[WYWIAD] Agata Sekuła, JLL: Popyt wróci na wszystkie produkty handlowe

Uważam, że pierwsze transakcje, których przedmiotem będą centra handlowe, zostaną przeprowadzone już na początku 2021 roku. Moim zdaniem, popyt wróci na wszystkie produkty w ramach sektora, a nie tylko na te, które obecnie cieszą się największym powodzeniem – mówiła podczas jesiennej edycji SCF 2020 CEE Agata Sekuła, Wiceprezes Zarządu JLL.

Kilka miesięcy temu pytałem Panią co się dzieje z wycenami centrów handlowych w tym wyjątkowym czasie. Wtedy odpowiedziała Pani, że musimy poczekać na konkretne dane finansowe za okres, na podstawie którego można wyciągać właściwe wnioski. Czy dziś, na pół roku od lockdownu, możemy już przedstawić takie dane i na podstawie tego robić pierwsze estymacje?

Agata Sekuła: Przede wszystkim, od ponownego otwarcia centrów handlowych minęło dopiero kilka miesięcy. Wszyscy zatem obserwujemy co się dzieje na rynku, jak wyglądają wskaźniki odwiedzalności, a na jakim poziomie są obroty galerii. Ponadto, nie wszędzie zostały zakończone rozmowy i uzgodnienia pomiędzy najemcami a wynajmującymi, w zakresie umów najmu. Dlatego nie jest to jeszcze dobry moment, by wyciągać i przedstawiać twarde wnioski dotyczące kondycji centrów handlowych. Po końcu roku, gdy będziemy znali wyniki za całe drugie półrocze 2020, przyjdzie czas podsumowań.

Czyli inwestorzy obserwują rynek i czekają na odpowiedni moment do inwestowania?

AS: Na pewno inwestorzy, którzy posiadają duże portfele nieruchomości handlowych, szczegółowo analizują sytuację na rynku oraz zbierają dane o funkcjonowaniu swoich obiektów. Inwestorzy muszą mieć bowiem 100 proc. pewność, że są w stanie oszacować wszystkie przepływy finansowe na przyszłość. Wtedy będą myśleć o nowych inwestycjach. Oczywiście, dotyczy to centrów handlowych, jako że w tym roku nie odnotowaliśmy zbyt wielu umów kupna/sprzedaży w tym segmencie rynku.

Natomiast, patrząc na cały sektor nieruchomości handlowych, mieliśmy do czynienia z transakcjami – głównie dotyczącymi wolnostojących sklepów spożywczych (m.in. nieruchomości po Tesco), sklepów typu DIY, oraz parków handlowych i projektów o charakterze convenience. Te formaty wzbudzają obecnie największe zainteresowanie inwestorów, ponieważ są to dobre aktywa handlowe, odporne na zawirowania związane z COVID-19.

Jaka jest obecnie stopa kapitalizacji na rynku centrów handlowych?

AS: W przypadku segmentu centrów handlowych nie jesteśmy w stanie określić stóp kapitalizacji, jako że nie odnotowaliśmy ostatnio żadnej transakcji.

Oczywiście, przy długoterminowej stopie exit mamy do czynienia z niewielkim wzrostem stóp kapitalizacji w wycenach, który bardziej odzwierciedla sentyment niż rzeczywiste twarde dane. 

Polska przez ostatnią dekadę, a nawet dłużej, była postrzegana przez inwestorów jako tzw. eldorado inwestycyjne. Rynek pewny i stabilny, zapewniający stały rozwój. Czy tak jest nadal? Pytam o to, w kontekście tego, że Polska była jedynym krajem, gdzie na czas lockdownu najemcy zmuszeni do zamknięcia sklepów, zostali całkowicie zwolnieni z czynszu i opłat serwisowych.

AS: Ta sytuacja była ewenementem, nie tylko na skalę europejską, ale i światową. Nie znam innych przykładów państw, w których cały ciężar – nieprzewidzianej i niezawinionej przez żadną ze stron  – sytuacji związanej z lockdownem, został przerzucony tylko na wynajmujących, którzy mają zobowiązania wobec inwestorów, udziałowców, instytucji finansujących, etc.  W innych krajach tę trudną sytuację próbowano rozwiązać w sposób kompromisowy dla obydwu stron tej rynkowej układanki, przy wsparciu ze strony państwa.

Polska w oczach międzynarodowych inwestorów nadal jest postrzegana jako perspektywiczny rynek. Oczywiście, aktywność inwestorów została ograniczona w wyniku niepewności co do długości kryzysu spowodowanego pandemią. Jednak zainteresowanie pozostało, co pokazują liczby – w 2020 roku wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła już ponad 4 mld euro, z czego rekordowe 2 mld przypadły na sektor magazynowy. Już w połowie września, wartość transakcji w sektorze magazynowym przekroczyła o ponad 200 mln euro wynik zarejestrowany w jak dotychczas historycznie rekordowym roku. Oczywiście odzwierciedla to trendy ogólnoświatowe.

Na rynku biurowym sfinalizowano transakcje o wartości 1,5 mld euro. Na sektor nieruchomości handlowych przypadło niecałe 0,5 mld euro, z czego znacząca część dotyczy zakupu pakietu udziałów w spółce GTC S.A., która posiada dwa centra handlowe: Galerię Północną w Warszawie i Galerię Jurajską w Częstochowie. Gdybyśmy tę transakcję wyłączyli z obliczeń, wolumen byłby znacznie niższy.

Kiedy, Pani zdaniem, możemy się spodziewać powrotu inwestorów do większego zaangażowania inwestycyjnego w centra handlowe?  

Przede wszystkim, rynek nieruchomości handlowych jest bardzo pojemnym sektorem. Wyróżniamy tutaj wiele formatów: centra handlowe, parki handlowe, wolnostojące hipermarkety, sklepy DIY, centra typu „convenience”, czy centra outletowe, które w dzisiejszych czasach okazały się projektami notującymi bardzo dobre wskaźniki odwiedzalności i obrotów. Tym samym inwestorzy mają naprawdę szerokie spektrum produktów pasujących do różnych strategii inwestycyjnych. Konkretnie w przypadku inwestycji w centra handlowe mamy już dane za pierwsze miesiące po otwarciu, ale nadal potrzebny jest czas, żeby zebrać pełniejsze informacje, w oparciu o które będzie można podejmować decyzje inwestycyjne. Uważam, że pierwsze transakcje, których przedmiotem będą centra handlowe, zostaną przeprowadzone już na początku 2021 roku. Moim zdaniem, popyt wróci na wszystkie produkty w ramach sektora, a nie tylko na te, które obecnie cieszą się największym powodzeniem. 

Rozmawiał: Radosław Rybiński