[RAPORT] Rekordowa liczba transakcji w sektorze obiektów typu convenience

Zainteresowanie inwestorów parkami handlowymi rośnie z roku na rok. W 2020 roku była to najbardziej poszukiwana klasa aktywów sektora handlowego, odpowiadająca za większość zrealizowanych transakcji w tym sektorze. Ich popularność umocniła się w ostatnim roku kiedy to okazało się, że te nieruchomości pozostają odporne na wprowadzane restrykcje związane z pandemią.

W ciągu ostatnich kilku lat parki handlowe stały się najbardziej atrakcyjnymi produktami w segmencie nieruchomości handlowych. Inwestorzy, którzy już wcześniej byli aktywni w tym segmencie – zintensyfikowali działania. Na polskim rynku pojawiło się również kilku nowych graczy. Podmioty dopiero wchodzące na rynek poszukują najchętniej nieruchomości z operatorem spożywczym jako głównym najemcą – tzw.„anchor tenant”, lub wynajętych długoterminowo stabilnym finansowo podmiotom o rozpoznawalnej marce, takim jak sklepy z branży zdrowia i urody czy sklepy z artykułami DIY.

– Parki handlowe są tym bardziej atrakcyjne, gdy są oferowane w transakcjach portfelowych. Odnotowaliśmy jednak niewiele transakcji o większym wolumenie.” – zauważa Radosław Pietrzak, Research & Data Manager w Avison Young w Polsce.

Natomiast z uwagi na fakt, że większość sprzedawanych parków handlowych należy do sektora typu convenience, do analizy został włączony również ten typ nieruchomości.

Wolumen inwestycyjny

Tendencja do robienia zakupów w pobliżu miejsca zamieszkania (convenience retail), w połączeniu z rosnącą siłą nabywczą mieszkańców mniejszych miejscowości, spowodowały dynamiczny rozwój parków handlowych i nieruchomości typu convenience.

W latach 2015-2020 udział parków handlowych i nieruchomości typu convenience nie przekraczał 10% całkowitego wolumenu sektora handlowego. Wartość ta była marginalna, ponieważ większość transakcji dotyczyła obiektów mniejszych – 72 proc. transakcji parków handlowych i obiektów typu convenience w tym okresie nie przekraczało wartości 10 milionów euro.
Obecnie wyraźnie widać trend rosnącej liczby transakcji – w 2020 roku, 23 z 35 transakcji handlowych dotyczyło parków handlowych i nieruchomości typu convenience. Ten wynik to dotychczasowy rekord pod względem liczby transakcji. Największą transakcją nieruchomości typu convenience w 2020 roku była sprzedaż portfela „Tyrion”, składającego się z 5 centrów handlowych typu convenience, w której to transakcji Avison Young reprezentował sprzedającego.

– To, co ostatnio przyciągnęło uwagę inwestorów do obiektów handlowych typu convenience, to właśnie ich odporność na wahania rynkowe spowodowane przez COVID. Na podstawie wielu spotkań i rozmów z inwestorami, prognozujemy, że w 2021 roku produkt ten będzie poszukiwany jeszcze bardziej – komentuje Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director w Avison Young w Polsce.

23 transakcje parków handlowych i nieruchomości typu convenience w 2020 roku

66 proc. – udział procentowy liczby transakcji parków handlowych i nieruchomości typu convenience w całkowitej liczbie transakcji zrealizowanych w sektorze handlowym w 2020 roku
72 proc.- udział procentowy transakcji nieruchomości wartych poniżej 10 milionów euro w całkowitej liczbie transakcji zrealizowanych w sektorze parków handlowych i nieruchomości typu convenience w latach 2015-2020

Lokalizacja

Parki handlowe i nieruchomości typu convenience sprzedane w 2020 roku były rozproszone po całej Polsce. Najwięcej nieruchomości zostało sprzedanych w największych miastach Polski, co świadczy o przywiązaniu inwestorów do lokowania kapitału w aglomeracjach. – Jednocześnie wiele transakcji zostało zrealizowanych w mniejszych miejscowościach, w których rozwój parków handlowych jest bardzo silny – prawie 30% sprzedanych nieruchomości znajdowało się w miastach poniżej 50 tysięcy mieszkańców – zauważa Radosław Pietrzak, Avison Young.

Stopy zwrotu

W porównaniu z innymi krajami europejskimi, Polskę charakteryzuje stosunkowo stabilny rozwój stopy zwrotu w sektorze parków handlowych. A to w połączeniu z dynamiczną kompresją stóp zwrotu w sektorach magazynowym i biurowym pozostawia pole do kompresji stóp zwrotu również w sektorze parków handlowych. W tej sytuacji rynkowej obserwujemy w Polsce największą spośród innych państw europejskich różnicę pomiędzy stopami zwrotu w sektorze parków handlowych, a stopami dla nieruchomości typu „prime” w sektorach magazynowym i biurowym, która wynosi ok. 2,5 punktu procentowego. Co więcej, różnica między stopami zwrotu dla najlepszych parków handlowych w Polsce a średnimi stopami zwrotu dla parków handlowych w Europie Zachodniej wynosi ponad 2 punkty procentowe. – Jeśli weźmiemy pod uwagę atrakcyjne ceny, stabilnych najemców oraz odporność na wahania rynkowe, parki handlowe w Polsce wydają się być bardzo atrakcyjnym produktem inwestycyjnym dla szerokiego grona inwestorów – dodaje Michał Ćwikliński, Avison Young

Większa konwersja wizyt

Ponieważ klienci odwiedzają centra handlowe rzadziej, poświęcają na te wizyty więcej czasu. Wybór pada też na mniejsze obiekty. Ludzie w ostatnim czasie starają się przemieszczać rzadziej – w efekcie, mieszkańcy mniejszych miejscowości unikają wizyt w dużych centrach handlowych w większych miastach, decydując się na zakupy w mniejszych obiektach bliżej swojego miejsca zamieszkania. Zauważalna jest także koncentracja na niezbędnych zakupach. Podczas wizyt w obiektach handlowych, klienci kupują głównie rzeczy niezbędne, zamiast poświęcać czas na niezobowiązujące oglądanie witryn sklepowych.

COVID-19: wpływ pandemii na wybrane portfolio nieruchomości typu convenience

Avison Young zgromadził dane dotyczące odwiedzalności i obrotów w wybranym portfolio nieruchomości typu convenience w celu analizy, jak duży wpływ COVID-19 faktycznie wywarł na rentowność biznesu. – Głównym wnioskiem, jaki się pojawił, było to, że portfolio oparło się negatywnemu wpływowi pandemii dzięki temu, że część najemców – ze względu na prowadzony rodzaj działalności – nie musiała się zamykać. Ci najemcy, którzy odpowiadali za 67 proc. zajętej powierzchni, to sklepy spożywcze, DIY lub drogerie czy apteki – wylicza Radosław Pietrzak, Avison Young.