[WYWIAD] Magdalena Frątczak, CBRE: liczę na to, że może być tylko lepiej

To mogłaby być taka kampania „back to school”. Po tych wszystkich uzgodnieniach, aneksach, odwołaniach które jeszcze trwają ten trzeci kwartał roku, to będzie ten właśnie, który zapoczątkuje dyskusję o tym jak wspólnie odbudować rynek. Bardzo bym sobie tego życzyła – w rozmowie z SCF Magazine , mówi Magdalena Frątczak, kierująca działem Retail w CBRE

Czy na podstawie danych dotyczących odwiedzalności i obrotów w minionych 3 miesiącach możemy formułować jakieś prognozy na najbliższe miesiące, rok, może dłużej?

Ostatnie miesiące pokazały dwie rzeczy: stabilność rynku powierzchni handlowych mimo niesamowitych zawirowań i mocną stronę konsumencką. Myślę, że na tym powinniśmy się skupić, na finalnym odbiorcy, który pokazał nam, czym jest zainteresowany, jak robi zakupy, jak korzysta z dobrodziejstw internetu bądź technologii i co jest dla niego wygodne. To są takie elementy, które trzeba jeszcze bardziej eksplorować i badać, bo tylko wtedy będziemy wiedzieli, w którym kierunku ten rynek się będzie rozwijał. Powinniśmy jeszcze bardziej niż wcześniej spojrzeć na klienta, bo to on dyktuje warunki i decyduje o tym, gdzie tego zakupu będzie chciał doświadczyć w przyszłości i gdzie będzie chciał go zrealizować.

Jakie są główne zmiany w zachowaniach klientów? Czy jest coś czego nie było półtora roku temu?

Na pewno na pierwszym miejscu jest bezpieczeństwo i to na wielu poziomach. W pierwszej kolejności bezpośrednie bezpieczeństwo wynikające z tego, w jakim otoczeniu robi się zakupy: poczynając od wygody zaparkowania, braku tłoku w najbliższym otoczeniu, bardzo dobrze wyeksponowanym produkcie, o który można też dopytać, żeby nie spędzać za dużo czasu w sklepie. Zaryzykuję tezę, że dla części klientów zmienił się też sposób robienia zakupów. Przy jednej wizycie chcemy robić ich więcej, ale one nie są już tak spontaniczne jak wcześniej.

Wróciłem z wakacji nad polskim morzem i to, czego tam doświadczyłem, było dla mnie bardzo zaskakujące. W sklepach tłumy bez masek. Ludzie, których tam obserwowałem, zachowywali się tak jakby nie było żadnego zagrożenia. Mówi Pani o potrzebie poczucia bezpieczeństwa ale mam wrażenie, że to dotyczy części społeczeństwa. Co więcej: dla części społeczeństwa te standardy bezpieczeństwa mogą być czymś, co będzie blokowało ich udział w korzystaniu z centrów handlowych.

Każdy kij ma dwa końce. Przez ostatnie kilkanaście miesięcy słyszeliśmy, że centra handlowe, to są duże skupiska ludzkie, które mogą tworzyć duże ryzyko wystąpienia ogniska zarażenia. Oczywiście w jakimś stopniu każdy obiekt, miejsce może być takim ogniskiem ale cała branża handlowa bardzo mocno przestrzega przepisów sanitarnych a często nawet robi więcej dla bezpieczeństwa klientów.

Oczywiście, nie poradzimy za wiele na to, że część naszego społeczeństwa ignoruje zupełnie fakt tego, że wirus istnieje i jest dość łatwo przenaszalny. Nic nie poradzimy na mentalność części społeczeństwa a w tym i klientów, możemy tylko dostosować nasze obiekty i zasady funkcjonowania w nich do tego, co mówią przepisy i starać się wspierać w edukacji na temat bezpiecznego zachowania podczas zakupów.

Wspomniała Pani o tym, że centra handlowe były przedstawiane jako miejsce, gdzie jest niebezpiecznie. Czy nie uważa Pani, że to jest taki moment, w którym należałoby może jakoś skonsolidować działania nie tylko wynajmujących, ale także najemców w kierunku tego, by pokazywać właśnie bezpieczeństwo centrów handlowych?

Byłby to idealny scenariusz, ale leży to trochę w sprzeczności z tym, co teraz jest widoczne w relacjach między właścicielami a najemcami. Podczas pandemii zamiast się aktywizować wspólnie te dwie strony rynku, stanęli po dwóch bardzo różnych stronach barykady. Chyba jeszcze jest za wcześnie na to, żeby oczekiwać ze strony najemców takiego pójścia tą drogą, że odczarujmy centra handlowe, bo to są bezpieczne miejsca. Ma to związek z dynamicznym rozwojem sprzedaży online.

Wydaje mi się, że to jest właśnie ten dobry czas, bo najemcy osiągnęli to, co mieli osiągnąć. Mają korzystne dla nich rozwiązanie legislacyjne, stabilną w miarę sytuację. Nie mamy jakichś wielkich upadłości, jakichś dramatycznych i masowych wydarzeń po stronie najemców. Przecież półtora roku temu niewielu by było takich, którzy postawiliby jakieś pieniądze na to, że po tylko lockdownach to będzie w takim stanie, w jakim jest, prawda?

Absolutnie. To mogłaby być taka kampania „back to school”. Po tych wszystkich uzgodnieniach, aneksach, odwołaniach które jeszcze trwają ten trzeci kwartał roku to będzie ten właśnie, który zapoczątkuje dyskusję o tym jak wspólnie odbudować rynek. Bardzo bym sobie tego życzyła

Czy zgodzi się Pani z opinią, że liderzy rynku, mówię o rynku najemców, jeszcze bardziej uciekli do przodu, odjechali reszcie peletonu.

Myślę, że tak. Duże podmioty mają więcej pieniędzy na inwestycje, szybciej dochodzi do pewnych procesów. Czasami zachowuje się jak niszczyciel, to znaczy, ma dużą bezwładność. Ale jak już ruszy, to po prostu prze do przodu i jak wejdzie na dobry tor, to przynosi to efekty. Wydaje mi się, że nie zawsze to jest bardzo dobre rozwiązanie. Czasami zmiany na rynku wśród tych dużych najemców powodują, że mali albo w ogóle przestają funkcjonować i znikają z rynku, albo są wchłaniani przez te duże marki. Trochę nam się skraca ławka, wybór jest tak naprawdę trochę mniejszy. Ja nie mówię tylko i wyłącznie o polskich markach. Na początku lat 90. na naszym rynku było bardzo dużo modowych marek francuskich. Teraz tak naprawdę nie wiem, czy została jedna. To samo widać w sferze obuwia, gdzie znowu ten wybór zaczyna być coraz mniejszy.

Jak Pani widzi możliwości rozwoju na polskim rynku w kontekście tego, że pandemia odsłoniła trochę powierzchni w centrach handlowych? Pojawiały się różne opcje, które wcześniej nie były dostępne. Czy te przestrzenie wypełnią właśnie Ci liderzy czy też to jest szansa dla nowych najemców?

To są dwa obszary. Pierwszy obszar to jest ten, w którym pojawiają się nowe marki. Nie jest ich za dużo, bo tak też do końca tych wolnych powierzchni nie jest w Polsce dużo. Poziom pustostanów jest w okolicach między 4 a 5%.

Przed pandemią ile było?

Przed pandemią było około 3%, więc zmiana o te dwa punkty procentowe.

Ale dwa punkty procentowe to jest kilkaset tysięcy metrów kwadratowych.

Musimy jednak pamiętać o tym, że te poziomy pustych lokali w Polsce wynikały w dużej mierze z takich wakatów strukturalnych. To znaczy, to była chybiona lokalizacja, chybione centrum handlowe. Ono zwykle miało jeden poziom pusty albo jakąś jego część. Ale w dobrych centrach handlowych poziom pustostanów nie wzrósł jakoś dramatycznie. Oczywiście widzimy, że są wakaty w centrach, w których przez ostatnie dziesiątki lat tych pustostanów nie było. Ale to jeszcze nie jest aż tak zauważalne gołym okiem. Pojawiają się marki, które te luki w tych najlepszych centrach zaczynają wypełniać. Okazuje się, że na przykład sprawdziły swoimi kanałami online, jak wygląda sprzedaż w Polsce i teraz wchodzą do centrów. Podałabym tu przykład Rituals, który był obecny w Douglasie, w Sephorze, online a także w swoim własnym sklepie internetowym. Teraz otwiera sklepy stacjonarne i to jest ten moment. Dla marki to dość bezpieczny sposób, ma przetestowany rynek, zna jego potencjał i wyrobioną stałą grupę klientów. Myślę, że to jest jeden kierunek.

A drugi?

Drugi kierunek jest taki, że też nasze polskie marki potrzebują więcej powierzchni dla siebie. Znowu wrócę do tej dbałości o klienta, który ma mieć wygodnie wejść do sklepu i po prostu ten produkt obejrzeć, przymierzyć i zakupić, więc potrzebne są trochę większe powierzchnie. Z drugiej strony, patrzę jeszcze na poziom rynku spożywczego. Kupujemy inaczej, kupujemy w innych sklepach. Ten poziom wydatków na artykuły spożywcze się zmienił w ostatnich 18 miesiącach. Dużo kupujemy w sklepach dyskontowych i coraz rzadziej chcemy spędzać czas w ogromnym hipermarkecie, te powierzchnie się z kolei kurczą. Powierzchnie te są adaptowane przez kolejnych najemców, dla których na przykład nie było do tej pory dużego sklepu w centrum, nie było tysiąca metrów, a z tego hipermarketu te tysiąc metrów można wygospodarować. Dla nich nie ma szkody, bo oferta się powiększa, a wszyscy funkcjonują dalej tak, jak powinni.

Tutaj takim spektakularnym przykładem jest zagospodarowanie przestrzeni po Tesco przez Netto. Te sklepy są zazwyczaj 2-3 razy mniejsze niż dotychczasowe Tesco. Zostaje wolna przestrzeń dla nowych najemców.

Dokładnie. Ja jestem bardzo pozytywnie nastawiona do tych zmian. Myślę, że rynek powierzchni handlowych i w ogóle całe jego otoczenie pokazało, że sytuacje takie bardzo nieprzewidywalne tylko wzmacniają ten obszar. Cokolwiek się wydarzy w następnym kwartale bądź dwóch, jakkolwiek ta pandemia będzie nam uprzykrzała życie, to już wiemy jak reagować. Mamy już pewnego rodzaju wypracowane procesy i wiemy jak przetrwać.

Może być tylko lepiej?

Liczę na to! Mamy bardzo dobry rynek pracy, bo to było też takim elementem, który gdzieś tam nas hamował jeszcze w 2020 roku, kiedy firmy redukowały zatrudnienie, szukały oszczędności. A 2021 pokazał, że rynek pracy jest dalej prężnie działa. Nie wzrasta nam bezrobocie, nie spada nam zasobność portfeli. Pomijam inflację w tej dyskusji. Mamy oszczędności, mamy w portfelach wystarczająco dużo pieniędzy, na co z kolei patrzą marki zagraniczne, planując swój rozwój w Polsce. Stąd patrzę optymistycznie, bo już raczej nic gorszego nam się nie powinno wydarzyć.

Rozmawiał Radosław Rybiński