[WYWIAD] Piotr Wasilewski, Nuvalu: 6-8 tys. mieszkańców wystarczy by powstał retail park

Dzisiaj rozmawiamy o centrach convenience, które się składają z supermarketu, dwóch, trzech sklepów, gdzie miasto ma 6-8 tysięcy mieszkańców.  Oczywiście musi być odpowiednio duży powiat albo gmina, która przekracza tę magiczną granicę 10-12 tysięcy mieszkańców – mówi Piotr Wasilewski, Head of Retail & Investment, Nuvalu. Rozmowę przeprowadzono podczas konferencji będącej częścią targów SCF 2021. 

Klienci, dla których pracuje Nuvalu, to jest akurat ta część rynku, która rośnie jak grzyby po deszczu.

Rośnie i funkcjonuje czyli retail parki. Ale chciałbym najpierw coś powiedzieć a propos targów SCF. Bardzo mi tego brakowało przez ostatni rok. Wiele osób nie miałem okazji widzieć przez ostatnie dwanaście miesięcy. I wszystko można robić przez telefon, przez maila, przez wideokonferencje ale kontakt osobisty ma o wiele większą wartość. Ja przynajmniej ten kontakt sobie bardzo cenię. Dzisiaj widzę tu niemal wszystkich, których nie miałem okazji spotkać przez COVID. Rozmowy, które tu odbywamy są bardzo owocne. Wiele rzeczy potwierdzamy sobie, wiele rzeczy przypominamy. Próbujemy się porozumieć lub przekonywać. Ja preferuję takie prowadzenie biznesu, kiedy możemy się spotkać

Czy w tych rozmowach na SCF, pojawiły się jakieś takie wątki, które są nowością, zaskoczeniem, czymś czego nie przewidywałeś?

Nie, bo biznes prowadzimy day to day. I w gruncie rzeczy te trendy, czy to co nowego się pojawiło, czy uwypukliło, to był właściwie cały zeszły rok. I dzisiaj mówimy tylko o kontynuacji pewnego trendu. 

Nuvalu pracuje dla wielu inwestorów z obszaru parków handlowych. Są to inwestorzy sieciowi jak również klienci realizujący pojedyncze projekty. Jak w tej szerszej perspektywie ocenicie potencjał rynku? 

Mamy ten przywilej, że pracujemy z wieloma inwestorami, i mamy przegląd wielu miast, i tych większych jak również tych mniejszych. Powtórzę to, co już było powiedziane wiele razy:  dzisiaj jest czas na retail parki. Tak wygląda rynek, tak wygląda zainteresowanie najemców. 

Sam rynek jest różnorodny. Jest coraz więcej deweloperów, którzy realizują obiekty retail parkowe w coraz mniejszych miastach. Dzisiaj rozmawiamy o centrach convenience, które się składają z supermarketu, dwóch, trzech sklepów, gdzie miasto ma 6-8 tysięcy mieszkańców. 

6-8 tysięcy to nie za mało?

Oczywiście musi być odpowiednio duży powiat albo gmina, która przekracza tę magiczną granicę 10-12 tysięcy mieszkańców. I jest wiele podmiotów, dziesiątki podmiotów, którzy nad tym pracują. Instytucjonalni i lokalni deweloperzy i ci, którzy pracują z supermarketami. To jest jedna część rynku. 

Inna część rynku to są miasta, w których już istnieje retail. To są te miasta powyżej 40-50 tysięcy, gdzie retail parki są ofertą uzupełniającą. I każde miasto jest inne, każde miasto ma inną wyporność, każde miasto ma inne postrzeganie najemców, inną ekonomię, inaczej tam się handluje, inaczej wygląda logistyka. I żeby zainteresować najemców, trzeba zrobić coś wystarczająco dużego, z dużą możliwością na rozwój. Chodzi o to, żeby najemcy chcieli tam na lata zainwestować. 

Jeszcze niedawno inwestorzy nie wchodzili do miast poniżej 20-25 tysięcy mieszkańców…

Pieniędzy do inwestowania jest coraz więcej i coraz częściej ten pieniądz myśli o retailu. W mojej ocenie tendencja na rynku będzie taka, że stopy kapitalizacji będą spadały. Coraz trudniej i drożej się buduje, coraz więcej czasu się na to poświęca. I to będzie musiało mieć konsekwencje w cenach zakupu samych nieruchomości jak i gotowych projektów. Inwestorami mogą być zarówno klienci instytucjonalni jak i klient indywidualny. Jest coraz więcej  polskich, zamożnych klientów, którzy lokują pieniądze w nieruchomościach. I to jest w pewnym sensie jeszcze nie do końca zweryfikowany rynek. Jest wielu profesjonalnych doradców, którzy obsługują ten rynek i on jest naprawdę bardzo ciekawy.

Na rynku pojawia się dużo inwestorów, deweloperów, którzy nie do końca ten rynek czują. Oczywiście nie znaczy to, że każdy taki mniejszy inwestor nie ma odpowiedniego know how, ale przy inwestorach instytucjonalnych nie ma takiej obawy. Jak to wygląda z Twojej perspektywy? Pytanie dotyczy de facto tego, czy nie grozi nam przegrzanie rynku.

To jest dzisiaj bardzo profesjonalny rynek. I jeżeli nawet mówimy o deweloperach lokalnych czy regionalnych to pamiętajmy o tym, że żeby powstała inwestycja, potrzeba wielu rzeczy. Potrzeba nieruchomości, na której da się coś zbudować. Potrzeba żeby najemcy potwierdzili, że tam chcą być i podpisali umowy. Potem trzeba pójść po pieniądze do banku, gdzie projekt jest ponownie oceniany. Ja mówię o takim wielokrotnym sprawdzeniu. Sprawdzany jest deweloper, czy jest dla nich wiarygodny, co zrealizował. Sprawdzana jest sama lokalizacja i jej potencjał względem istniejącej i planowanej konkurencji. Trzeba przekonać miasto, że chce się zbudować w tym miejscu i uzyskać wszystkie potrzebne uzgodnienia. Jak wszędzie, zdarzają się błędy. Nawet najwięksi, najmocniejsi mogą takie błędy popełniać albo coś przeszacować. Jednak dzisiaj przy tak profesjonalnym rynku, o te błędy coraz trudniej. 

Czyli jest szereg takich bezpieczników, które powodują, że po prostu nie ma zwarcia i nie będzie pożaru?

 Generalnie tak. Oczywiście nie będę wymieniał, ale w Polsce są obiekty, które powstały i nie mają najemców. Stoją i straszą do dzisiaj. Dzisiaj w mojej ocenie nikt nie może sobie na to pozwolić. Przynajmniej ja nie wyobrażam sobie, przy racjonalnym podejmowaniu decyzji, że ktoś rozpocznie inwestycje bez podparcia w decyzjach najemców, czy w banku, że będzie mógł to dokończyć i otworzyć. 

To są te elementy, które stabilizują rynek. A jak wyglądają ewentualne bariery rozwoju rynku? 

Deweloperzy kreują rynek, czyli otwierają obiekty, przekonują najemców do pewnych rzeczy, ale rynek idzie też za najemcami. To oni mówią o rozwoju, o wchodzeniu do coraz mniejszych miast, o zagęszczaniu miast, w których są już obecni. A barierą będzie w pewnym momencie przesycenie rynku. Możemy mówić dzisiaj o kolejnej pięcioletniej perspektywie.

Czyli jeszcze 5 lat i stop?

Jeżeli mówimy o zagęszczeniu dużych, średnich miast to można mówić o tym, że rynek po tych pięciu latach wejdzie w kolejną fazę. Jeżeli Polska nadal będzie się rozwijać, a obroty będą wystarczająco dobre, żeby najemcy nie zrewidowali planów rozwojowych, to  będziemy widzieli coraz większe zagęszczenie handlem. 

Barierą może być dostępność nieruchomości. Dzisiaj sporo podmiotów przygląda się tym tym samym regionom, tym samym miastom, tym samym nieruchomościom.

Kolejna bariera, to jest to co się dzieje w urzędach. W niektórych sytuacjach cały proces  wydłużył się o ponad rok, porównując to do sytuacji sprzed pandemii. To wszystko może wpłynąć na wydłużenie tego okresu.

Porozmawiajmy o czynszach. Niektórzy uczestnicy rynku mówią o stabilizacji inni wskazują przesłanki do ich wzrostu. Jak przewidujecie, jak tutaj będzie wyglądała sytuacja? 

To jest system naczyń powiązanych. Najemcy to są bardzo profesjonalni ludzie i firmy. Oni wiedzą, że żeby zbudować obiekt, musi za tym stać ekonomia. To znaczy, że nie da się zbudować parku handlowego na zbyt niskich czynszach, albo procencie od obrotu. Więc jeżeli mówimy, że najemcy myślą racjonalnie o tym, żeby otwierać kolejne sklepy, powiększać swoją sieć, to za tym musi być też jakby ich krok. To znaczy, że oni muszą płacić racjonalne czynsze i one muszą pozostać na tym poziomie, na którym są. Nie wyobrażam sobie, żeby miałyby spadać.

Nie mówimy o spadku a ewentualnym wzroście.

Myślę, że dzisiaj nie możemy mówić o wzroście. Chciałbym, żeby te czynsze się utrzymały na tym poziomie, który był jeszcze przed Covidem. Wszyscy gracze na tym rynku dostali po głowie przez Covid. Ale widać zrozumienie. Jeżeli mówimy o tym, że ktoś chce, żeby obiekty powstawały, a najemcy tacy są, to czynsze muszą być racjonalne. 

Rozmawiał: Radosław Rybiński

 

Facebook
LinkedIn
PARTNERZY PORTALU
NAJNOWSZE INFORMACJE
SCF DATABASE

Firmy

usługi doradcze, zarządzanie nieruchomościami
Nuvalu to spółka z polskim kapitałem, założona przez czterech wspólników. Firma od 12 lat świadczy profesjonalne i kompleksowe usługi w…
Baza danych
Scroll to Top