsza z nich to dworce w lokalizacjach o małym albo bardzo małym potencjale komercyjnym, dlatego zdecydowano o budowie nowych obiektów dworcowych z jednym lokalem przeznaczonym na najem w związku z obsługą pasażera, w tym z możliwością sprzedaży biletów. Tego rodzaju obiekty powstaną np. w Pobiedziskach Letnisku, Janikowie czy Biskupicach Wielkopolskich.

Do drugiej grupy należą nowe budynki dworcowe, które zostały zaprojektowane „na wymiar”, po przeprowadzonej wizji lokalnej oraz analizach w tym w zakresie możliwego komercyjnego zagospodarowania. Parterowe Innowacyjne Dworce Systemowe z zastosowaniem nowoczesnych technologii eksploatacji powstaną m.in. w Pomiechówku i Nidzicy.

Trzecia grupa to dworce podlegające przebudowie. W części z nich lokale będą wynajmowane w ramach umowy z gminami do celów kulturalnych czy edukacyjnych, część komercyjna zostanie również zagospodarowana pod lokale gastronomiczne, saloniki prasowe, bankomaty, czy automaty z przekąskami i napojami. Tego rodzaju obiekty to modernizowane dworce w Szczytnie, Mrozach, Białymstoku, Skarżysku-Kamiennej, Malczycach i Siemiatyczach.

Jakich najemców przede wszystkim szuka PKP S.A.? Jak przekonujecie Państwo potencjalnych kontrahentów do tego, że dworce są atrakcyjnym miejscem dla handlu i usług?

Użytkownicy dworców kolejowych to w większości osoby, które zawsze bardzo się spieszą. Dlatego tak ważne jest dobranie odpowiedniej formy obsługi i asortymentu. Usługi najczęściej oferowane na naszych dworcach to wspomniane już wcześniej gastronomia, sprzedaż prasy oraz artykułów spożywczych. Dworce są atrakcyjne przede wszystkim ze względu na naturalnie generowany ruch potencjalnych klientów. Ich niewątpliwym atutem jest również to, że najemcy mogą prowadzić swoją działalność we wszystkie dni tygodnia.

Jakie rodzaje nośników reklamowych są dostępne dla reklamodawców na terenie obiektów dworcowych? W jakim stopniu są one wykorzystywane przez najemców lokali, a w jakim przez podmioty zewnętrzne?

Aktualna strategia PKP S.A. w zakresie powierzchni reklamowych przewiduje typowanie powierzchni w oparciu o  ich atrakcyjność oraz ocenę uwarunkowań technicznych, a sam wynajem odbywa się w drodze przetargu w formule aukcji ustnej. Po stronie najemcy leży zakup lub inna forma prawna pozyskania nośnika reklamowego, jak również jego instalacja we wskazanym w umowie miejscu. Najczęściej wskazywane są powierzchnie pod nośniki formatu city-light, totemy i monitory zawieszone np. na słupach oraz niestandardowe nośniki digital, w tym siatki LED. Posiadamy też niewielką liczbę własnych nośników reklamowych które są oferowane do wynajmu, w tym najemcom lokali dworcowych.

Czy planowane są inwestycje w nowe rozwiązania typu digital signage etc.?

W tej chwili nie planujemy zwiększania liczby własnych nośników reklamowych, czy też ich zamiany na nośniki cyfrowe. Jednak w związku z prowadzonym na szeroką skalę Programem Inwestycji Dworcowych osoby odpowiedzialne za komercjalizację powierzchni reklamowych uczestniczą w procesie przygotowania inwestycji. Oceniana jest wtedy atrakcyjność modernizowanych lub nowo budowanych obiektów pod kątem powierzchni reklamowych i kiedy jest to uzasadnione, wskazywane są optymalne miejsca pod przyszłe umieszczenie nośników reklamowych najemców.

Rozmawiał: Łukasz Izakowski