[WYWIAD] Ewelina Sowa, Immofinanz: Tenant-mix mamy mocno poukładany

Byłabym ostrożna, jeśli chodzi o obecność gastronomii w parkach handlowych, natomiast jestem przekonana, że parki handlowe zaczną również mieć mocniejszy obszar rozrywki. Może nie od razu będziemy dobudowywać przy nich kina, ale rzeczywiście: siłownie, centra medyczne – to jest zdecydowanie ścieżka rozwoju parków handlowych – w rozmowie z SCF News/retailnet.pl mówi Ewelina Sowa, Team Leader Retail Poland, Immofinanz.

Już niebawem na mapie Polski będziemy mieli jedenaście projektów z logo Stop Shop. Najnowszy powstaje w Zielonej Górze. Na jakim jest on etapie?

Jesteśmy w trakcie budowy i podpisywania umów najmu. Wśród najemców będą, między innymi: Sinsay, Martes Sport, Tedi czy Kakadu. Rozmawiamy z potencjalnymi najemcami na dostępne jeszcze powierzchnie, z czego dwa procesy są na finiszu. Cieszy nas także to, że im bliżej otwarcia, tym coraz więcej mamy zapytań. Podejrzewamy, że z uwagi na fakt, że budowa i realizacja tego projektu przypadła na okres pandemii, część najemców początkowo przyglądała się naszemu projektowi i czekała, czy oby na pewno będzie on realizowany. Progres na placu budowy, ale też progres w zakresie komercjalizacji, pozwala nam już optymistycznie patrzeć na otwarcie Stop Shopu w Zielonej Górze.

Kiedy to będzie ?

W drugiej połowie lata tego roku.

To już za chwilę. Jaka przestrzeń może jeszcze tam być oddana do dyspozycji najemców?

Generalnie lokale są już objęte zaawansowanymi rozmowami, więc zupełnie wolnego unitu już nie mamy. Tenant-mix mamy mocno poukładany. Będziemy mieli zarówno sklepy modowe, jak i sklepy z artykułami codziennego użytku. Mamy sklep sportowy. Jedyny najemca, którego jeszcze byśmy poszukiwali to najemca z sektora obuwniczego.

Wspomniała Pani o tym, że w gronie najemców jest Sinsay. Sądzi Pani, że tego rodzaju marki modowe, będą w tej chwili mocniej wchodzić do parków handlowych? To jest nowość, której 2 lata temu nie było.

Rzeczywiście, jeszcze kilka lat temu, jak namawialiśmy najemców modowych, żeby przyszli do nas, do parków handlowych, to oni mówili stanowcze “nie”. W ogóle nie chcieli wchodzić w ten temat. Teraz obserwujemy migrację najemców. Ruch odbywa się w dwie strony. Najemcy, którzy byli czysto modowi, czysto galeryjni, przechodzą do parków handlowych ale równocześnie marki, które do tej pory były charakterystyczne tylko i wyłącznie dla parków handlowych, przechodzą do galerii i również w tych galeriach dobrze sobie radzą.

Jakiego rodzaju najemcy są potencjalną siła wzmacniającą tenant-mix parków handlowych? Czy mogą to być ci, którzy działają w sferze rozrywki, a może gastronomia?

Byłabym ostrożna, jeśli chodzi o obecność gastronomii w parkach handlowych, natomiast jestem przekonana, że parki handlowe zaczną również mieć mocniejszy obszar rozrywki. Może nie od razu będziemy dobudowywać przy nich kina, ale rzeczywiście: siłownie, centra medyczne – to jest zdecydowanie ścieżka rozwoju parków handlowych.

Bardzo charakterystyczne było to, co Pani powiedziała przed chwilą, że „nie wiem, czy będziemy dobudowywać kina w parkach handlowych”. Chciałbym Panią zapytać o rozbudowy istniejących projektów. Macie takie plany?

Na ten moment nie mamy projektu, który byłby w fazie planowanej rozbudowy. Mamy natomiast kilka takich projektów, które mają kawałek działki, na której ewentualnie moglibyśmy ten park rozbudować.

Jak wyglądają Wasze plany inwestycyjne w perspektywie najbliższych lat?

Jeśli chodzi o parki handlowe, to zdecydowanie jest to produkt, który chcemy najmocniej rozwijać. W naszych planach mamy zapisane, żeby z obecnych 100 lokalizacji w regionie przejść na poziom aż 140. Rozwijamy naszą sieć parków handlowych poprzez projekty deweloperskie i akwizycje. Dzięki akwizycjom bardzo urośliśmy w Chorwacji i w ten sposób weszliśmy również na rynek włoski. Nie jestem w stanie odpowiedzieć, jak to będzie wyglądało pod względem ilościowym w Polsce i jak duży Polska będzie miała udział w tym rozwoju, ale oczywiście chcielibyśmy, żeby był on jak największy.

Jak tutaj w Polsce planujecie: kupować to, co ktoś inny stworzył czy jednak tworzyć od podstaw? Na co będzie główny nacisk?

Działamy dwutorowo, czyli poprzez budowanie od podstaw, jak i akwizycje. Oczywiście, przy projektach deweloperskich mamy większe możliwości bezpośredniego wpływu na to, jak będzie wyglądał dany park handlowy, nie tylko w zakresie architektury, ale przede wszystkim tenant-mix’u. W przeszłości mieliśmy także akwizycje i z sukcesem konwertowaliśmy nabyte parki handlowe na Stop Shopy. Mam tu na myśli, na przykład Łowicz.

Jakie lokalizacje są dla Was w tej chwili priorytetowe? Kiedy rozmawialiśmy kilka miesięcy temu, to jasno było powiedziane, że to są miasta od 15 000 mieszkańców w górę. Czy coś się zmieniło w tym obszarze?

Nie, na ten moment nie przewidujemy budowy naszych parków handlowych w mniejszych miejscowościach niż 15 000 mieszkańców. Proszę jednak pamiętać, że wielkość miasta, to tylko jeden z czynników, które analizujemy pod kątem przyszłych inwestycji. Drugim czynnikiem jest wielkość dostępnej działki. Szczególnie przyglądamy się działkom o powierzchni od 1,5 ha. Oczywiście idealnie by było, gdyby te działki zlokalizowane były na terenach mieszkalnych, lub takich gdzie w najbliższej przyszłości będą takie osiedla mieszkaniowe powstawać. Trzecią zmienną jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ponieważ szukamy takich działek, które mają możliwość budowy obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży handlowej powyżej 2000 mkw.

Wspominała Pani o tym, że lokalizacja parku handlowego musi być taka śródmiejska, blisko osiedli mieszkaniowych. W to wpisuje się Wasz nowy koncept, czyli Top on Stop. Jak będziecie się rozwijali w tym obszarze?

Jeśli chodzi o Top on Stop, to rzeczywiście jest to nasz nowy, pionierski projekt. Aktualnie weryfikujemy możliwości, zarówno prawne, jak i techniczne, by wytypować te nieruchomości z naszego polskiego portfela, które będą mogły stać się Top on Stop. Są także projekty, którym w tym momencie przyglądamy się pod kątem potencjalnego nabycia. Weryfikujemy, czy realizacja tego projektu będzie w nich możliwa.

Jakiś czas temu pojawiła się informacja, że jeżeli chodzi o polski rynek, badacie warunki prawne do prowadzenia tego rodzaju projektów. Czy tutaj są jakieś ograniczenia, które mogą być przeszkodą dla realizacji takich projektów?

Na ten moment takiej przeszkody nie zidentyfikowaliśmy, więc mamy nadzieję, że taka przeszkoda się nie pojawi i będziemy mogli taki projekt realizować. Wierzymy głęboko w zasadność tego projektu i w jego sukces.

Czy ewentualne wdrożenie na polskim rynku uzależnione są od tego, jak to będzie wyglądało w ramach prowadzonych przez Was pilotaży w Austrii, Chorwacji czy w Serbii?

Sukces tych pilotaży będzie miał duże znaczenie, ale nie umiem Panu w tym momencie powiedzieć czy będzie miał on zasadnicze znaczenie i wpływ na to, kiedy w Polsce również podejmiemy się realizacji tego projektu.

Priorytetem dla Immofinanz są parki handlowe, ale w Polsce macie też 4 galerie Vivo!. W jakiej one są w tej chwili kondycji?

Mają się dobrze, o czym najlepiej świadczy fakt, że intensywne procesy leasingowe prowadzimy tylko dla jednego z czterech naszych centrów handlowych. Vivo! Piła, Vivo! Stalowa Wola i Vivo! Krosno są w zasadzie w pełni skomercjalizowane. Centrum, w którym mamy jeszcze powierzchnie do wynajęcia to Vivo! Lublin, ale w Lublinie nie od dziś wiadomo, że lokalna konkurencja jest bardzo duża. Jednak nawet w covidowym roku 2021 zwiększyliśmy poziom wynajęcia Vivo! Lublin o 3%. Dodatkowo, mamy nowe brandy, co bardzo nas cieszy, bo lubimy witać u siebie debiutantów. Jest to chociażby ostatnio otwarty lokal HalfPrice, a kilka miesięcy temu Fitanu czy Mango. W tym momencie mamy w tym centrum najwyższy poziom komercjalizacji od lat.

To jest taki Wasz sztandarowy projekt, najbardziej spektakularna inwestycja, która też przez ostatnie lata przeszła najbardziej radykalną przemianę. Czy tam jeszcze planujecie jakieś zmiany, czy też to już jest taka docelowa forma?

Nie planujemy zmian w Vivo! Lublin. Uważamy, że tak jak to wygląda w tym momencie idealnie odpowiada potrzebom klientów i naszych najemców.

Jakiego rodzaju nowych najemców widziałaby Pani w tym projekcie?

Tak jak już wspomniałam, my bardzo lubimy debiutantów. Bardzo lubimy, gdy do grona naszych najemców dołączają nowe marki, a jeszcze bardziej się cieszymy, jeśli te nowe marki debiutują w danym mieście czy regionie i ich sklep można znaleźć tylko w Vivo!. Oprócz tych debiutów w Vivo! Lublin, które wymieniłam, mamy nowe marki w pozostałych Vivo! i Stop Shopach. Do grona naszych najemców dołączył Action, Nexterio, Homla czy O! Zoo. Jest to dowód na to, że jesteśmy dla nich atrakcyjnym partnerem biznesowym, wpisujemy się z naszymi projektami w ich strategię i dzięki temu wybierają do współpracy właśnie nas.

Mówi Pani o tym, że marki takie jak HalfPrice debiutują u Was w danym mieście. Co jest takim argumentem, który przekonuje najemców, żeby wybrać właśnie Wasz projekt?

Bazujemy na naszych relacjach biznesowych, wspólnym doświadczeniu, zaufaniu, przejściu razem przez covid. Dodatkowo, Vivo! Lublin charakteryzuje się tym, że jest to nowoczesne centrum handlowe w centrum miasta. Nowe marki zazwyczaj targetują właśnie w takie miejsca, w centrum miasta. Myślę więc, że to nie była trudna decyzja dla HalfPrice, żeby wybrać akurat Vivo! Lublin.

Chciałbym jeszcze wrócić do parków handlowych w kontekście Waszego dalszego rozwoju w tym obszarze. Rosną koszty inwestycji: inflacja, koszty budowy, koszty mediów. Jak sobie radzicie z tym wyzwaniem w kontekście tego, że najemcy jednak nie są skłonni do podnoszenia czynszu?

Na szczęście przy projekcie zielonogórskim nie musieliśmy się jeszcze z tym mierzyć, ponieważ mieliśmy zawarty wcześniej kontrakt z generalnym wykonawcą. Oczywiście, zgadzam się z Panem, że koszty rosną i zapewne przy kolejnych projektach będziemy musieli wprowadzić takie rozwiązania, które pozwolą na realizację założonych targetów biznesowych.

Rozmawiał: Radosław Rybiński