[WYWIAD] Juliusz Wawrzyniak, Genesis Property: koncentrujemy się na realizacji dwóch typów nieruchomości

Nasza strategia opiera się na dwóch filarach: w miastach powiatowych chcemy być dominującym graczem i przyciągać klientów z całego obszaru. W przypadku dużych miast chcemy tylko uzupełnić już istniejącą ofertę i dać mieszkańcom okazję do zrobienia szybkich i wygodnych zakupów niemal pod domem – mówi w rozmowie z redakcją retailnet.pl / SCF News Juliusz Wawrzyniak, Prezes Zarządu Genesis Property.

Państwa firma specjalizuje się przede wszystkim w realizacji szeroko pojętych retail parków. O jakich konkretnie obiektach mówimy?

Koncentrujemy się na realizacji dwóch typów nieruchomości. Po pierwsze chodzi o dominujące obiekty w miastach powiatowych, liczących ok. 30-40 tys. mieszkańców. To są często jedyne obiekty handlowe  w danym mieście. Ich powierzchnia nie przekracza 5 tys. mkw. Jeżeli chodzi o większe ośrodki miejskie, to staramy się budować i projektować parki convenience do 2 tys. mkw. Mają one pełnić rolę dopełnienia już istniejącej infrastruktury handlowej. Można powiedzieć, że mają one charakter dzielnicowy.

Czy w ubiegłym, pandemicznym roku, udało się Państwu oddać do użytku jakieś obiekty?

Tak, otworzyliśmy dwa obiekty. Jeden w Łodzi przy ul. Rzgowskiej, a drugi w Strzelcach Krajeńskich.

A co z planami na kolejne miesiące?

Obecnie realizujemy duży projekt w Ozorkowie, toczą się również prace nad niedużym parkiem handlowym w Sobótce pod Wrocławiem. W I kwartale ruszymy z budową kolejnego projektu w Łodzi, a także rozpoczniemy budowę obiektu pod Poznaniem. W planach na II kwartał mamy premiery dwóch kolejnych obiektów.

Małe obiekty typu convenience to przyszłość handlu?

Tak jak wspomniałem, nasza strategia opiera się na dwóch filarach: w miastach powiatowych chcemy być dominującym graczem i przyciągać klientów z całego obszaru. Takie obiekty mogą być także dobrym miejscem dla marek, które nie są jeszcze obecne w danym mieście. W przypadku dużych miast, takich jak np. Poznań, chcemy tylko uzupełnić już istniejącą ofertę i dać mieszkańcom okazję do zrobienia szybkich i wygodnych zakupów niemal pod domem. Wolimy wybudować więcej małych obiektów, niż mniej ale dużych. Abstrahując już od innych kwestii, gdzie w przykładowym Poznaniu jest jeszcze miejsce na dużą galerię? A na projekt o powierzchni 1-2 tys. mkw. zawsze znajdzie się miejsce. Komercjalizacja takiego obiektu również nie powinna stanowić problemu.

Na rynku wyraźnie widać boom na obiekty typu convenience.

Zgadza się. Jeżeli w miastach o populacji ok. 30 tys. mieszkańców, z istniejącymi już punktami handlowymi, najwięksi gracze na rynku decydują się budować retail parki o powierzchni nawet 10 tys. mkw., to chyba świadczy o potencjale tego rynku? My naszą niszę widzimy jednak w mniejszych obiektach, maksymalnie do 5 tys. mkw.

Skąd bierze się sukces retail parków?

Odnoszę wrażenie, że pandemia tylko przyspieszyła pewne procesy, które na rynku toczyły się już od dłuższego czasu. Mam tu na myśli m.in. większy udział sprzedaży online w przypadku najemców z sektora high fashion, a także pewną zmianę nawyków zakupowych klientów. Nie chcą oni spędzać już tyle czasu w galeriach, a zamiast tego wybierają wygodę zakupów bliżej domu. Oczywiście centra handlowe mają swoje argumenty, magnesem przyciągającym klientów była szeroko rozumiana rozrywka czy oferta gastronomiczna.Galerie są ponadto z reguły dobrze zlokalizowane. Bez tych elementów ich propozycja nie jest już aż tak atrakcyjna dla odwiedzających. Nie mam wątpliwości, że najlepsze galerie sobie poradzą, ale co z tymi pełniącymi tylko rolę lokalną? Bez ciekawej oferty lifestylowej? One mogą mieć problemy z utrzymaniem stawek i najemców.

A z perspektywy najemców?

Nie jest tajemnicą, że część najemców z chęcią zrezygnowałaby z obecność w niektórych galeriach. Koszty obecności w nich są po prostu zbyt duże w stosunku do korzyści z tego płynących. Tacy gracze mogą szukać innych, tańszych lokalizacji, i wolnostojące retail parki czy centra convenience mogą być dla nich atrakcyjną destynacją. Zwłaszcza, że wszyscy będą próbowali jak najszybciej odzyskać rentowność. W galeriach, gdzie czynsze wynoszą ok. 20 euro za mkw., może to być trudne. Za taką samą powierzchnię w parku handlowym zapłacą przynajmniej 40 proc. mniej. Dyskonty spożywcze już próbowały “podbić” galerie, ale szybko się z tego wycofały. Okazało się to po prostu nieopłacalne z ich perspektywy. Podobnie może być z innymi najemcami.

Jak przekłada się to na negocjacje z potencjalnymi najemcami?

Nowe negocjacje idą obecnie trudniej i wolniej z jednej, prostej przyczyny: wszyscy zajmują się covidowymi aneksami. Generalnie z rozmów z najemcami wynika, że większość z nich podtrzymuje swoje plany rozwojowe. Są także marki, które faktycznie koncentrują się obecnie bardziej na zoptymalizowaniu posiadanej sieci sprzedaży i na razie nie planują ekspansji.

Wspomniany rozwój e-commerce z pewnością też wpływa na plany optymalizacji sieci sprzedaży wielu graczy.

Bez wątpienia. Naturalnie w strategii sprzedaży omnichannel ważne jest posiadanie wielu, przenikających się i współgrających ze sobą kanałów dystrybucji. Niewątpliwie posiadanie flagowych salonów w topowych galeriach wpisuje się w tą strategię – chodzi o budowanie prestiżu i rozpoznawalności danej marki. Z drugiej jednak strony sklep w retail parku może stanowić świetne wsparcie dla sprzedaży e-commerce m.in. jako lokalny punkt odbioru e-przesyłek. Zwłaszcza w miejscach oddalonych od centrów dystrybucyjnych, gdzie koszty dotarcia kurierów są wysokie.

Rozmawiał: Łukasz Izakowski