W Polsce, biorąc pod uwagę znaczną bazę centrów handlowych, pomimo pandemii, nie przewiduję ucieczki najemców od topowych galerii. Na pewno pozostaną, ale będą zmieniać formaty i powierzchnię lokali, aczkolwiek faktycznie pewne marki wycofują się. Natomiast retail parki przede wszystkim będą się rozwijały w nowych lokalizacjach. W obszarach podmiejskich, w obrębie Warszawy, Krakowa i innych dużych miast, gdzie w sposób znaczący rozbudowują się osiedla mieszkaniowe, oraz w ramach dostępności działek budowlanych, jako uzupełnienie istniejących osiedli – mówi w rozmowie z redakcją retailnet.pl / SCF News Andrzej Kozak, Deputy Director Gleeds Polska

Firma Gleeds zajmuje się doradztwem i zarządzaniem w budownictwie. Jakie Państwo realizują projekty?

Andrzej Kozak: W przypadku większości zleceń, obowiązuje nas klauzula poufności, dlatego niestety nie mogę pochwalić się wszystkimi naszymi współpracami. Przykładowo, nasza firma wspiera realizację Unity Center w Krakowie, KTWII w Katowicach i budynku SKYSAWA w Warszawie.

R E K L A M A

Jeżeli chodzi o sektor handlowo-usługowy, jedną z kluczowych inwestycji, w które jesteśmy zaangażowani jest przebudowa i modernizacja wrocławskiej Renomy, gdzie świadczymy kompleksowe usługi zarządzania inwestycją. To doskonały przykład sytuacji, w której inwestor sprawnie odpowiada na zmieniające się warunki rynkowe. W ramach inwestycji nastąpi częściowa adaptacja powierzchni handlowych na biurowe, zmiana wystroju i szereg innych rozwiązań podnoszących atrakcyjność obiektu.

Ponadto, wykonujemy liczne audyty techniczne (Technical & Environmental Due Diligence), zarówno dla potencjalnych kupujących, jak i dla właścicieli (tzn. Vendor’s TDD) przy okazji zmian własnościowych, wspierając naszych klientów doradztwem technicznym, również przy przejęciach w sektorze handlowo-usługowym. Wykonujemy również wszelkiego rodzaju analizy kosztowe, od sporządzania budżetów dla znaczących, wielofunkcyjnych inwestycji, poprzez wyceny czy optymalizacje techniczno-kosztowe dla modernizacji i przebudów obiektów istniejących, w różnych sektorach. Wspieramy także realizację inwestycji poprzez usługę przedstawiciela instytucji finansujących.

To proszę powiedzieć na jakie inwestycje, w przypadku obiektów komercyjnych, jest największe zapotrzebowanie na rynku?

AK: Aktualnie na rynku obserwujemy zdecydowane zwiększenie ilości modernizacji istniejących obiektów. Z jednej strony przyczyną jest wiek i stan nieruchomości, konieczność odnowienia wyeksploatowanych powierzchni, z drugiej zaś potrzeba rearanżacji dla nowych najemców czy dostosowania się do aktualnej sytuacji rynkowej.

Mamy do czynienia z nietypowym w skali – dla rynku, który dotychczas znaliśmy – zjawiskiem wycofania się jednego z największych operatorów spożywczych z naszego kraju oraz zmniejszania formatów sklepów pozostałych najemców.

Drugą tendencją jest konwersja części powierzchni handlowych na powierzchnie biurowe. Dotyczy to zwykle mniej atrakcyjnych komercyjnie powierzchni, np. zlokalizowanych na kondygnacjach powyżej +1.

Mówiąc o zapotrzebowaniu na rynku nieruchomości nie można pominąć branży e-commerce, a co za tym idzie inwestycji logistycznych, które nie tylko nie ucierpiały w okresie pandemii, ale wręcz zanotowały wzrost, a prognozy na przyszłość tej gałęzi są nadal bardzo obiecujące. Tutaj zdecydowanie rynek jest bardzo aktywny.

Wymienia Pan bardzo ważną tendencję rynkową, mianowicie zmianę powierzchni handlowych na biurowe. Czy to oznacza, że w dużych galeriach, gdzie jest kilka kondygnacji, te najwyższe nie są już tak atrakcyjne zarówno dla najemców jak i klientów?

AK: Tak, bo od pewnego czasu widać, że wielokondygnacyjne obiekty handlowe funkcjonują nie do końca efektywnie. Generalnie powierzchnie komercyjne powyżej kondygnacji +1, są mniej atrakcyjne, bo klienci rzadko tam docierają, dlatego inwestorzy decydują się zmieniać ich profil z handlowego na biurowy. Oczywiście są wyjątki na rynku, jak Galeria Krakowska, czy Złote Tarasy w Warszawie, ale to są projekty połączone z dworcem, także mają nieco innych charakter, oraz potencjał klientów.

Nie da się ukryć, że wśród obiektów handlowych rośnie popularność retail parków. Skąd się to bierze?

AK: Jako aktywni uczestnicy rynku obserwujemy, że obiekty handlowe takie jak retail parki czy convenience centre od jakiegoś czasu zyskują na popularności. Rynek ten nie wydaje się być na tym etapie nasycony, chociaż oczywiście przestrzeń się znacząco zawęża. Segment tych obiektów bardzo dobrze wpisał się w zmieniające się potrzeby i styl życia klientów.

Czy jest “przepis” na sukces w tym segmencie rynku?

AK: Kwestia „przepisu na sukces” składa się z wielu różnorakich kryteriów. Na pewno ważnym czynnikiem jest lokalizacja. Kluczowa jest bliskość osiedli mieszkaniowych, zapewniona łatwość zaparkowania samochodu i do tego odpowiedni asortyment zakupów codziennych. Z jednej strony podnosi to liczbę konsumentów przybywających na tak zwane zakupy szybkie, z drugiej jest istotne z punktu widzenia zmian demograficznych jak np. starzenie się społeczeństwa. Kryterium lokalizacji obiektów blisko mieszkań zyskała na ważności w ciągu ostatniego roku – większość osób zmieniło tryb pracy na zdalny bądź hybrydowy, a co za tym idzie osłabił się nawyk robienia zakupów w drodze z pracy do domu.

Niewątpliwie korzystnym rozwiązaniem jest również połączenie danego obiektu handlowego np. z myjnią samochodową, paczkomatem, pocztą, czy stacją paliw – to również elementy zaspokajania codziennych potrzeb komercyjnych.

Z inwestycyjnego punktu widzenia realizacja obiektu typu retail park, czy convenience centre jest znacznie tańsza niż wysokiej klasy centrum handlowego, a na dzień dzisiejszy obiekty te wydają się mniej podatne na wpływ e-commerce.

Czy tego typu obiekty handlowe w obecnej sytuacji będą częściej wybierane przez najemców?

AK: W Polsce, biorąc pod uwagę znaczną bazę centrów handlowych, pomimo pandemii, nie przewiduję ucieczki najemców od topowych galerii. Na pewno pozostaną, ale będą zmieniać formaty i powierzchnię lokali, aczkolwiek faktycznie pewne marki wycofują się. Natomiast retail parki przede wszystkim będą się rozwijały w nowych lokalizacjach. W obszarach podmiejskich, w obrębie Warszawy, Krakowa i innych dużych miast, gdzie w sposób znaczący rozbudowują się osiedla mieszkaniowe, oraz w ramach dostępności działek budowlanych, jako uzupełnienie istniejących osiedli. Ponadto w dalszym ciągu rozwój retail parków będzie widoczny w małych miejscowościach, po to żeby okoliczni mieszkańcy nie musieli korzystać z oferty dużego centrum handlowego. Dlatego uważam, że rynek czeka dalszy rozwój tego typu projektów. Natomiast właściciele centrów handlowych muszą walczyć o klienta, poprzez podejmowanie szeregu inwestycji, jak modernizacje, remodelingi, czy zmianę tenant-mixu.

Czy zatem retail parki są lepszymi aktywami na rynku obiektów handlowych?

AK: Mówiąc przewrotnie nie wiem, ale potencjał tego typu obiektów znacząco rośnie. Nie zajmujemy się bezpośrednio transakcjami, ale obserwując rynek odnotowano kilka zmian właścicielskich w przypadku starszych, mniejszych centrów handlowych. To obiekty, które pod względem powierzchni, nie różnią się istotnie od dzisiejszych convenience center. Ponadto mają duży potencjał do rozbudowy, przebudowy, a biorąc pod uwagę sytuację pandemiczną są mniej narażone na turbulencje związane z lockdownami. Można powiedzieć, że następuje renesans mniejszych obiektów handlowych, bo w obecnej rzeczywistości gwarantują klientowi szybkie i bezpieczne, codzienne zakupy.

Jak będzie zatem rola centrów handlowych w postpandemicznych czasach i przy zmieniających się trendach konsumenckich?

AK: Zmiany w trybie życia społeczeństwa spowodowane przez pandemię zaszły gwałtownie i trwają już ponad rok. Możemy mieć zatem pewność, że to doświadczenie zmieni nasze podejście, również jako konsumentów, a co za tym idzie, wymusi zmiany w nieruchomościach sektora handlowego. Forma funkcjonowania i korzystania z centrów i parków handlowych będzie zapewne inna niż ta, którą znaliśmy dotychczas.

Są pewne uniwersalne trendy, kierunki w których będą zmierzały procesy zmian. O niektórych wspominałem już wcześniej, tj. zmniejszanie formatów sklepów, czy częściowe konwersje na powierzchnie biurowe. Dodatkowo, zauważamy rozbudowywanie wielofunkcyjności, czyli obiekty handlowo – usługowo – rozrywkowe, przy czym znaczenie tego ostatniego elementu może okazywać się kluczowe w nowej rzeczywistości.

W kwestii podstawowej funkcji handlowej centra już są, a będą coraz bardziej elementem strategii „omnichanel”. Ta wielokanałowość prowadzi do sukcesywnego zacierania się granicy między zakupami online i offline, a należy mieć świadomość, że w wielu przypadkach oba te kanały sprzedaży są już mocno zintegrowane.

Rozmawiał Wojciech Wojnowski