[WYWIAD] Andrzej Czarnecki, Neonet: utrzymamy dynamikę otwarć

Zakładana dynamika otwarć 20-25 sklepów rocznie zostanie utrzymana. Mogę powiedzieć, że te plany są nawet ambitniejsze, natomiast wszystko to jest uzależnione od podaży powierzchni handlowej. Nie jest tajemnicą, że w tej chwili powierzchnie komercyjne raczej są realizowane w postaci parków handlowych. Plany naszej ekspansji są zatem uzależnione od sytuacji rynkowej i dostępności odpowiedniej powierzchni – mówi w rozmowie z Retailnet Andrzej Czarnecki, Dyrektor Rozwoju Sieci Detalicznej, Neonet.

Jak podsumuje Pan działalność sieci Neonet w 2021 roku? Czy pomimo trudności związanych z pandemią był to dobry rok?

W mijającym roku otworzyliśmy jak dotąd 16 sklepów. Zakładaną strategię udało się zrealizować, aczkolwiek pewne realizacje zostały przesunięte na 2022 rok. Pandemia spowodowała opóźnienia w realizacji niektórych obiektów handlowych z którymi mieliśmy wcześniej podpisane umowy najmu. Wiele negocjacji się przedłużyło. Podsumowując rok był wymagający dla wszystkich uczestników rynku, od firm wymagał w wielu wypadkach ręcznego sterowania działalnością operacyjną i wyjątkowej zwinności (agile).

Jak wygląda odbudowa trafficu i sprzedaży w sklepach Neonet?

Nie mamy tak dużo sklepów w galeriach handlowych, bo większość jest w parkach handlowych bądź w formie wolnostojących sklepów. Natomiast w tych kilkudziesięciu zlokalizowanych w galeriach handlowych odwiedzalność po ponownym otwarciu spadła natomiast wzrosła konwersja. Wyjście na zakupy do centrum handlowego nie spełnia już tych funkcji lifestyle’owych jak kiedyś i stało się po prostu wyjściem po konkretny zakup, nabycie go i powrót do domu. Klienci zmienili nawyki zakupowe i mają inne podejście do czasu wolnego. Nauczyli się go spędzać inaczej, niż kiedyś przed pandemią. Cenią go.

Czy Neonet ma już za sobą renegocjacje umów tzw. covidowych?

Kończymy już ten proces. Niestety renegocjacje przedłużyły się gdyż ustawodawca wprowadził kolejną ustawę 15ze ze znaczkiem 1, która odwróciła tę pierwszą obowiązującą, więc znowu trzeba było przeanalizować nowe warunki i poszczególne lokalizacje.

Na jakich zasadach teraz chcecie wynajmować powierzchnie? Co jest dla Was aktualnie priorytetem i wyzwaniem?

Wyzwaniem jest z pewnością potencjał miasta i atrakcyjność danej lokalizacji w mieście. Natomiast parametry finansowe, to jest sprawa drugorzędna. Oczywiście bierzemy je pod uwagę, ale najbardziej nam zależy na atrakcyjności miasta pod względem potencjału zakupowego, liczby mieszkańców oraz wartości komercyjnej danego obiektu.

Jakie plany rozwoju ma Neonet na 2022 rok?

Zakładana dynamika otwarć 20-25 sklepów rocznie zostanie utrzymana. Mogę powiedzieć, że te plany są nawet ambitniejsze, natomiast wszystko to jest uzależnione od podaży powierzchni handlowej. Nie jest tajemnicą, że w tej chwili powierzchnie komercyjne raczej są realizowane w postaci parków handlowych. W dużych miastach są to parki lokalne uzupełniające ofertę galerii handlowych, natomiast w mniejszych niejednokrotnie zamykają miasto pod kątem zapotrzebowania na powierzchnię handlową. A zatem plany naszej ekspansji są uzależnione od sytuacji rynkowej i dostępności odpowiedniej powierzchni. Natomiast dynamika na pewno zostanie utrzymana.

Neonet stawia raczej na nowe powierzchnie, czy bierzecie pod uwagę także te, które są już dostępne na rynku?

Oba formaty są w kręgu naszych zainteresowań. Obserwujemy rynek i widzimy już zrealizowane obiekty, które szczególnie budzą nasze zainteresowanie. Natomiast, staramy się też nie przeoczyć żadnego nowego projektu, który pojawia się na rynku. Otrzymujemy różne propozycje powierzchni i analizujemy je natomiast trzeba podkreślić, że też jest różny stopień atrakcyjności tych propozycji.

Czy w związku z tym, że na rynku pojawia się dużo atrakcyjnej nowej powierzchni handlowej i deweloperzy muszą ze sobą konkurować, a z drugiej strony, najemcy ostrożniej planują ekspansję, widać zmiany w wysokości stawek czynszów?

Nie zaobserwowałem ani wzrostu, ani spadku stawek czynszowych. Raczej widzę duży rozstrzał stawek czynszowych w danych centrach handlowych w oparciu o to, jak były budżetowane dotychczas tak zwane rent-rolle, czyli kalkulacje dotyczące przychodu dla wynajmującego z poszczególnych powierzchni. Jeżeli te przychody były dotychczas realizowane na wysokim poziomie, to nawet jak powierzchnia , której dotyczy rent roll jest niewynajęta, to w dalszym ciągu jest oczekiwanie, że ktoś zapłaci wysoką stawkę. Niejednokrotnie widzimy więc, że wynajmujący woli budżetować pustą powierzchnię po wysokiej stawce , niż wynająć ją taniej. Ten trend był dotychczas charakterystyczny w nieruchomościach biurowych. A zatem pandemia wcale nie uelastyczniła wynajmujących, jeżeli chodzi o wysokość stawek czynszu.

Jakiej powierzchni potrzebują sklepy Neonet?

Nasz formaty sklepów zakładają powierzchnię od 600 do 1200 metrów kwadratowych w zależności od wielkości ośrodka i jego potencjału sprzedażowego. Jest to inna droga niż ta, która była rozwijana przez spółkę jeszcze kilka lat temu, kiedy byliśmy raczej zorientowani na małe miasta i na małe powierzchnie o wielkości ok. 300 metrów kwadratowych.

Czym spowodowana jest taka zmiana?

Zmieniły się oczekiwania konsumentów i zwyczaje zakupowe.

Odpowiedzią na te zmiany zachodzące na rynku są także relokacje i remodeling które w ostatnim czasie widzieliśmy w Neonet. Na jakim etapie jest ten proces?

Jesteśmy w trakcie relokowania sklepów ze starych lokalizacji i mniejszych powierzchni do nowych parków handlowych, które powstają. Chcemy mieć dzięki temu możliwość zaprezentowania naszego nowego konceptu na większej powierzchni, a co za tym idzie przedstawienia szerszej oferty.

Myślałam, że teraz raczej trendem jest zmniejszanie czyli, jak to się ładnie mówi, optymalizowanie powierzchni

Nie w naszym przypadku. Wszystkie relokacje u nas wiązały się z powiększeniem powierzchni. Po prostu wiemy na jakiej powierzchni pracować aby była ona najbardziej efektywna dla sprzedaży i optymalna oczekiwań dla klientów. Bierzemy także pod uwagę efekt ROPO i odwróconego ROPO i w związku z tym nadmierne redukowanie powierzchni także nie ma sensu. Każda sieć powinna sobie wypracować na bazie swoich danych KPI (Key Performance Indicators) wielkości powierzchni, która będzie pozwalała optymalizować koszty przy jednoczesnej realizacji odpowiedniej sprzedaży tak ,aby sklep nie stawał się tylko i wyłącznie showroom-em. Nie wszystkim się to udaje….

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz