Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] M. Guzowski, Ciasto i Farsz: czas lockdownów wykorzystaliśmy na przygotowanie się do ekspansji

Rynek nieruchomości dzisiaj bardzo mocno się rozwija, bardzo dużo lokalizacji sprzedaje się na pniu, pojawiają się nowi gracze na rynku wynajmu. Wyłuskiwanie tych najlepszych miejsc pod nasze lokalizacje to nie jest dziś łatwy kawałek chleba. Taka sytuacja na rynku raczej nie sprzyja ulgom w umowach. Mam wrażenie, że rynek się teraz bardzo sprawnie odbudowuje – mówi w rozmowie z Retailnet Marek Guzowski, pełnomocnik zarządu ds. rozwoju organizacji, Ciasto i Farsz.

Sieć Ciasto i Farsz w ostatnim czasie powiększyła się o kilka nowych lokalizacji. Czy to oznacza, że nie boicie się ponownych lockdownów?

Czas lockdownów wykorzystaliśmy na przygotowanie się do dynamicznej ekspansji i układania procesów wewnątrz sieci. Szczególnie drugi lockdown, który ciągnął się w nieskończoność, sprawił, że musieliśmy poczekać nieco z otwieraniem kolejnych lokalizacji. Pracowaliśmy w tym czasie nad pozyskiwaniem nowych lokali, żeby mieć je w zanadrzu kiedy przyjdzie właściwy czas. To zaowocowało, bo dziś prowadzimy intensywnie prace budowlane w dziewięciu nowych lokalizacjach jednocześnie, głównie w Warszawie.

Rekalma Apsys
r e k l a m a

Jakie to będą lokalizacje?

W ostatnim czasie otworzyliśmy dwa lokale w Warszawie: w CH Skorosze i przy ul. Sowińskiego na Woli. W przygotowaniu do otwarcia są kolejne miejsca w Warszawie: Montwiłłowska na Targówku, Kaliny Jędrusik na Żoliborzu, Ździechowskiego na Mokotowie, Dzwonnicza na Ursynowie, Kłobucka na Służewcu i Obozowa na Woli. Aktualnie w sieci działa 11 lokali i 9 mamy w procesie adaptacji a ich otwarcia planowane są na okres września i października. 5 lokali zdecydowaliśmy się również zamknąć, ponieważ pandemia mocno zweryfikowała lub zmieniła ich atrakcyjność.

Tak znaczne przyspieszenie wynika z pojawienia się nowych atrakcyjnych i wolnych powierzchni np. w centrach handlowych?

W naszym przypadku nie do końca. W tym momencie mamy dwa lokale w centrach handlowych – w szczecińskim CH Galaxy i CH Skorosze na Warszawskim Ursusie. Szczeciński wyraźnie odżył po Lockdownie i dziś bardzo dobrze sobie radzi. Warszawski lokal wystartował w lipcu i spotkał się z bardzo dobrym przyjęciem. Kolejne dwa lokale, z którymi jesteśmy na finiszu prac, to lokal we Wrocławiu w CH Ferio Gaj i w warszawskiej Galerii Renova. Rozmowy odnośnie tych lokalizacji rozpoczęliśmy jeszcze w 2020 roku. Galerie cały czas pozostają w kręgu naszych zainteresowań. Pandemia nieco zweryfikowała rynek gastronomiczny i wzmocniła w moim odczuciu potencjał parków handlowych i obiektów typu convenience. W tym przypadku i my wpisujemy się w te trendy i rozglądamy się za tego typu lokalizacjami, bo mówiąc wprost, stały się dużo bardziej bezpiecznymi inwestycjami. Pozostałe pierogarnie zlokalizowane będą na osiedlach.

Retail parki rosną teraz jak grzyby po deszczu, więc chyba macie w czym wybierać

To prawda. Prowadzimy kilka rozmów w tym zakresie. Natomiast odpowiedź na to, jak będą funkcjonowały galerie i parki handlowe, poznamy tak naprawdę kiedy skończy się czwarta fala pandemii, którą zapowiada wielu ekspertów. Jeżeli rząd znowu nałoży obostrzenia i rygory, podejmie decyzje o bardzo mocnych ograniczeniach w handlu, to siłą rzeczy, wstrzyma rozwój wielu podmiotów. W tym także nasz. Natomiast pamiętajmy, że miasto miastu nierówne. Są miejscowości i miasta, w których ewidentnie retail parki cieszą się dużo większym powodzeniem i są miasta, w których społeczność jest przyzwyczajona do korzystania ze swoich kluczowych obiektów. W nich nie widać aby coś miało się zmieniać na gorsze, czy też miałby być jakikolwiek stały odpływ gości. Prawdą natomiast jest, że retail parki stają się dziś po prostu ciekawymi lokalizacjami. Wybierają je coraz atrakcyjniejsi najemcy i te obiekty przejmują funkcję takich lokalnych centrów rozrywki, kultury. Pojawiają się w nich kina, kluby czy inne dodatkowe atrakcje. Wpisuje się to w zmianę nawyków funkcjonowania konsumentów, które obserwujemy, więc musimy za tym iść.

Jak szybko nastąpiło odbudowywanie obrotów po pandemii w Państwa w firmie?

Wakacje w miastach od zawsze, niezależnie czy była pandemia, czy jej nie było, to nigdy nie był najlepszy okres dla gastronomii. Tak samo jest choćby z okresem poświątecznym. My z lockdownu przeszliśmy od razu w okres wakacyjny. Cieszy nas fakt, że nasze lokale z miesiąca na miesiąc odbudowują się. To co widać na pewno to zmniejszenie udziału odbiorów własnych i dostaw na rzecz konsumpcji w lokalach. To jest dla nas bardzo ważne. Usługa na wynos powoduje, że rentowność działalności mocno spada, ponieważ koszty jej prowadzenia są olbrzymie: prowizje agregatorów, transport, koszty dodatkowych opakowań. Z miesiąca na miesiąc obroty rosną, liczba gości odwiedzających lokale wzrasta i udział delivery spada. Jest to dla nas sygnał, że branża się odbudowuje. Koniec lockdownu najlepiej odczuły te lokale, na których otwarcie ludzie najbardziej czekali. Kawiarnie, w których można wreszcie spotkać się ze znajomymi, kluby, puby, prestiżowe restauracje, do których można było w końcu wyjść i spędzić w nich czas. Te miejsca po zakończeniu lockdownu cieszyły się największą atrakcyjnością. Natomiast ta gastronomia, nazwijmy ją, codzienna, z której chcemy skorzystać w czasie pracy, w drodze do domu, wpaść na lub po coś dobrego dla siebie czy dla rodziny, to jest taki rodzaj działalności, który funkcjonował niezależnie od tego, czy była pandemia, czy jej nie było, czy był lockdown, czy go nie było. W związku z tym tutaj takiego nagłego skoku w górę nie odnotowujemy.

Jak wyglądają aktualnie negocjacje umów najmu? Czy ceny za mkw. są na stabilnym poziomie?

Ceny są rynkowe a jakość miejsca i lokalizacja od zawsze dyktują ceny. Natomiast to, co też widzimy, to wzrastającą skłonność zarządców do negocjacji. Widoczne to jest w podejściu do umów, czasu ich trwania, możliwości fit-outowych. Można powiedzieć, ze zarządcy stali się w tych tematach bardziej elastyczni, za co należy im się również słowo uznania.

Czy widzi Pan po tym czasie pandemii jakieś konkretne zmiany w umowach najmu?

Przyznam szczerze, że średnio. Rynek nieruchomości dzisiaj bardzo mocno się rozwija, bardzo dużo lokalizacji sprzedaje się na pniu, pojawiają się nowi gracze na rynku wynajmu. Wyłuskiwanie tych najlepszych miejsc pod nasze lokalizacje to nie jest dziś łatwy kawałek chleba. Taka sytuacja na rynku raczej nie sprzyja ulgom w umowach. Mam wrażenie, że rynek się teraz bardzo sprawnie odbudowuje.

Jakich zmian w umowach najemcy by oczekiwali?

Myślę, że przede wszystkim adekwatnych do obrotów stawek czynszu. Kluczowe jest zabezpieczenie w umowach na wypadek sytuacji, w której wysokość czynszu pierwotnie wynegocjowanego staje się nieadekwatna do warunków prowadzenia działalności. Utrzymanie czynszu na tym samym poziomie w miejscu, które z racji wprowadzanych obostrzeń czy też obiektywnych przesłanek staje się mniej atrakcyjne, jest zwyczajnie nie fair. Proszę zobaczyć: lokalizacja w centrum miasta, która tętniła życiem, z powodu obostrzeń oraz np. braku studentów i pracowników biurowych, traci na swojej atrakcyjności. Czynsz, który miał się bronić wysokim obrotem, przestaje być adekwatny. Wynajmujący muszą uznać to, że potencjał ich lokalizacji się zmienił i działać adekwatnie. Unormowanie takich sytuacji w umowach wydaje się być dzisiaj nieodzowne. Tego nauczyła nas wszystkich pandemia.

Miałem ostatnio bardzo ciekawą rozmowę z jednym z zarządców biurowca. Pojawiła się propozycja, żeby uzależnić czynsz od liczby pracowników. Wynajmujący w takim wypadku bierze na siebie odpowiedzialność, za swoją część. Mam takie wrażenie, że biurowce, które bardzo mocno odczuły pandemię, odpływ pracowników na home office i mniejsze zapotrzebowanie firm na powierzchnię biurową, dużo szybciej zaadaptowały się do istniejącej sytuacji.

Jak Pan ocenia artykuł 15ze i poprawki? Czy to, że rząd ingeruje w relacje między najemcą a wynajmującym jest w Pana opinii zasadne?

To jest w mojej ocenie odpowiedź na to, że tej solidarności, o której tak dużo się wtedy mówiło, po prostu nie było na niewystarczającym poziomie. Jestem przeciwnikiem nadmiernych, odgórnych regulacji i raczej pozostawiania spraw wolnemu rynkowi. Natomiast praktyka pokazała, że umowy dotychczas zawierane, nie zawsze były symetryczne. To znaczy najemcy nie siadali do stołu na równych prawach z wynajmującymi i zdecydowano się o to zadbać.

Regulacje siłą rzeczy zawsze coś dają, ale też zawsze coś odbierają. Odbierają możliwość chociażby pójścia dalej lub znalezienia najlepszego możliwego rozwiązania, wyjścia poza schemat. Bo czasami np. dla wielu firm lepszym rozwiązaniem mogłoby być zakończenie działalności lub skrócenie czasu trwania umowy bez kar. Wprowadzane regulacje sprawiają, że trzeba działać według prawnych wytycznych. Jestem więc przeciwny wszelkim takim twardym rozwiązaniom, bo one odpowiadają zawsze tylko na jakąś część potrzeb najemcy i wynajmującego oraz rozwiązują tylko jakąś część problemów, nie dając pola do tego, aby szukać najlepszych możliwych rozwiązań.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz