[WYWIAD] Magdalena Kowalewska, Immofinanz: STOP SHOP-py tylko w miastach od 15-20 tysięcy mieszkańców

Wskaźniki footfall-u w centrach handlowych VIVO! rosną nieco wolniej niż w parkach handlowych, ale obserwujemy regularny progres w ich odbudowywaniu. Centra konsekwentnie wzmacniają też poszczególne kategorie tenant-mix, a organizowane obecnie eventy z serii tzw. „bezpiecznej rozrywki” i akcje posprzedażowe są kolejnymi elementami budującymi przewagę konkurencyjną VIVO! w danym regionie – w rozmowie z SCF News|retailnet.pl mówi Magdalena Kowalewska, Country Manager Operations Poland, Immofinanz.

Ostatni czas to dynamiczny rozwój parków handlowych pod logo STOP SHOP. Jakie są plany rozwoju sieci tych obiektów w perspektywie najbliższych dwóch lat?

Aktualnie nasza marka parków handlowych STOP SHOP jest obecna w niemal 100 lokalizacjach, w tym dziesięć z nich znajduje się w Polsce, a jedenasty STOP SHOP – w Zielonej Górze –  jest w trakcie budowy. Plany na poziomie grupy przewidują zwiększenie portfela do 140 STOP SHOP-ów w nadchodzących latach. 

Na jakim etapie są nowe inwestycje? 

Jak już zdążyłam wspomnieć, aktualnie realizujemy projekt STOP SHOP w Zielonej Górze. Równolegle trwa budowa i podpisywane są umowy z najemcami, wśród których będą m.in. Martes Sport, Sinsay, Kakadu czy TEDi. Ponadto nieprzerwanie analizujemy kolejne inwestycje w tym obszarze. Nasz cel jest jasny: chodzi o to, by w przyszłości STOP SHOP-y oplotły mapę Polski niczym pajęczyna, zgodnie z filozofią: silna marka musi być powtarzalna i widoczna.

Wydaje się, że jednym z największych wyzwań stojących przed inwestorami parków handlowych jest zabezpieczenie odpowiednich działek. Jak wygląda Wasz bank ziemi?

Stale poszukujemy nowych i ciekawych możliwości rozwoju dla naszego portfela. Jednak w ramach naszej strategii związanej z rozwojem sieci parków handlowych STOP SHOP komunikujemy tylko te projekty, które są pewne i gotowe do startu. Staramy się zbyt wcześnie nie upubliczniać informacji na temat zabezpieczonych działek, czy też prowadzonych negocjacji.

Jakie lokalizacje, mam na myśli przede wszystkim wielkość miasta, są w kręgu Waszego zainteresowania? 

Przyglądając się nowym lokalizacjom pod przyszłe STOP SHOP-y, bierzemy pod uwagę szereg zmiennych. Jednak aby dana działka była analizowana głębiej, musi spełniać trzy z naszych podstawowych parametrów. Przede wszystkim musi być zlokalizowana w miejscowości od 15-20 tysięcy mieszkańców wzwyż. Ponadto przyglądamy się szczególnie działkom od 1,5 ha w okolicy terenów mieszkalnych lub takich, w których nowe osiedla będą powstawały. Dodatkowo, trzecią z najważniejszych zmiennych we wstępnej ocenie danej lokalizacji jest to, czy posiada ona miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z możliwością budowy obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m kw. Jeśli te warunki są spełnione, przystępujemy do dalszej, jeszcze bardziej szczegółowej analizy konkretnej działki.

STOP SHOPY mają od ponad 2 tys. do nawet kilkunastu tysięcy powierzchni. Dominujący jest jednak format kilkutysięcznych projektów, ale czy planujecie także większe inwestycje?

Generalnie wszystko uzależnione jest od potencjału lokalizacji i wielkości działki. Dla przykładu, STOP SHOP Siedlce ma łącznie aż 14.000 m kw. Mimo oficjalnego otwarcia w środku pandemii, w marcu 2020, park doskonale przyjął się na lokalnym rynku, bijąc rekordy odwiedzalności dla naszego polskiego portfela, również patrząc na dane historyczne, okres sprzed Covid-19. To tylko pokazuje, że nasz produkt okazał się odporny na kryzys i doskonale przyjął się w aktualnych czasach. Poza tym zaglądając wstecz na nasz rozwój w ostatnich latach, widzimy również, że nasze projekty stawały się coraz większe – ze względu na bardzo dobry popyt ze strony najemców.

Jak wyglądają plany rozwoju projektów Top o STOP?

Ogłoszony niedawno na poziomie grupy projekt Top on STOP zwiększa naszą ofertę nieruchomości o segment zrównoważonego i przystępnego cenowo budownictwa mieszkaniowego. Dzięki temu pomysłowi jednopoziomowe dotąd parki handlowe STOP SHOP mają być rozbudowane o dodatkowe piętra, na których w perspektywie średnioterminowej – patrząc na cały portfel, powstanie łącznie do 12.000 mieszkań.

Pierwsze pilotażowe projekty w ramach tego tematu prowadzone są w Austrii, Słowacji i Serbii. W Polsce na ten moment badamy kwestie legislacyjne dla Top on STOP. Aktualnie trudno nam określić, kiedy będziemy mogli wystartować z tym projektem w naszym kraju. Na pewno tak szybko, jak będziemy gotowi na start, wyjdziemy na zewnątrz z odpowiednią komunikacją. 

W opinii ekspertów galerie w wielkości 20-40 tys. GLA, a takie są właśnie 4 projekty pod marką VIVO!, stanęły w dobie pandemii przed największymi wyzwaniami. W jakim tempie projekty pod marką VIVO!  odbudowują odwiedzalność i obroty?

Pandemia wpłynęła na kondycję obiektów handlowych każdej wielkości, zmieniły się również zachowania klientów. Czasowo zamykane strefy, brak eventów i innych, wcześniej dostępnych poza-zakupowych atrakcji oraz ograniczenie funkcji rozrywkowej centrów, wpłynęły na skupienie się odwiedzających na podstawowym celu wizyt: zakupach. Zrobionych w miejscach bezpiecznych i takich, w których dostępna jest szeroka oferta, pozwalająca na jak najszybszą i najbardziej skuteczną realizację. Widać to w wynikach sprzedaży naszych najemców, gdyż u wielu z nich kształtują się one na poziomie z roku 2019. Wskaźniki footfall-u w centrach handlowych VIVO! rosną nieco wolniej niż w parkach handlowych, ale obserwujemy regularny progres w ich odbudowywaniu. Centra konsekwentnie wzmacniają też poszczególne kategorie tenant-mix, a organizowane obecnie eventy z serii tzw. „bezpiecznej rozrywki” i akcje posprzedażowe są kolejnymi elementami budującymi przewagę konkurencyjną VIVO! w danym regionie.

Czy, a jeśli tak, to w jakim zakresie w czasie ostatnich kilkunastu miesięcy zmienił się mix najemców w galeriach VIVO! Jakie premiery planujecie w najbliższym czasie? Jakie jest poziom komercjalizacji?

Zdecydowanie tenant-mix uległ, i ulega zmianie. Prowadzimy skuteczny dialog z najemcami, dzięki czemu podpisujemy umowy, a w efekcie utrzymujemy wysoki wskaźnik wynajęcia portfela handlowego. W przypadku VIVO! Piła otwarciem pierwszego w mieście salonu Homla zakończyliśmy proces komercjalizacji całego obiektu. Bardzo dobrze radzi sobie również największe polskie VIVO! w Lublinie, gdzie ostatni kwartał roku zamykamy znaczącymi otwarciami. Wśród nowych najemców pojawili się m.in. Mango, FITANU.COM czy Half Price – marki nieobecne dotąd w mieście i regionie. Dopełnieniu uległa także kategoria mody męskiej. Te zmiany pokazują, że nawet w tak trudnym rynkowo okresie nasze obiekty są atrakcyjne dla naszych partnerów biznesowych. 

W jakim kierunku idą zmiany z nowych i renegocjowanych umowach najmu? Czy pojawiają się elementy, których wcześniej nie było? 

Umowy najmu, które podpisywaliśmy z najemcami przez lata były bardzo kompleksowe i uwzględniały rozwiązania dla szeregu różnych sytuacji. Jednak to co wydarzyło się w marcu 2020 roku pokazało, że jednak wszystkiego nie da się przewidzieć. Wiemy, że szybka i aktywna komunikacja ze wszystkimi interesariuszami to jeden z najważniejszych czynników sukcesu. Dlatego tak ważne jest podejście partnerskie. Gdy pojawia się problem, siadamy z najemcami do stołu i szukamy rozwiązania, które będzie akceptowalne dla obu stron.

Jakie widzą Państwo zmiany w zachowaniach klientów Waszych galerii i parków handlowych? W jaki sposób odpowiadacie na te zmiany?

Nadal jednym z podstawowych kryteriów, mających wpływ na podejmowanie przez klientów decyzji o odwiedzinach w danym obiekcie, jest bezpieczeństwo i odpowiedni dobór najemców. Widzimy również, że dodatkową zachętą są odbywające się w obiektach wydarzenia oraz specjalne akcje typu pro-sale. Tenant-mix parków handlowych w większości odpowiada na podstawowe potrzeby osób mieszkających w sąsiedztwie – bliskość i możliwie prosty, szybki oraz komfortowy sposób zakupów – to zalety parków handlowych. Oddzielne wejścia do każdego lokalu dają możliwość wydłużenia godzin otwarcia pojedynczych sklepów. Widać, że klienci doceniają lokalność i bliskie sąsiedztwo. Trend ten zapewne utrzyma się jeszcze długo, nie tylko ze względu na pandemię, ale i styl życia kolejnych, wchodzących na rynek pokoleń, przyzwyczajonych do zakupów szybkich, wygodnych, znajdujących się w obrębie ich miejsca zamieszkania. Nasze STOP SHOP-y to właśnie takie obiekty: blisko domu, wygodne, zaspokajające podstawowe potrzeby, bezpieczne ze względu na dostępność z poziomu parkingu, brak powierzchni wspólnych i dużą przestrzeń sklepów, a także rygorystyczne przestrzeganie zaleceń sanitarnych. 

Jeśli chodzi o centra handlowe VIVO! – tu również staramy się wychodzić naprzeciw temu, czego oczekują klienci. Dobrze skonstruowany tenant-mix, nowe marki, nieobecne dotąd w regionie, wzmocnienie oferty poprzez akcje pro-sprzedażowe – to wszystko sprawia, że klienci wybierają nasze centra jako miejsca zakupów.