Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Marek Noetzel, NEPI Rockcastle: nowe prawo to bomba z opóźnionym zapłonem

Jesteśmy inwestorem długoterminowym i chcemy budować długoletnie relacje na zdrowych, partnerskich zasadach. Dla przykładu – w tym roku zainwestujemy w Bonarkę w Krakowie i w Focus Mall w Zielonej Górze około 90 milionów EURO nie po to, żeby z tych inwestycji wyjść po roku. Czy w związku z tym wyobraża sobie Pan sytuację, że współpracujemy z najemcami, którzy są do nas nastawieni antagonistycznie? – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl mówi Marek Noetzel, Dyrektor Generalny NEPI Rockcastle.

Podczas wielu rozmów z najemcami usłyszałem, że NEPI Rockcastle jest firmą, z którą można dojść do sensownego porozumienia. Wielu z nich docenia możliwość współpracy z Wami na zasadzie partnerskiej i że to pozytywnie wpływa na Wasze długofalowe relacje. Czy to oznacza, że nowe regulacje, nowe prawo Was już za bardzo nie dotyczy, że macie to wszystko już poukładane?

Generalnie, tak, mamy poukładane. Jednak nowe prawo jest przygotowane na przysłowiowym kolanie, jest niespójne i budzi tyle wątpliwości, że aneksy, które zawieraliśmy z najemcami jakiś czas temu, stają w tej chwili pod znakiem zapytania. Chwała temu, kto będzie potrafił dobrze to prawo egzekwować. Myślę, że ono spowoduje ogrom rozbieżności co do interpretacji. 

Rozmawiając z najemcami, mam takie przeczucie, że bardzo wiele firm chce jednak wybrać inną drogę, i to nowe ustawodawstwo niekoniecznie będzie pomagało, bo strony i tak mają wspólne  interesy na wielu płaszczyznach.

Myślę też, że nowe ustawodawstwo jest kolejną odsłoną ścierania się interesów dwóch dużych grup podmiotów: najemców i wynajmujących. Zbyt wiele osób uległo wpływowi wąskiego grona firm, które mają jakieś partykularne interesy, a nie zdają sobie przy tym sprawy, że generuje to wiele problemów. Przykładem tego było wprowadzenie Artykułu 15ze w ubiegłym  roku – spowodowało ono więcej szkody niż pożytku. Rzeczywistość była taka, że większość najemców porozumiała się z wynajmującymi w inny sposób, niż wynikało to wprost z Art. 15ze. Aneksy zostały podpisane, a rynek sam się wyregulował, bo biznesy dobrze wiedzą, w jakich realiach funkcjonują.  

Jakie będą konsekwencje nowych regulacji?

Moja refleksja jest taka, że ten przepis będzie tylko pogłębiał rozdźwięk interesów i zmierzał do jakichś głębszych, niekoniecznie korzystnych dla rynku regulacji. Dodatkowo retoryka, której jesteśmy świadkami, pełna nieprawdziwych i niesprawdzonych informacji, doprowadzi do antagonizmów. Przecież firmy, w tym polskie, zbudowały swoją wartość i rozpoczęły ekspansję zagraniczną dzięki temu, że rynek został uwolniony pod koniec lat 80-tych. Popyt konsumpcyjny stworzył potrzebę powstania nowoczesnych powierzchni handlowych, dzięki czemu rynek się rozwinął.  Zastanawiam się, czy te nowe regulacje są po to, żeby zaszkodzić wynajmującym, czy po to, aby zamknąć dostęp do tego rynku innym najemcom. Nie wiem tego, ale patrzę na to z przerażeniem, ponieważ mam porównanie 9 krajów i widzę, jak niechlujnie jest tworzone prawo w Polsce. Ono jest po prostu pisane na kolanie, w sposób nieścisły, bez szukania rynkowego konsensusu, z jednostronnym podejściem, bez zaproszenia wszystkich stron do rozmowy i uwzględnienia negatywnych konsekwencji dla rynku. Jesteśmy obecni na 9 rynkach, zarządzamy ponad 50 galeriami i współpracujemy z wieloma polskimi markami, dając im szansę rozwoju w całym regionie CEE, więc moje obserwacje nie są bezpodstawne.

Wspomniał Pan wcześniej, że bardzo wielu wynajmujących i najemców, nie patrząc na te regulacje, będzie w indywidualny sposób układać swoje stosunki. Czy dobrze to zrozumiałem?

Tak. Będzie tak, jak było z Art. 15ze. Przecież to nie była regulacja, która spowodowała, że nie musieliśmy nic robić. Większość naszych porozumień wychodziła poza to, co dawało 15ze, czyli nie kończyło się na zwykłym oświadczeniu woli, tylko stworzyliśmy nowe aneksy, które regulowały okres lockdownu, okres po lockdownie, w indywidualnych przypadkach jeszcze inne okoliczności, nowe otwarcia itd. Art. 15ze był tylko narzędziem dla najemców, którym to wystarczało. Byli też tacy, których to nie satysfakcjonowało, jeszcze inni tego nie potrzebowali. Gros z nich miało także dużo bardziej skomplikowaną sytuację i zwykłe oświadczenie woli niczego nie załatwiało. Stworzone zostały aneksy do umów, nierzadko były podpisywane zupełnie nowe umowy, tak więc stopień komplikacji był olbrzymi. 

Czy to oznacza, że to nowe prawo nie ma większego znaczenia dla firm, które mają takie pragmatyczne podejście, i będzie ono wykorzystywane bardziej przez tych, którzy traktują te relacje w taki doktrynalny, mało elastyczny sposób?

Trudno oczekiwać, że najemcy nie skorzystają z ulgi czynszowej po lockdownie – problem w tym, że jedni jej potrzebują, inni nie, a jeszcze inni mają inne problemy i wymagają indywidualnego podejścia. Innymi słowy, nowa regulacja zakłada, że wszyscy najemcy są w podobnej sytuacji. Wynajmujący mogli niejako „dystrybuować” pomoc w stronę najemców, którzy jej bardziej potrzebują – np. gastronomia, po ustaniu lockdownu, mogła pracować, ale w reżimie sanitarnym i z ograniczeniami, jak tylko dowozy czy 50% obłożenia stolików. Nowe prawo wytrąca z rąk mechanizm rozsądnej dystrybucji, sprowadzając wszystkich najemców oraz wszystkie branże do wspólnego mianownika, co jest nie tylko nieracjonalne, ale z góry skazane na porażkę. A na to wszystko składa się marna jakość nowych przepisów. Czeka nas niezłe zamieszanie.

No tak, to jest taka Puszka Pandory, różne demony mogą z niej wyjść i aż trudno sobie wyobrazić wszystkie możliwe warianty, kombinacje różnych ewentualnych sporów.

Tak. Więcej mutacji niż w przypadku koronawirusa.

Najemcy skupieni w Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług przyjęli nowe prawo z entuzjazmem. W oświadczeniu, które wydali, pojawiło się jedno zdanie mówiące o tym, że to jest pierwszy krok ku regulacji rynku. Jak Pan myśli, o co chodzi?

Wrócę to tego, co powiedziałem na początku. Uwolniony rynek spowodował, że wielu najemców odniosło olbrzymi sukces, także międzynarodowy. Nie mogą oni pominąć faktu, że ich międzynarodowa ekspansja była możliwa dzięki temu, że z wynajmującymi mieli dobrą relację.

To nie jest tak, że wynajmujący wynajmuje powierzchnie i nic nie robi. Inwestujemy w nasze nieruchomości, bo wiemy, że nasz sukces jest pochodną sukcesu najemców – nie na odwrót. Przecież one nie byłyby wynajęte w takim stopniu, gdybyśmy w nie nie inwestowali. My, jako NEPI, każdego roku wydajemy gigantyczne pieniądze na te inwestycje. W tym roku będzie to pomiędzy 130 a 150 milionów EURO, gros z tego w Polsce. Robimy wielkie przebudowy, modernizacje, najemcy są z nich bardzo zadowoleni, więc z trudem czytam oświadczenia ZPPHIU. Nie ukrywam, że często nie mam cierpliwości, aby dokończyć lekturę. Najciekawsze jest to, że wielu najemców też jest zażenowanych poziomem niektórych publikacji – co jest budujące. Natomiast – i chcę to dobitnie powiedzieć – z olbrzymią większością najemców mamy świetne relacje i nic nie świadczy o tym, by miały się one popsuć. Mamy ambitne plany rozwoju i cieszę się, że najemcy chcą być ich częścią. Większość naszych partnerów podchodzi do sytuacji racjonalnie. 

Mówi Pan o populistycznych zagrywkach…

Tak, bo czytam, że ten rynek był asymetryczny, wręcz patologiczny. Powiedzmy sobie szczerze: to najemcy – po ustaniu pierwszego lockdownu, a wbrew umowom najmu – w wielu przypadkach nie otwierali swoich sklepów. Kto tutaj się zachowywał nieracjonalnie, wykorzystując swoją siłę? To jest po prostu retoryka, którą jestem zniesmaczony.

Powiedział Pan, że będziecie współpracować z tymi, którzy podchodzą w sposób racjonalny do całej sytuacji. Co to oznacza w praktyce?

Jesteśmy inwestorem długoterminowym i chcemy budować długoletnie relacje na zdrowych, partnerskich zasadach. Dla przykładu – w tym roku zainwestujemy w Bonarkę w Krakowie i w Focus Mall w Zielonej Górze około 90 milionów EURO nie po to, żeby z tych inwestycji wyjść po roku. Czy w związku z tym wyobraża sobie Pan sytuację, że współpracujemy z najemcami, którzy są do nas nastawieni antagonistycznie?

Budujemy relacje partnerskie. Chcemy dobierać partnerów w sposób, który będzie miał na względzie zarówno jakość galerii, jak i gwarancję cywilizowanego ułożenia współpracy w przyszłości.

Polska Rada Centrów Handlowych oświadczyła, że jest zmuszona do tego, by przedstawić sytuację branży centrów handlowych na forum europejskim. Myśli Pan, że to może dać jakiś skutek?

Jeżeli ktoś tworzy prawo, które traktuje uczestników rynku w nierówny sposób, i finansuje pewną część sektora prywatnego środkami drugiej części tego sektora, nie rekompensując jednocześnie strat, to trzeba zadać sobie pytanie, czy to jest na pewno legalne. Nie ma wątpliwości, że są to rozwiązania wątpliwe prawnie, a być może w ogóle bezprawne. Trzeba więc wykorzystać środki, które są dostępne, żeby to sprawdzić. Jednym z nich jest skierowanie sprawy do TSUE czy innych tego typu instytucji unijnych. 

Wyobraźmy sobie teraz, że Art. 15ze jest nieuzasadnioną pomocą publiczną. Czy będzie to oznaczało, że my będziemy musieli wszystkim najemcom wystawiać 100% faktury za te lockdowny? To jest bomba z opóźnionym zapłonem.

To by raziło wszystkich uczestników rynku.

Tak, to będzie broń masowego rażenia. Uważam, że ktoś tu kompletnie nie szacuje ryzyka.

NEPI widzi Polskę z pewnej szerszej perspektywy, bo działacie na kilku rynkach. Jak Polska wygląda na tym tle? 

Poza Polską nie ma tego typu regulacji. Są rynki, na których – w zamian za obniżkę czynszu – państwo dotowało obie strony rynku i było to rozwiązanie najbardziej fair. W konsekwencji nie doszło do żadnych antagonizmów czy nieporozumień. Wszyscy – jadąc na jednym wózku – musieli ponieść stratę, ale ona była rozłożona proporcjonalnie pomiędzy trzy strony: najemców, wynajmujących i państwo. Są kraje, które nie gwarantowały żadnej pomocy i udało nam się wynegocjować z partnerami, z którymi pracujemy również w Polsce, bardzo zdroworozsądkowe pakiety, które wyrównywały obniżki czynszu w zamian za różne inne udogodnienia. Ale brak regulacji powodował, że te dyskusje były dużo bardziej biznesowe, oparte na danych, na obrotach, na sile sprzedaży po re-otwarciu. To były rozmowy bazujące na transparentnych argumentach, do których każda ze stron miała taki sam dostęp.

Po prostu pole negocjacji było bardzo szerokie.

Było nieograniczone. Oczywiście, renegocjacje były trudne, ale one odbywały się pomiędzy podmiotami prywatnymi, i nikt spoza biznesu nie włączał się w ten proces. Strony były na siebie „skazane”, ergo: były niejako zmuszone do wypracowania porozumienia. 

Zatem jak  w tym kontekście,  z perspektywy inwestora, wygląda polski rynek na przyszłość?

To jest trudne pytanie. Spotkałem się z różnymi podejściami ze strony inwestorów z krajów bardziej rozwiniętych, to znaczy z Europy Zachodniej czy spoza Europy. To, co się w Polsce wydarzyło, to jest w wielu przypadkach wciąż uznawane za niewiarygodne i na pewno nie pomaga naszemu krajowi w budowaniu opinii państwa, które jest przyjazne inwestorom. Wydaje się, że priorytetem, który powinien być ponad wszystkimi podziałami politycznymi, czy jakimikolwiek innymi, jest to, żeby budować wizerunek Państwa, które na inwestorów się otwiera i z nimi współpracuje, , w którym ludzie chcą mieszkać, są szczęśliwi, a nie w którym stara się siłą uszczęśliwić jedną część rynku kosztem drugiej. 

Tracimy na tym istotnie i to nie jest taki proces, który się dzieje overnight. To jest erozja wizerunku Państwa, która jest długotrwała. Ten proces bardzo ciężko będzie zatrzymać, a jeśli to się uda, proces odbudowy potrwa bardzo długo. 

Rozmawiał; Radosław Rybiński