Wydawało się, że po pandemii rynek wystrzeli w górę. Wojna w Ukrainie skomplikowała sytuację…

W marcu widzieliśmy bardzo mocne odbicie. Było zachwianie, które spowodowała wojna, ale teraz widzimy bardzo duży napływ klientów do galerii. Jest on dodatkowo wzmożony przez to, że populacja w Polsce bardzo się zwiększyła, co w największych miastach jest szczególnie widoczne. Za tym oczywiście poszły też obroty, które są – bez wchodzenia w szczegóły – bardzo zadowalające.Daleki byłbym jednak od mówienia, że morze, po którym płyniemy, jest spokojne.
Z jednej strony wróciła stabilizacja popytowa, z drugiej pozrywane zostały łańcuchy dostaw. Mamy też eksplozję kosztów i rewolucję technologiczną związaną z tym, w jaki sposób nasze budynki, czy w ogóle gospodarka, będzie zasilana w energię i skąd ta energia będzie pochodziła. To wszystko powoduje, że porządek świata, który znaliśmy, został odwrócony do góry nogami i pewnie nigdy nie wrócimy do tego, co było wcześniej.

R E K L A M A

Zasygnalizowałeś, że obroty są satysfakcjonujące. Jak to wygląda w waszych galeriach i czy to odbicie jest najmocniejsze w tych projektach, które są w większych miastach, tam gdzie mamy skupiska uchodźców z Ukrainy, czy też jest ono równe w całym portfelu?

Rzeczywiście ma na to wpływ fakt, że w większych miastach mamy napływ uchodźców. Populacja zwiększyła się. Ukraińskie firmy się przenoszą. Polska jest bardzo dobrze postrzegana przez Ukraińców, bo należymy do jednego kręgu kulturowego, więc to jest ten naturalny pierwszy przystanek. Myślę, że to jest też większe demograficzne zjawisko, które będzie miało długotrwałe pozytywne konsekwencje.
Ale mamy też powrót ludzi do pracy w biurach, dlatego footfall wrócił też w tych lokalizacjach, które były mocno od tego aspektu zależne.
Generalnie wszystkie galerie są na notują dobre wyniki, sprzedaż również jest lepsza niż w 2019.
Mamy też aktywny rynek najmu, najemcy „mocno się rozpychają”, szukają dla siebie miejsca. Dotyczy to tych obecnych na rynku od dawna jak i nowych marek.

Użyłeś sformułowania ”najemcy się rozpychają”, mając na myśli głównie to, że powiększają powierzchnie, czy też szukają nowych lokalizacji?

Ja bym najemców trochę pogrupował. Mamy takich, którzy charakteryzują się dużą innowacyjnością i śledzeniem trendów, rozwojem nowych technologii, wdrażaniem tych technologii, co dzisiaj skutkuje tym, że potrafią lepiej zmierzyć się ze światem omnichannelowym. Oni zazwyczaj potrzebują dzisiaj także nowych powierzchni.
Natomiast te marki, które zatrzymały się po drodze, czyli nie inwestowały w technologię, nie wymyśliły siebie na nowo jakiś czas temu, mają dzisiaj problemy.
Rynek próżni nie lubi. Jak spojrzysz na mapę najemców sprzed 10 lat, to jest to całkowicie inny obraz niż dzisiaj.

Co to oznacza dla wynajmujących?

Nam liczba pustostanów spadła w porównaniu do tego, co było przed covidem. Wiele czynników wskazuje na to, że do końca roku będzie jeszcze lepiej. Najemcy są zainteresowani a to dobrze wróży. jakoś to fajnie wygląda.

Firmy, które w pandemii mocno poszły w technologię już przed pandemią miały pozycję dominującą. Dzisiaj ta dominacja jest jeszcze większa.

To prawda. Silnistali się silniejsi. Taki efekt kuli śnieżnej, im ona większa tym się szybciej toczy, im się szybciej toczy, tym szybciej robi się większa. Na rynku jest to teraz widoczne. Natomiast ja nie mogę powiedzieć, żeby ten rynek był zdominowany.
Oczywiście żal jest obserwować, że Orsay czy Promod wychodzą z rynku. Dywersyfikacja jest mniejsza i nad tym można tylko ubolewać. Natomiast pojawiają się również nowe marki, np. grupa Fox z Nike, JD Sports i tak dalej. Trochę tych rzeczy się dzieje.

Jaka jest atmosfera rozmów z najemcami? Czy to są rozmowy w takiej atmosferze biznesowego spokoju, czy też jest wyczuwalny niepokój o jutro?

To są konstruktywne rozmowy, pozbawione niepotrzebnych emocji covidowych. Patrzymy do przodu, nie patrzymy w tył. Myślę, że COVID-owy kryzys pokazał jacy są partnerzy na rynku. To, co się wydarzyło się w czasie pandemii w jakiś sposób obnażyło słabości organizacji. Ja mogę powiedzieć z dumą, że nasza organizacja bardzo dobrze przeszła ten czas. To nie jest moja opinia, ale mówię to na podstawie rozmów z najemcami. To teraz procentuje, bo ugruntowało dobre relacje, które zawsze mieliśmy. . Dziś uważam je za jeszcze lepsze.Na przyszłość patrzymy z ostrożnym optymizmem.
Staramy się przy tym nie nie przewidywać przyszłości w czarnych barwach, bo gdybyśmy próbowali myśleć o rozwoju na podstawie tego, jakie ryzyka mogą się zmaterializować, to pewnie nic byśmy nie robili.
Trzeba się rozwijać i nasza strategia idzie w tym kierunku., Chcemy poszerzać swój portfel, jako NEPI. Natomiast nie chcemy nie podejmować decyzji biznesowych, dlatego że być może kiedyś coś się wydarzy. Najlepszy ruch to jest uciec do przodu, a nie rozpamiętywać i zostawać w miejscu.

Kiedy rozmawiałem niedawno z Janem Dębskim, prezesem PRCH, to on powiedział, że galerie handlowe będą musiały się radykalnie zmieniać i to jest warunek sine qua non ich przetrwania. To oznacza rozbudowy, przebudowy, remodeling. Projekty NEPI jeszcze przed pandemią były mocne w tym trendzie. Jak to wygląda dzisiaj?

U nas nie ma projektu, który nie przeszedł, nie przechodzi, albo nie ma zaplanowanej większej, bądź mniejszej metamorfozy. Mówimy o modernizacjach, mówimy o przebudowach, rozbudowach, uatrakcyjnieniu tenant mixu. W Wołominie chcemy rozbudować park handlowy. Bonarka to 70-kilka milionów euro na modernizację i rozbudowę. Kolejna inwestycja to 70-kilka milionów euro w Zielonej Górze. Robimy dużo w Alfie Białystok. Przebudowaliśmy Karolinkę. Platan i Solaris zostały rozbudowane. Galeria Warmińska też ma plany modernizacji. Aura również.
Kto nie maszeruje, ten ginie, a w retailu jest to szczególnie ważne, bo trzeba bardzo gwałtownie odpowiadać na zmieniające się potrzeby klientów.
Zresztą w retailu zawsze tak było.

Jak wygląda kwestia finansowania tych zmian? Bo w tej chwili wydaje się, że to jest największe wyzwanie, które stoi przed rynkiem, to znaczy galopujące wzrosty kosztów usług budowlanych. Bardzo wielu inwestorów wstrzymuje inwestycje. Robiono niedawno badanie, z którego wynika, że 30% planowanych inwestycji w obszarze nieruchomości komercyjnych jest wstrzymanych ze względu na niestabilną sytuację, jeżeli chodzi o koszty.

Projekty największe, czyli Bonarka, Zielona Góra są na ukończeniu i ceny mieliśmy zagwarantowane wcześniej. Każda nowa inwestycja oczywiście jest aktualizowana, bo każda modernizacja, rozbudowa, przebudowa, musi przynieść zwrot. To jest prosta zasada: zwrot musi być większy, niż nasz koszt kapitału. Żyjemy w czasach, w których część kosztowa wzrosła, ale też jesteśmy w stanie uzyskać satysfakcjonujące czynsze, więc ten efekt negatywny wzrostu kosztów udaje się jeszcze zniwelować optymalizacją po stronie przychodowej. Ale faktem jest, że dzisiaj ryzyka są dużo większe..

Jak wy widzicie dzisiaj klienta galerii handlowej i jak widzicie jego potrzeby? W czasie pandemii były takie głosy, że ten klient po pandemii będzie zupełnie inny. Wydaje się, że były one mocno przesadzone.

Udział e-commerce wrócił do stanów sprzed pandemii, a w wielu przypadkach jest poniżej wyznaczonej linii trendu. Klienci oczywiście nauczyli się korzystać z nowych narzędzi, natomiast mi się wydaje, że efektem tego, że staliśmy się bardziej cyfrowi jest to, że rynek się powiększył i wzrosła konsumpcja. Te dwa światy istnieją w synergii. W online robisz jeden, w offline robisz jeden, ale jak te światy połączysz zrobisz trzy, ponieważ klient, który odbierze przy okazji kupi więcej. ,. Widzimy wymierne korzyści z tego, że klienci nauczyli się świadomie korzystać z online’u, bo oni nie przeszli do online’u rezygnując z offline’u, tylko wybrali drogę pomiędzy, czyli omnichannel.

Ta nasza rozmowa jest pod takim hasłem “zmiany”. Te zmiany dotyczą także waszej struktury, zespołu zarządzającego NEPI. Gratuluję awansu na pozycję COO, ale to chyba nie jedyna zmiana w Waszej organizacji?

Dziękuję:) To miłe, że firma powierzyła mi rolę COO, ale to jest element szerszych zmian w naszej organizacji. Z działu asset management wyodrębniliśmy dział leasingu, powierzając misję prowadzenia tego zespołu Justynie Bartosz. To bardzo zasłużony awans i jak najbardziej odpowiednia osoba w odpowiednim miejscu. Justyna zajmuje się Litwą, Polską, Czechami, Słowacją, Węgrami. Ja w mojej nowej pozycji jestem odpowiedzialny za asset management/leasing w całym portfelu.

Z czego wynikają te zmiany?

Celem tego wszystkiego, jest jeszcze szybszy dostęp do aktualnych informacji tak, żebyśmy decyzje biznesowe podejmowali w oparciu o big data, któraw dzisiejszych czasach jest ważniejsza niż kiedykolwiek. Dlatego chcemy usprawnić jeszcze bardziej przepływ komunikacji między krajami.
Musimy być przygotowanymi na to, żeby móc się rozwijać dalej, bo nie ukrywam, że mamy ambitne plany rozwoju i chcemy mieć strukturę międzynarodową, która pozwoli nam na sprawny rozwój. Krótko mówiąc: gdybyśmy mieli kupić jakąś galerię, to łatwo będzie ją podłączyć w nasze struktury i sprawnie nią zarządzać. Więc to są bardzo dobre zmiany, które świadczą o tym, że nasze ambicje sięgają daleko.

To, że managerowie z Polski biorą pod swoje skrzydła region, to jest wyrazem uznania dla ich osobistych osiągnięć, ale wydaje się także tego, że polski rynek już jest takim rynkiem dojrzałym.

Myślę, że jest to budujące, że po tych już kilkudziesięciu latach rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych mamy takie know-how wśród lokalnej kadry zarządzającej, że inwestorzy, rady nadzorcze, zarządy, śmiało powierzają zarządzanie tymi firmami osobom stąd właśnie. To jest świetne wotum zaufania.
Cieszę się, że region zaczyna odgrywać tak dużą rolę, a jednocześnie tyle tutaj zaufania pokłada się w lokalnym managemencie i myślę, że to nie koniec zmian. Myślę, że te zmiany będą następowały, będą się pogłębiały.

Rozmawiał; Radosław Rybiński

Podobne informacje

VENEZIA wraca po przerwie do krakowskiej galerii

Nepi Rockcastle: wysyp nowości w Galerii Warmińskiej

NEPI Rockcastle: Aura Centrum Olsztyna w nowej odsłonie w 2024 roku