Galerie muszą ewaluować i dostosowywać się do zmian na rynku i zmian postaw konsumenckich. Retail nie będzie już taki, jak dawniej. Ta rewolucja centrów handlowych już się szykuje. Wiele z centrów będzie musiało się kompletnie” zmutować”, by dostosować się do nowych warunków rynkowych – mówią w rozmowie z redakcją retailnet.pl / SCF News Agnieszka Michalczewska i Tatiana Spencer z firmy Aspenn

Jak się komercjalizuje w czasie pandemii?

Agnieszka Michalczewska: Przede wszystkim proces komercjalizacji znacznie się wydłużył. Najemcy uważnie się przyglądają temu, co się dzieje na rynku i nie chcą podejmować pochopnych decyzji. Jest pewien problem z procesem weryfikacji lokalizacji zwłaszcza przez zagraniczne sieci, które w związku z ograniczeniami w przemieszczaniu się i obawą o zdrowie, wolniej ten proces przeprowadzają. To z kolei wpływa bezpośrednio na decyzje, sposób i czas procedowania nowych transakcji.

R E K L A M A

Tatiana Spencer: Na pewno trudniej komercjalizuje się duże galerie handlowe, ponieważ te najdotkliwiej w porównaniu z innymi formatami, odczuwają skutki pandemii. Tutaj najczęściej pojawiają się problemy z wynajęciem powierzchni przeznaczonych dla gastronomii czy na rozrywkę.

Pustostany to w tej chwili chyba największy problem dla zarządzających centrami handlowymi

TS: Istotnie. Liczba pustostanów się zwiększa i niestety wciąż otrzymujemy głosy od najemców, ze może być jeszcze gorzej. Nie wszyscy przetrwali trzy lockdowny, a ogólne spowolnienie w handlu nie sprzyja poprawie sytuacji. To w tej chwili będzie na pewno duże wyzwanie dla komercjalizatorów żeby te wolne przestrzenie zagospodarować na nowo.

Po jakich branżach najtrudniej obecnie znaleźć zastępców na wolne powierzchnie handlowe?

AM: Problem dotyczy dużych powierzchni np. po klubach fitness, placach zabaw czy kinach. Sporym wyzwaniem są też lokale gastronomiczne. Wiele sieci z tego sektora zniknie z rynku. Szczególnie trudno mają te sieci, które nie mają lokali ulicznych albo punktów w retail parkach.

Czy są tacy, którym pandemia nie zagroziła?

TS: Na pewno pandemia nie zagroziła drogeriom, supermarketom, operatorom sklepów meblowych czy firm z materiałami budowlanymi. Polacy nie wyjechali na wakacje, a przez to zaoszczędzili i te dodatkowe środki przeznaczyli na remonty, przemeblowania, budowy czy rozbudowy. Dodatkowo tym działaniom sprzyjał fakt, że mieli więcej czasu ponieważ pracowali z domu.

Zmiana w zachowaniach zakupowych konsumentów wymusza zmianę w kreowaniu tenant mixu galerii. Czy centra handlowe mają na to pomysł?

AM: Niewątpliwie wzrosła rola sieci dyskontowych. To było widoczne już przed pandemią, a teraz nabrało rozpędu. Obok marek, które były pionierami w tej dziedzinie jak KiK czy Pepco zaczęły się pojawiać nowi operatorzy jak Action, Tedi czy Dealz. Ten sektor bardzo dobrze sobie radzi w czasie pandemii i mimo kryzysu dynamicznie się rozwija. Po stronie wynajmujących też coraz częściej widać zainteresowanie tego typu najemcą. Ciekawostką może być także pojawienie się nowych operatorów sklepów typu second-hand. To nowy trend związany z rosnącą świadomością społeczną i zainteresowaniem tematyką proekologiczną.

Ale przecież sklepy z używaną odzieżą mamy już na każdym kroku

AM: Małe osiedlowe sklepiki z odzieżą używaną nie są jednak partnerem dla galerii handlowych i wiadomo, że nie one będą tworzyć sieci sklepów w centrach handlowych. Natomiast pojawiają się na rynku operatorzy, którzy bardziej systemowo podchodzą do tego tematu i być może oni uzupełnią tę lukę, która powstała w związku z pandemią. Nie mamy wątpliwości, że rynek najemców zostanie przerzedzony przez lockdowny.

Czy to przerzedzenie listy najemców chętnych do wejścia do centrum handlowego i trudności w zapełnieniu powierzchni handlowej wpłynęło na zapisy w umowach najmu?

TS: W czasie lockdownu wynajmujący zazwyczaj, albo zwalniali z czynszu, albo go obniżali, wydłużając dzięki temu długość umowy najmu. Umowy na rynku polskim są tak przepracowane przez te lata, że nie przewidywałabym większych zmian w treści za wyjątkiem uzupełnień w sekcji o „sile wyższej” oraz ewentualnymi „brejkami” w długości umowy.

A co z klauzulami covidowymi czy zapisami o tzw. sile wyższej?

AM: Klauzule covidowe regulujące możliwości lub sposoby przedłużenia umów w sytuacji, gdy sklep musi być zamknięty i regulujące zasady rozliczeń między stronami to już powszechnie stosowana norma.

Coraz częściej słyszy się jednak głosy najemców, którzy domagają się np. czynszów od obrotu, bądź skrócenia okresu wynajmu

AM: Wynajmujący nie mogą się godzić na krótsze umowy, bo to wpływa na możliwości finansowania projektów. Tu nie będzie pola do negocjacji zwłaszcza, gdy mówimy o nowo budowanych obiektach. W przypadku niektórych branż umowy obrotowe będą miały rację bytu, bo odbudowanie zysków po pandemii jeszcze trochę potrwa i niezasadne byłby żądanie czynszów sprzed pandemii w sytuacji, gdy wielu najemców nie jest w stanie na to zarobić.

Pandemia zweryfikowała formaty handlowe. Wydaje się, że retail parki zyskały na znaczeniu.

TS: Pandemia przede wszystkim zmieniła konsumenta, który stwierdził, że lepiej się czuje w osiedlowym sklepie lub mniejszym obiekcie handlowym, a resztę dokupi w internecie. W mojej opinii to jednak chwilowy trend, a w zasadzie wymóg z obawy o zdrowie. Myślę, że gdy sytuacja pandemii się ustabilizuje, to klienci wrócą do centrów handlowych. Jest wyraźna potrzeba społeczna, by pójść do kina, na kawę, spotkać się ze znajomymi. Wszystkim tego brakuje. Nie da się dotknąć czy powąchać przez internet. Potrzebujemy experience shopping.

Co muszą zrobić galerie, żeby na nowo przyciągać?

TS: Galerie muszą ewaluować i dostosowywać się do zmian na rynku i zmian postaw konsumenckich. Dużo formatów będzie potrzebowało usługi clic&collect w sklepach żeby odbudować foot fall, i ściągnąć klientów do swoich sklepów w centrach handlowych. Retail coraz bardziej będzie zazębiać się z logistyką i w oparciu o to tworzyć się nowe formaty dostosowane to nowoczesnych trendów rynkowych. Trzeba być bardzo przewidującym i obserwować potrzeby klientów. Retail nie będzie już taki, jak dawniej. Ta rewolucja centrów handlowych już się szykuje. Wiele z centrów będzie musiało się kompletnie” zmutować”, by dostosować się do nowych warunków rynkowych.

Kiedy retail wyjdzie na prostą?

AM: Myślę, to będzie następny rok. Potrzebujemy trochę czasu żeby wrócił ten optymizm i normalność sprzed pandemii.

Sporo zatem wyzwań także przed firmą Aspenn

TS: Pracy jest sporo, gdyż jesteśmy niedużą firmą, a z naszych usług korzystają przede wszystkim, mniejsze galerie handlowe i retail parki. To nam daje przewagę nad konkurencją bo jesteśmy w stanie szybko reagować na potrzeby klienta. Elastycznie podchodzimy do każdego projektu, a rynek czeka dużo zmian. Rekomercjalizacje i repozycjonowanie centrów handlowych właśnie się zaczyna.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz