[RAPORT] Parki handlowe umacniają swoją pozycję

Parki handlowe są największymi beneficjentami zmian strukturalnych ostatniego 10-lecia. Ich ilość zwiększyła się dwukrotnie, a udział w całkowitej podaży powierzchni handlowej w Polsce wzrósł o 4 p.p. 

Bardzo dobrą sytuację w tym segmencie obiektów handlowych potwierdza pierwsze półrocze tego roku – do użytku oddano wtedy blisko 148 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej w obiektach wielkopowierzchniowych (GLA 5 000 mkw.), z czego 67 proc. przypadło na osiem nowych parków handlowych i trzy rozbudowy obiektów istniejących. Prawie 450 000 mkw. powierzchni najmu (GLA) wciąż pozostaje w realizacji z terminem oddania w 2020 i 2021 roku. Parki handlowe stanowią blisko 26 proc. tej podaży.

JLL i Trei Real Estate Poland w najnowszym raporcie „Parki handlowe i centra convenience w Polsce” podsumowują sytuację na koniec I półrocza w segmencie tych projektów handlowych oraz przedstawiają jego perspektywy rozwoju w kolejnych miesiącach.

Podaż parków handlowych

Wybuch epidemii COVID-19 z pewnością spowolnił aktywność deweloperską w Polsce. Pomimo tego, segment mniejszych, opartych na wygodzie, obiektów handlowych ma się bardzo dobrze.

– Centra convenience pojawiły się jako odpowiedź rynku na zmieniające się potrzeby klientów w zakresie szybkich, codziennych zakupów, oraz na rosnące nasycenie powierzchnią centrów handlowych. Trend ten jeszcze bardziej wzmocniła globalna pandemia. Zamknięci w domach konsumenci na nowo zaczęli doceniać lokalność. Niektórzy ponownie odkryli swoje najbliższe sąsiedztwo i zaczęli bardziej doceniać małe, rodzinne firmy i lokalne produkty. Jedną z najczęściej spotykanych grup najemców w tej klasie aktywów, biorąc pod uwagę liczbę sklepów, są tzw. value retailers, jak Tedi, KiK, czy Dealz. Co więcej, marki te często rozpoczynają swoją ekspansję właśnie w mniejszych miastach – tłumaczy Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Zmieniające się potrzeby klientów zaowocowały doskonałymi wynikami, jeśli chodzi o nową podaż, uwzględniającą otwarcia kolejnych parków handlowych, zarówno regionalnych, jak i tradycyjnych, oraz centrów convenience. W I połowie 2020 roku w tym segmencie nieruchomości handlowych rynek wzbogacił się łącznie o 130 000 mkw.. W rezultacie zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w parkach handlowych i centrach typu convenience w Polsce osiągnęły 2,6 mln mkw., z czego większość (54 proc.) wciąż przypadła na parki regionalne (GLA powyżej 10 000 mkw.)

Nowe otwarcia

Aktualnie w realizacji pozostaje ok. 171 000 mkw. powierzchni w ramach parków handlowych i centrów convenience, co oznacza, że odpowiadają one za 34 proc. całkowitej podaży w budowie. Pod względem liczby projektów, 18 z 33 budowanych aktualnie obiektów to małe centra convenience. W przypadku parków regionalnych możemy mówić o budowie tylko dwóch nieruchomości tego typu. Są to Karuzela Ełk (16 000 mkw. GLA) oraz Ptak Market w Rzgowie (10 000 mkw. w dwóch fazach). Warto też podkreślić, że aż 40 proc. nowych obiektów powstaje w małych miastach (poniżej 50 000 mieszkańców). Tradycyjne parki handlowe (GLA od 5 000 do 9 999 mkw.) to domena dwóch deweloperów – Trei Real Estate Poland i Saller . Obie firmy są także liderami rynku pod względem posiadanej powierzchni handlowej w obiektach z segmentu convenience (GLA z przedziału 2 000 mkw. – 4 999 mkw.).

– W pierwszej połowie 2020 roku otworzyliśmy dwa parki handlowe w Jaworze i Płocku. W sierpniu natomiast ruszył nasz obiekt w Solcu Kujawskim. Do grudnia planujemy ukończenie kolejnych inwestycji w Częstochowie, Zielonce, Łukowie i Władysławowie. Przez ostatnie lata konsekwentnie wzmacnialiśmy sieć Vendo Parków w Polsce, co w tym roku pozwoliło nam dojść do poziomu aż siedmiu oddawanych do użytku obiektów rocznie. Zamierzamy utrzymać takie tempo rozwoju również w przyszłości. Naszą strategią jest inwestowanie w małych miastach i przemyślane dobieranie portfolio najemców. Dążymy do tego, aby nasze Vendo Parki miały w ofercie marki debiutujące na rynkach, na które wchodzimy – mówi Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.

Podaż parków handlowych i centrów convenience rozkłada się nierównomiernie w zależności od wielkości miasta. Dwa przeciwległe bieguny koncentracji tego typu obiektów to główne aglomeracje oraz miasta liczące mniej niż 100 000 mieszkańców.

– Centra convenience dominują w małych miastach, gdzie stanowią niejednokrotnie jedyny nowoczesny obiekt handlowy. Ten typ nieruchomości handlowych odpowiada za 63 proc. podaży na rynkach posiadających mniej niż 50 000 mieszańców. Parki regionalne natomiast to domena głównych aglomeracji. Tradycyjne parki handlowe są z kolei spotykane w każdej klasie wielkościowej miast, natomiast najwięcej podaży przypada na najmniejsze miasta (50 proc.), a w dalszej kolejności na główne aglomeracje – prawie 20 proc. – wskazuje Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.  

Czynsze przemawiają na korzyść parków handlowych

Parki handlowe oraz obiekty typu convenience przyciągają najemców oferując koszty najmu znacznie niższe niż te w centrach handlowych. W najlepszych obiektach w miastach regionalnych poziom stawek czynszowych dla lokali ok. 2 000 mkw. wynosi aktualnie 8 – 12 euro/ mkw./ miesiąc przy opłatach eksploatacyjnych na poziomie 1,5 – 2 euro/ mkw./ miesiąc.

COVID-19 i nowa normalność

Konsumenci potrzebują czasu, aby ponownie czuć się swobodnie i bezpiecznie w sklepach stacjonarnych. Niemniej jednak, średnia odwiedzalność centrów handlowych w lipcu 2020 roku wyniosła 78 proc. poziomu z poprzedniego roku (dane Retail Institute). Klienci zdecydowanie najszybciej wracają do najmniejszych obiektów handlowych, które dynamicznie, z sukcesem pozyskiwały klientów i aktualnie przewyższają średnie poziomy odwiedzalności. Teraz, gdy bezpieczeństwo stało się jendym z głównych kryteriów wyboru miejsca zakupów, ze szczególnym akcentem na możliwość zachowania dystansu społecznego, duże powierzchnie handlowe z niewielkimi częściami wspólnymi cieszą się większą popularnością.

– W obliczu pandemii małe formaty handlowe zareagowały bardzo szybko. Byliśmy jedną z trzech firm reprezentujących społeczność zrzeszającą większość właścicieli parków handlowych działających w Polsce w rozmowach z najemcami. Od kwietnia toczyły się negocjacje z 38 sieciami i firmami prowadzącymi ponad 900 sklepów w więcej niż 200 obiektach na terenie całego kraju. Podczas lockdownu wyraźnie ucierpiały branże odzieżowa i sportowa, a najmniej spożywcza i drogerie. Wypracowaliśmy zatem rozwiązania indywidualne, dopasowane do kondycji finansowej danej firmy. Dzięki nim, z końcem maja, wszystkie objęte negocjacjami parki handlowe w kraju były już otwarte – podsumowuje Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.