Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Krzysztof Kulig, Kulig: jeśli wynajmujący nie urealnią stawek czynszu, to najemcy będą wychodzić z galerii

W 2020 roku zostały zamknięte dwa salony Kulig w centrach handlowych, w których kończyły nam się umowy najmu. Proponowaliśmy wynajmującym pozostanie w tych lokalizacjach, ale na nowych zasadach. Interesowały nas wyłącznie umowy najmu na czas nieokreślony z kilkumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Chcieliśmy również urealnić stawki czynszu, żeby chociaż wyjść na zero – mówi w rozmowie z redakcją retailnet.pl / SCF News Krzysztof Kulig, twórca i właściciel firmy Kulig Sp. z o.o., działającej na rynku obuwniczym w Polsce.

Według informacji ZPPHiU branża obuwnicza bardzo mocno odczuła skutki pandemii. Czy sklepy obuwnicze Kulig przetrwały ten trudny czas? Jak wyglądały zeszłoroczne obroty sieci?

Krzysztof Kulig: Dynamika sprzedaż sieci stacjonarnej w styczniu 2020 roku była na przyzwoitym poziomie. Dopiero w lutym odczuliśmy pierwsze symptomy nadciągającej pandemii i pogarszającej się koniunktury gospodarczej. Wówczas zaczęły docierać do nas informacje medialne z Chin o wysokim wskaźniku umieralności osób chorujących na COVID-19 , które wystraszyły większość społeczeństwa, bo centra handlowe opustoszały niemal z dnia na dzień. Od momentu zamknięcia sklepów w wyniku lockdownu detaliści rozpoczęli dywersyfikować przychody poprzez przeniesienie sprzedaży do internetu. Ale patrząc na raporty finansowe, nawet największych spółek, ecommerce nie pomógł osiągnąć dodatnich wyników. Oczywiście w dzisiejszych czasach nie można działać bez sklepu internetowego, ale obroty osiągane w tym kanale nie zrekompensują utraconej sprzedaży stacjonarnej. W przypadku spółki Kulig zeszłoroczne spadki sprzedaży w sklepach stacjonarnych sięgnęły poziomu -64 proc. rok do rok i nie były większe niż w pozostałych firmach działających w branży obuwniczej. Pomimo znaczących wzrostów sprzedaży w internecie, całościowo odnotowaliśmy spadek -46 proc. Tutaj bijemy się o to, żeby sprzedawać a nie zarabiać, bo konkurencja cenowa w internecie jest zbyt duża. Nawet otrzymane subwencje oraz wynegocjowane symboliczne trzymiesięczne upusty w czynszach, w żaden sposób nie pokrywają kosztów i strat jakie poniosła spółka. Jesteśmy w bardzo trudnej sytuacji i obawiamy się, że jeśli kolejny lockdown będzie trwał przez dłuższy czas możemy utracić płynność finansową.

Czy w poprzednich latach sklepy Kulig osiągały zyski w centrach handlowych?

KK: W 2019 wygenerowana marża z 80-90 proc. obrotu, w zależności od potencjału lokalizacja, pokrywała koszty funkcjonowania lokalu. Natomiast marża z 10-20 proc obrotu była zyskiem przed opodatkowaniem. Przez ostatnie kilka lat galerie handlowe wychodziły z takiego założenia, że powinniśmy osiągać 80 procentowe marże – co jest nierealne do osiągnięcia – i ponad 20 proc. z obrotu płacić za czynsz. Niektórzy wynajmujący nawet mówią nam jak mamy prowadzić biznes, bo skoro nie dajemy sobie rady, to powinniśmy zmienić politykę cenową. Proszę sobie wyobrazić, że sprzedajemy parę butów za 200 zł brutto, a wynajmujący uważa, że teraz powinniśmy cenę podnieść 6 razy, żeby wygenerować pieniądze na czynsz. Przecież większość konsumentów nie zdecyduje się na zakup butów garniturowych za 1,2 tys. zł, dlatego porównywanie Polski do wysoko rozwiniętych państw, jak Wielka Brytania, Niemcy, gdzie osoby zarabiają średnio 4 razy więcej niż u nas, a ceny obuwia mogą być znacznie wyższe, jest ewidentnym nieporozumieniem. Pewnie właściciele galerii, czy fundusze inwestycyjne mają ogromną presję na zyski, lub jest to nadgorliwość menedżerów, którzy próbują osiągnąć coś czego tak naprawdę świat od nich nie oczekuje. Na pewno nie sprostamy ich żądaniom, bo i tak ograniczyliśmy już wszystkie koszty w firmie – nie ma premii, zredukowaliśmy zatrudnienie do absolutnego minimum. Tak jak mówiłem, spadki obrotów generują problemy z płynnością, a dodatkowo rozmowy z wynajmującymi nie idą w dobrym kierunku. Nie chcą z nami rozmawiać o obniżkach, ale jak tylko potrzebują podnieść stawki czynszu, to dzwonią do nas 5 razy dziennie. A teraz kiedy my wysyłamy do nich pisma przedstawiające sytuację spółki oraz propozycje czynszowe, odpisują, że w ten sposób próbujemy ich zastraszyć i nie są w stanie w ciągu miesiąca podjąć decyzji.

Czy przez ten okres przetrwały wszystkie sklepy Kulig?

KK: Obecnie sieć Kulig obejmuje 5 sklepów. Natomiast w 2020 roku zostały zamknięte dwa salony w centrach handlowych, w których kończyły nam się umowy najmu. Proponowaliśmy wynajmującym pozostanie w tych lokalizacjach, ale na nowych zasadach. Interesowały nas wyłącznie umowy najmu na czas nieokreślony z kilkumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Chcieliśmy również urealnić stawki czynszu, żeby chociaż wyjść na zero. Niestety nie udało się osiągnąć kompromisu. Pierwszy sklep został zamknięty w maju, więc nawet nie czekaliśmy na rozwiązania proponowane w ustawie covidowej, natomiast dla drugiej lokalizacji umowa najmu wygasła z końcem roku. Tak naprawdę dla nas najlepszym rozwiązaniem w kwietniu 2020 roku byłoby zamknięcie wszystkich sklepów, przesunięcie towaru i sprzedaż wyłącznie przez internet. Wówczas nie byłoby potrzeby dokładania własnych środków finansowych do sklepów w centrach handlowych.

Obecnie w sieci pozostało 5 sklepów, które zamierzacie zapewne utrzymać.

KK: Taki mamy cel, by dalej funkcjonować na rynku, z siecią sklepów zlokalizowanych w centrach handlowych. Jakkolwiek nie ukrywam, że jeżeli nie będzie normalnego odzewu ze strony wynajmujących, może przetrwamy rok przy wykorzystaniu własnych zasobów, ewentualnie jeszcze jeden jeśli otrzymamy finansowanie kredytowe. Natomiast dla spółki oznacza to jedno –  bankructwo odroczone w czasie. Niestety nie wierzę, że po odwołaniu pandemii, nagle społeczeństwo tłumnie zacznie odwiedzać galerie i kupować produkty w sklepach. Dlatego bez negocjacji i ustanowienia czynszów na rynkowym poziomie niewiele firm ma szansę przetrwać.

To jak przebiegają negocjacje w wynajmującymi?

KK: Rozmowy są trudne, bo wynajmujący proponują nam przez okres trzech miesięcy obniżkę czynszu na poziomie 20 proc., w najsłabszych miesiącach w roku, gdzie spadki obrotów sięgają 40-50 proc. Niestety lutowe i marcowe przychody ze sprzedaży nawet nie pokryją kosztów wynagrodzeń pracowniczych i składek na ZUS. Proszę zrozumieć, koszt najmu lokalu w galerii składa się z czynszu i opłaty eksploatacyjno-marketingowej. Dla lokalu o powierzchni 80 mkw, na ogół opłata eksploatacyjna wynosi od 4 tys. zł do 6 tys. zł, czyli jakieś 50 zł netto z metra w dobrych galeriach, a to są niemałe kwoty. Często trudno jest określić na jakie działania zarządcy przeznaczają te środki, bo nasze sklepy sami ogrzewamy, oświetlamy i sprzątamy, a opłata idzie na eksploatację części wspólnych, czyli kilkunastu metrów korytarza i parkingu.

Czyli trwa walka o przetrwanie a nie rozwój sieci. 

KK: Otrzymujemy oferty najmu lokali, nawet w topowych centrach handlowych. Proponowane czynsze są na poziomie ⅓ ceny sprzed pandemii. Dla sklepu o powierzchni 80 mkw. potrzebujemy osiągnąć przychody netto w wysokości 60 tys. zł, żeby pokryć koszty pracownicze. Dopiero po osiągnięciu obrotu powyżej tej kwoty możemy rozmawiać o czynszu. W sytuacji kiedy czynsz od obrotu jest na poziomie 8 proc. plus koszty eksploatacyjne, czyli łącznie 10 proc., to i tak przy osiąganych przez sklep obrotach do biznesu trzeba dołożyć. Dlatego otrzymując korzystne warunki, przy marnych obrotach nie ma sensu podpisywać umowy. Tym bardziej, że koszty aranżacji nowego sklepu przekracza kwotę 200-300 tys. zł, a zyskowność lokalu, jeszcze przez długie lata, nie osiągnie poziomu sprzed pandemii. Mam wrażenie, że właściciele centrów handlowych, wyszli z założenia, że chcą zjeść wszystkie przychody, a najemcy mają tylko pracować za parę groszy.

Rozmawiał Wojciech Wojnowski